30.08.2022 • 6 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το κτηματολόγιο με μια ματιά: Κόστος εγγραφής στο κτηματολόγιο, πώς να λάβετε απόσπασμα από το κτηματολόγιο και πολλά άλλα...
Τι γράφεται πού στο κτηματολόγιο: συμπαγής βασική γνώση για τους λάτρεις των ακινήτων
Το κτηματολόγιο μπορεί να θεωρηθεί ως ένα χρονικό. Καταγράφει -σε διάφορες ενότητες- σημαντικά ορόσημα στη ζωή ενός ακινήτου, όπως αλλαγές στην ιδιοκτησία, υποθήκες και δικαιώματα. Το παρελθόν δεν γίνεται ποτέ εντελώς αγνώριστο (αυτό θα ήταν "διαγραφή"), αλλά μπορεί πάντα να εντοπιστεί στο παρόν, με σαφή επισήμανση ως "παλαιά πληροφορία". Για το σκοπό αυτό χρησιμοποιούνται συνήθως διαγραμμίσεις και υπογραμμίσεις.
Με καθαρά τυπικούς όρους, το κτηματολόγιο ορίζεται ως "δημόσιο μητρώο ιδιοκτησίας όλων των ανεπτυγμένων και μη ανεπτυγμένων ακινήτων σε μια δημοτική περιφέρεια". Με άλλα λόγια, ένα κτηματολόγιο απαντά σε ερωτήσεις σχετικά με την προέλευση, την ιδιοκτησία και τη χρηματοδότηση ενός ακινήτου.
Κάθε υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ρίχνει μια ματιά στο κτηματολόγιο πριν από την αγορά ενός σπιτιού για να αποκτήσει μια ολοκληρωμένη εικόνα των νομικά δεσμευτικών γεγονότων που περιβάλλουν το ακίνητο. Αυτό καθιστά ακόμη πιο σημαντικό για εμάς να σας παρέχουμε εμπεριστατωμένες πληροφορίες για το θέμα αυτό.
Οδηγός για το κτηματολόγιο: Πώς είναι δομημένο το κτηματολόγιο
Πριν σας πούμε περισσότερα για τη σημασία των κτηματολογίων, θα θέλαμε πρώτα να σας παρουσιάσουμε τη δομή τους με τη μορφή εικόνων. Ένα κτηματολόγιο αποτελείται από διάφορες κτηματολογικές σελίδες, οι οποίες αριθμούνται διαδοχικά και χωρίζονται σε επιμέρους τμήματα.
Ένα κτηματολόγιο περιλαμβάνει τα εξής πέντε τμήματα:
- Περιεχόμενη σελίδα με τα στοιχεία του αρμόδιου τοπικού δικαστηρίου, του κτηματολογικού γραφείου και της κτηματολογικής περιφέρειας. Μια μικρή συμβουλή: Αν θέλετε να μάθετε τον αριθμό του κτηματολογίου, μπορείτε επίσης να τον βρείτε εδώ.
- Απογραφή με πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένης της περιφέρειας, του αριθμού απογραφής, της τοπογραφικής περιφέρειας, του αγροτεμαχίου, της θέσης και του μεγέθους του ακινήτου. Όσον αφορά τον "συντελεστή μεγέθυνσης", το "Gemarkung" είναι μια πόλη/δήμος, το "Flur" είναι μια περιφέρεια και το "Flurstück" είναι αυτό που είναι το πραγματικό ακίνητο στην καθημερινή γλώσσα.
- Τμήμα I - Ιδιοκτήτης με διεύθυνση και, κατά περίπτωση, μερίδια ιδιοκτησίας
Η δομή της ιδιοκτησίας καταγράφεται εδώ. Εάν έχει ήδη καταχωρηθεί ειδοποίηση μεταβίβασης κατά προτεραιότητα (το σημείωμα μιας μελλοντικής απόκτησης κυριότητας που εξασφαλίζει τον αγοραστή του ακινήτου), ένας άλλος υποψήφιος αγοραστής ήταν πιο γρήγορος και έχει ήδη "κρατήσει" από τον συμβολαιογράφο το ακίνητο για αγορά. Το πλεονέκτημα για εσάς είναι ότι προστατεύεστε από μια "διπλή πώληση". - Τμήμα II - Βάρη και περιορισμοί
Εδώ θα βρείτε πληροφορίες σχετικά με πιθανά βάρη, περιορισμούς, διευκολύνσεις και δικαιώματα χρήσης, συμπεριλαμβανομένων, για παράδειγμα, συμφωνιών γειτονίας για "δικαιώματα διέλευσης". Χαρακτηριστικά παραδείγματα καταχωρίσεων σε αυτή την ενότητα: καθεστώς μνημείου, δικαιώματα κατοικίας, δικαιώματα αγωγών, ειδοποιήσεις αφερεγγυότητας, δικαιώματα χρησικτησίας ή προτίμησης σύμφωνα με το ιδιωτικό δίκαιο. Σε αυτό το άρθρο, μπορείτε να μάθετε περισσότερα για τον όρο "δικαιώματα διέλευσης" και τι ακριβώς συνεπάγεται ένα δικαίωμα διέλευσης.
Εάν ζείτε σε ακίνητο που χρησιμοποιείται επίσης για γεωργία ή δασοκομία, συχνά θα έχετε τα λεγόμενα "εμπράγματα δικαιώματα" στο τμήμα II. Αυτά έχουν συνήθως να κάνουν με τη δασοκομία και τη γεωργία- ο όρος "βάρος" θα μπορούσε τότε να αναφέρεται σε τακτικές παραδόσεις ξυλείας ή καλλιεργειών, για παράδειγμα." - Τμήμα III - Υποθήκες, εμπράγματα βάρη, χρέη από προσόδους
Αυτό το τμήμα ενδιαφέρει κυρίως τις τράπεζες, οι οποίες μπορούν να εντοπίσουν εδώ το πλήρες οικονομικό ιστορικό του ακινήτου. Ειδικότερα, στο τμήμα ΙΙΙ σημειώνονται τα εμπράγματα βάρη, τα προσημειωμένα βάρη ή οι υποθήκες, τα λεγόμενα "υποθηκευμένα βάρη".
Το τμήμα αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς πρέπει να παραδίδεται πάντα "αβαρές" - τυχόν οικονομικές οφειλές πρέπει να έχουν ρυθμιστεί με την προηγουμένως εγγεγραμμένη τράπεζα (συνήθως από τη νέα τράπεζα) πριν από τη μεταβίβαση. Εμπιστευτικές πληροφορίες από την πρακτική των κτηματομεσιτών: Εδώ είναι ιδιαίτερα σημαντικό να προσέξετε την καταχώριση ενός "Schuldbrief" - αυτό θα ήταν ένα γνήσιο κλασικό γραμμάτιο, το οποίο θα πρέπει να είναι διαθέσιμο ως φυσικό έγγραφο κατά το συμβολαιογραφικό ραντεβού. Αυτές οι επιστολές δεν είναι πάντα εύκολο να βρεθούν.
Καλό να γνωρίζετε: Έτσι λειτουργεί η εγγραφή στο κτηματολόγιο
Η πιο σημαντική αρχή είναι: Όποιος έχει αποκτήσει ένα οικόπεδο ή ακίνητο με αγορά, κληρονομιά ή δωρεά πρέπει να εγγραφεί ως νέος ιδιοκτήτης. Για το σκοπό αυτό δεν απαιτείται νέο κτηματολόγιο. Η διαδικασία για το σκοπό αυτό είναι επακριβώς καθορισμένη στη Γερμανία και ακολουθεί μια τακτική διαδικασία.
Μια επισκόπηση των επιμέρους βημάτων μιας εγγραφής στο κτηματολόγιο:
- Το συμβόλαιο αγοράς επικυρώνεται από συμβολαιογράφο.
- Ο συμβολαιογράφος ενημερώνει το κτηματολόγιο για την αλλαγή της κυριότητας.
- Ο συμβολαιογράφος δρομολογεί την καταχώριση της ειδοποίησης προτεραιότητας μεταβίβασης ("κράτηση αγοράς").
- Η τράπεζα εγγράφει προσημείωση γης ως εγγύηση.
- Το τίμημα αγοράς του ακινήτου μεταφέρεται εξ ολοκλήρου από τον αγοραστή ή το χρηματοδοτικό ίδρυμα στον λογαριασμό του συμβολαιογράφου, έναν λεγόμενο "συμβολαιογραφικό λογαριασμό μεσεγγύησης", ή στον λογαριασμό του πωλητή.
- Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει αίτηση στο κτηματολόγιο για την εγγραφή στο κτηματολόγιο στο όνομα του αγοραστή.
- Το ακίνητο μεταβιβάζεται σύμφωνα με την ημερομηνία που αναγράφεται στη σύμβαση αγοράς.
- Η κυριότητα μεταβιβάζεται επίσημα στο κτηματολόγιο.
Οι αγοραστές πρέπει μερικές φορές να κάνουν υπομονή κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας. Ανάλογα με το πόσο απασχολημένο είναι το κτηματολόγιο, μπορεί να χρειαστούν έως και πέντε μήνες μέχρι να γίνετε ο επίσημος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου.
Με την ευκαιρία, δεν είναι μόνο οι αλλαγές ιδιοκτησίας που πρέπει να καταχωρηθούν στο κτηματολόγιο. Ακόμα και αν ένα νέο πιστωτικό ίδρυμα αναλάβει τη χρηματοδότηση, αν γίνει νέα διανομή του ακινήτου ή αν συμφωνηθεί νέο δικαίωμα διέλευσης ή δικαίωμα διαμονής, αυτό πρέπει επίσης να καταγραφεί.
Κόστος για την εγγραφή στο κτηματολόγιο: τι μπορείτε να περιμένετε
Η βάση για τον υπολογισμό του κόστους είναι η λεγόμενη "αξία συναλλαγής", δηλαδή η τιμή αγοράς του ακινήτου. Τόσο ο συμβολαιογράφος όσο και το υποθηκοφυλακείο επιβαρύνονται με έξοδα για την εγγραφή στο κτηματολόγιο βάσει αυτής της βάσης
Σαν γενικό κανόνα, μπορείτε να θυμάστε: πρέπει να υπολογίσετε περίπου 1,5 έως 2 τοις εκατό της τιμής αγοράς ως παρεπόμενα έξοδα. Μιλώντας για παρεπόμενα έξοδα: Σε αυτό το άρθρο συνοψίσαμε για εσάς τα σημαντικότερα σημεία σχετικά με το θέμα αυτό.
Υποθέστε ότι αγοράζετε ένα σπίτι για 500.000 ευρώ και χρηματοδοτείτε ένα ποσό 50.000 ευρώ. Παρακάτω παραθέτουμε ένα απλοποιημένο παράδειγμα κατανομής των δαπανών.
Το κόστος που παρουσιάζεται εδώ έχει ενδεικτικό χαρακτήρα και είναι κατά προσέγγιση. Οι πραγματικές δαπάνες που προκύπτουν υπολογίζονται με βάση τους σχετικούς κανονισμούς αμοιβών.
Αίτηση για απόσπασμα κτηματολογίου: ποιος μπορεί να το λάβει - και πόσο κοστίζει
Το απόσπασμα κτηματολογίου περιέχει όλες τις νομικά σχετικές πληροφορίες για ένα ακίνητο. Επομένως, χωρίς απόσπασμα κτηματολογίου, μια πώληση ακινήτου είναι εξίσου απίθανη όσο και χωρίς συμβολαιογράφο. Το ερώτημα "Πώς και από πού μπορώ να αποκτήσω απόσπασμα κτηματολογίου;" είναι επομένως επίκαιρο για κάθε υποψήφιο αγοραστή ακινήτου.
Τα κτηματολόγια τηρούνται στο αρμόδιο τοπικό δικαστήριο ή κτηματολογικό γραφείο. Είναι αυτονόητο ότι δεν μπορεί ο καθένας να ζητήσει απόσπασμα από το κτηματολόγιο κατά βούληση. Εξάλλου, πρόκειται για ευαίσθητα δεδομένα σχετικά με την οικονομική ιδιοκτησία. Σύμφωνα με το άρθρο 12 του Κώδικα Κτηματολογίου, πρέπει επομένως να υπάρχει έννομο συμφέρον για την απόκτηση πληροφοριών του κτηματολογίου, για το οποίο πρέπει να πληρούνται ορισμένα κριτήρια.
Το πιο σημαντικό για εσάς ως υποψήφιο αγοραστή είναι ότι, αν βρίσκεστε ήδη σε συγκεκριμένες διαπραγματεύσεις αγοράς, συνήθως υπάρχει έννομο συμφέρον και ο πωλητής μπορεί να σας εκδώσει αντίστοιχη άδεια για απόσπασμα κτηματολογίου. Φυσικά, ο πωλητής μπορεί επίσης να ζητήσει απόσπασμα κτηματολογίου, καθώς πρέπει να αποδείξει ότι είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης. Οι πιστωτές, τα πιστωτικά ιδρύματα, τα δικαστήρια, οι συμβολαιογράφοι και οι αρχές έχουν γενικά έννομο συμφέρον.
Ένα τρέχον απόσπασμα από το κτηματολόγιο περιλαμβάνει συνήθως αντίγραφο του φύλλου κτηματολογίου και μπορεί να ζητηθεί από το αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης. Όσον αφορά τον χρόνο αναμονής: συνήθως θα λάβετε το απόσπασμα κτηματολογίου στο γραμματοκιβώτιό σας μετά από 14 ημέρες.
Ανάλογα με το αν χρειάζεστε απλή ή επικυρωμένη έκδοση, το κόστος του αποσπάσματος κτηματολογίου κυμαίνεται μεταξύ 10 και 20 ευρώ. Είναι επίσης δυνατή η έκδοση ηλεκτρονικού αποσπάσματος κτηματολογίου. Μπορείτε να μάθετε περισσότερα σχετικά με την τήρηση ηλεκτρονικών κτηματολογικών βιβλίων στον ιστότοπο grundbuch-portal.de και να τα δείτε στους ιστότοπους των επιμέρους ομόσπονδων κρατιδίων.
Συμπεράσματα: Το κτηματολόγιο αποτελεί θεμέλιο για τους πωλητές και τους αγοραστές ακινήτων με την κυριολεκτική έννοια του όρου. Το έγγραφο αυτό περιέχει όλες τις σημαντικές πληροφορίες που είναι κρίσιμες για την ιδιοκτησία ενός ακινήτου. Οι ειδικοί της VON POLL θα χαρούν να σας βοηθήσουν εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις σχετικά με το περιεχόμενο του κτηματολογίου. Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας εδώ.
