Κοινότητα ιδιοκτητών: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Σε αυτό το άρθρο, θα μάθετε περισσότερα για επιλεγμένα θέματα που αφορούν την κοινότητα των ιδιοκτητών:

1. Θα μάθετε, μεταξύ άλλων, τι είναι γνωστό ως ειδική και κοινή περιουσία και τι ρυθμίζεται στη δήλωση διανομής.
2. Θα αποκτήσετε μια πρώτη εικόνα για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που έχετε ως μέλος της κοινότητας των ιδιοκτητών και θα αποκτήσετε μια εικόνα για την κατανομή των εξόδων.
3. Θα ενημερωθείτε για το σύνηθες περιεχόμενο και τις διαδικασίες μιας συνέλευσης των ιδιοκτητών.
4. Θα διαβάσετε τι είναι η συμβουλευτική επιτροπή και ποια είναι τα καθήκοντά της.

Καλά ενημερωμένοι: Τι είναι η κοινότητα των ιδιοκτητών;

Όποιος αγοράζει ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία, γίνεται μερικές φορές και μέλος μιας κοινότητας ιδιοκτητών (εν συντομία WEG). Στην περίπτωση αυτή, αποκτάτε συνήθως συγκεκριμένα περιουσιακά δικαιώματα, τα οποία αναφέρονται μεταξύ άλλων ως κοινή και χωριστή περιουσία. Επιπλέον, συχνά αποκτάται και ένα μερίδιο συνιδιοκτησίας στο ακίνητο.

Είναι ήδη σαφές ότι πρόκειται για όρους που δεν είναι καθόλου συνηθισμένοι. Σε αυτό το άρθρο-οδηγό, λοιπόν, είμαστε στην ευχάριστη θέση να εξηγήσουμε τι είναι η κοινότητα ιδιοκτητών και ποια δικαιώματα και υποχρεώσεις συνδέονται με αυτήν.

Οι όροι εξηγούνται απλά: ένωση ιδιοκτητών ακινήτων, χωριστή ιδιοκτησία και κοινή ιδιοκτησία

Γενικά, ο όρος "κοινότητα ιδιοκτητών" χρησιμοποιείται συχνότερα - πιθανώς λόγω του μικρότερου μήκους λέξης. Ωστόσο, ο σωστός όρος είναι "ένωση ιδιοκτητών συνιδιοκτητών".

Αυτός είναι ο όρος που χρησιμοποιείται για να περιγράψει μια συνδεδεμένη ομάδα ιδιοκτητών χωριστών ιδιοκτησιών σε ένα συγκρότημα συνιδιοκτησίας. "Ειδική ιδιοκτησία" είναι ο όρος για τα δικαιώματα ιδιοκτησίας που αφορούν ξεχωριστούς χώρους και με τη σειρά του υποδιαιρείται σε ιδιοκτησία συνιδιοκτησίας και μερική ιδιοκτησία- περισσότερα σχετικά με αυτό παρακάτω.

Η ειδική ιδιοκτησία περιλαμβάνει, για παράδειγμα:

• Οι κατοικίες
• Επιστρώσεις δαπέδων και τοίχων, όπως χαλιά και ταπετσαρίες
• Οι γραμμές παροχής εντός της πολυκατοικίας
• Τα εξαρτήματα μπάνιου, συμπεριλαμβανομένων των εξαρτημάτων
• επένδυση οροφής
• εσωτερικές πόρτες
• μη φέροντες τοίχους
• γκαράζ
• Καράβια

Όπως μπορείτε ήδη να διαπιστώσετε από αυτόν τον σύντομο κατάλογο, τα ειδικά ακίνητα θα μπορούσαν να χωριστούν σε "κατοικήσιμες" και "άλλως χρήσιμες" μονάδες. Με έναν τρόπο που συνάδει περισσότερο με τη νομική γλώσσα, θα μπορούσε κανείς να μιλήσει για "κατοικήσιμα" και "μη κατοικήσιμα" δωμάτια- και αυτό αντιπροσωπεύουν οι όροι "κατοικία" και "ψιλή κυριότητα" στο πλαίσιο ενός WEG.

Στον γερμανικό νόμο περί συνιδιοκτησίας, ο οποίος συχνά αναφέρεται επίσης ως "WEG", συναντάμε επίσης τον συναφή όρο "κοινή ιδιοκτησία". Ένας κάπως συντομευμένος αλλά χρήσιμος ορισμός του όρου αυτού θα μπορούσε να είναι ο ακόλουθος: Ό,τι δεν αποτελεί χωριστή περιουσία λογίζεται ως κοινή περιουσία. Με άλλα λόγια, εκείνα τα μέρη ενός κτιρίου που δεν ανήκουν σε έναν μόνο ιδιοκτήτη της κοινότητας, αλλά σε ολόκληρη την ομάδα.

Η κοινοτική περιουσία περιλαμβάνει, για παράδειγμα:

• Ανελκυστήρες και ανελκυστήρες
• Ανελκυστήρες
• Συστήματα θέρμανσης
• Προμήθειες μέχρι την είσοδο της πολυκατοικίας
• Στρώματα
• παράθυρα
• οροφές
• διαδρομές πρόσβασης
• v.m

Αν θέλετε να μάθετε περισσότερα για τον γερμανικό νόμο περί συνιδιοκτησίας και την κοινή ιδιοκτησία, μπορείτε να βρείτε περισσότερες πληροφορίες εδώ.

Ο όρος "δήλωση διανομής" χρησιμοποιείται συχνά σε σχέση με τις κοινότητες ιδιοκτητών. Πρόκειται για ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο που δηλώνει ποιος κατέχει ποια ειδική ή μερική ιδιοκτησία εντός ενός συγκροτήματος κατοικιών. Μια συμβατική συμφωνία είναι επίσης δυνατή εδώ- ωστόσο, είναι μάλλον σπάνια.

Η δήλωση διαχωρισμού περιλαμβάνει συνήθως τα ακόλουθα έγγραφα:

• Ένα σχέδιο διαχωρισμού που δείχνει τη θέση και το μέγεθος των επιμέρους τμημάτων του κτιρίου και την κατανομή τους στους αντίστοιχους ιδιοκτήτες
• μια βεβαίωση ολοκλήρωσης που περιγράφει ποια τμήματα του κτιρίου είναι δομικά ξεχωριστά (π.χ. κελάρια ή γκαράζ)
• ένας κοινοτικός κανονισμός για τις ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών, ο οποίος καθορίζει τους κανόνες για την ένωση ιδιοκτητών κατοικιών, για παράδειγμα όσον αφορά τα δικαιώματα ψήφου

Παραδείγματα των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων μιας ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών

Σας παραθέσαμε τρεις από τις πιο γνωστές πτυχές μιας ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών σε σύντομη και συμπαγή μορφή:

• Τα έξοδα συντήρησης και συντήρησης της κοινής περιουσίας, τα οποία μπορεί να περιλαμβάνουν στέγες, προσόψεις ή κλιμακοστάσια, πρέπει συχνά να αναλαμβάνονται από κοινού.
• Τα έξοδα που αφορούν την ξεχωριστή ιδιοκτησία πρέπει να βαρύνουν τους ίδιους τους αντίστοιχους ιδιοκτήτες.
• Στα διαμερίσματα συνιδιοκτησίας, συχνά τα μέλη τους δεσμεύονται για ένα αποθεματικό συντήρησης για επισκευές ή ανακαινίσεις. Αυτό συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 40 και 80 λεπτών ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικίας και ωφέλιμου χώρου μηνιαίως.

Ένα παράδειγμα: Όταν πρόκειται για το ερώτημα εντός μιας κοινότητας ιδιοκτητών σχετικά με το ποιος πληρώνει για μια βουλωμένη αποχέτευση, αυτό εξαρτάται από το πού έγινε η απόφραξη. Εάν βρίσκεται εντός της χωριστής ιδιοκτησίας, πληρώνει ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης. Εάν η απόφραξη αφορά την κοινή ιδιοκτησία, το κόστος επιμερίζεται αναλόγως σε όλους τους ιδιοκτήτες.

Η επίσημη νομική μορφή μιας ένωσης ιδιοκτητών κατοικιών είναι η λεγόμενη "κοινότητα συνιδιοκτητών". Με απλά λόγια, αυτό σημαίνει ότι αν ένας ιδιοκτήτης θέλει να βάψει την πρόσοψη, για παράδειγμα, χρειάζεται τη συγκατάθεση της πλειοψηφίας. Επομένως, η καλή και εμπιστευτική συνεργασία στο πλαίσιο μιας κοινότητας ιδιοκτητών αποτελεί πλεονέκτημα.

Αν βρεθείτε σε μια κατάσταση όπου θέλετε να εγκαταλείψετε μια κοινότητα ιδιοκτητών, μπορείτε ουσιαστικά να "απεμπλακείτε" μόνο με την πώληση. Είναι γενικά απίθανο όλοι οι άλλοι συνιδιοκτήτες να συμφωνήσουν σε μια έξοδο χωρίς πώληση και ότι η δήλωση διαχωρισμού θα τροποποιηθεί στη συνέχεια - με πρόσθετα συμβολαιογραφικά έξοδα.

Θα θέλαμε επίσης να επιστήσουμε την προσοχή σας στα ακόλουθα τρία σημεία:

1. Υπάρχει ακόμη ένας αρκετά νέος νόμος για τις κοινότητες ιδιοκτητών. Η μεταρρύθμιση του WEG 2020 οδήγησε σε μια σειρά νέων κανόνων. Μπορείτε να βρείτε μια σύντομη περίληψη εδώ
   
   
   
2. Κοινότητα ιδιοκτητών διαμερισμάτων και φορολογικές δηλώσεις: Αυτή η σύνδεση είναι επίσης σημαντική για τους ιδιοκτήτες. Ορισμένα στοιχεία από την ετήσια δήλωση απαιτούνται για τις φορολογικές δηλώσεις. Μάθετε ποιες είναι αυτές
   
   
   
3. Συνιστάται η παροχή νομικών συμβουλών σε όσους ανήκουν σε ένωση ιδιοκτητών διαμερισμάτων και θέλουν να πουλήσουν το σπίτι τους.

Τουλάχιστον μία φορά το χρόνο: υποχρεωτικές συνελεύσεις ιδιοκτητών

Ο διαχειριστής συνήθως καλεί τους ιδιοκτήτες στις συνελεύσεις ιδιοκτητών. Κάθε ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να εκπροσωπηθεί στη συνέλευση μέσω πληρεξουσίου.

Τυπικά θέματα σε μια συνέλευση των ιδιοκτητών:

• Ετήσιος απολογισμός με συνολικούς και ατομικούς λογαριασμούς
• Διορισμός ή παύση του διαχειριστή
• Επιχειρηματικό σχέδιο
• Ειδικές εισφορές
• Εκλογή του συμβουλίου
• Μέτρα κατασκευής
• Χρήση της κοινής περιουσίας
• Ποσό αποθεματικών

Για τις αποφάσεις ισχύει η απόφαση της πλειοψηφίας της κοινότητας των ιδιοκτητών. Το ποια πλειοψηφία απαιτείται - για παράδειγμα ομόφωνη ή 3/4 - εξαρτάται όχι λιγότερο από τους κανονισμούς της εκάστοτε συνέλευσης.

Τα δικαιώματα ψήφου βασίζονται είτε στην αρχή της κεφαλής (μία ψήφος ανά ιδιοκτήτη) είτε στην αρχή του αντικειμένου. Στην τελευταία περίπτωση, η δήλωση διανομής συνδέει τον αριθμό των δικαιωμάτων ψήφου με τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων του παραχωρούμενου ειδικού ακινήτου. Είναι επίσης δυνατή η ψηφοφορία σύμφωνα με τη λεγόμενη "αρχή της αξίας". Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν δικαιώματα ψήφου ανάλογα με τα μερίδια συνιδιοκτησίας τους. Μετά από κάθε συνέλευση των ιδιοκτητών πρέπει επίσης να τηρούνται πρακτικά, στα οποία καταγράφονται τα σημεία που συζητήθηκαν και οι αποφάσεις που ελήφθησαν.

Υποστήριξη, παρακολούθηση, τήρηση πρακτικών: Καθήκοντα της συμβουλευτικής επιτροπής διαχείρισης

Μια συμβουλευτική επιτροπή διαχείρισης μπορεί να διοριστεί στη συνέλευση των ιδιοκτητών συγκυριαρχίας. Σε αυτή την ενότητα θα θέλαμε να σας εξηγήσουμε ποια καθήκοντα έχει το συμβουλευτικό συμβούλιο ενός συνεταιρισμού ιδιοκτητών και τι κάνει το συμβουλευτικό συμβούλιο. Καταρχάς, όμως, θα πρέπει να θίξουμε το ζήτημα της σύνθεσης. Το συμβουλευτικό συμβούλιο εκλέγεται από την ΟΕΓ και αποτελείται από έναν πρόεδρο και δύο εκτιμητές, οι οποίοι πρέπει να είναι όλοι ιδιοκτήτες.

Τρία από τα κεντρικά καθήκοντα του συμβουλευτικού συμβουλίου διαχείρισης μιας κοινότητας ιδιοκτητών με μια ματιά:

2. Υποστήριξη. Η συμβουλευτική επιτροπή βοηθά τον διαχειριστή να προετοιμάσει τις συνελεύσεις των ιδιοκτητών της συγκυριαρχίας και διαμεσολαβεί μεταξύ ιδιοκτητών και διαχειριστών.
4. Ελέγχος. Η συμβουλευτική επιτροπή μπορεί να ελέγχει τους λογαριασμούς τέλους χρήσης και τις πληρωμές του επιδόματος κατοικίας.
6. Παραλαβή. Μετά τις συνελεύσεις των ιδιοκτητών, η συμβουλευτική επιτροπή συντάσσει τα πρακτικά και τα υπογράφει μαζί με το διοικητικό συμβούλιο.

Σημείωση για τους ιδιοκτήτες: Δήλωση χρεώσεων υπηρεσιών για τα διαμερίσματα συνιδιοκτησίας

Αξίζει ιδιαίτερα να ρίξετε μια λεπτομερή ματιά στη δήλωση χρεώσεων υπηρεσιών για τα μισθωμένα διαμερίσματα, η οποία συντάσσεται τακτικά για τα διαμερίσματα συνιδιοκτησίας. Ως ιδιοκτήτης, μπορείτε να χρεώνετε στους ενοικιαστές σας μόνο τα λειτουργικά έξοδα, όπως τα έξοδα αποκομιδής απορριμμάτων. Από την άλλη πλευρά, τα έξοδα που βαρύνουν την ένωση ιδιοκτητών (όπως τα τέλη διαχείρισης) πρέπει να επιβαρύνουν τους ίδιους τους ενοικιαστές.

Συμπεράσματα: Ως ιδιοκτήτης διαμερίσματος και, συνεπώς, ως μέλος μιας ένωσης ιδιοκτητών, έχετε μια σειρά από δικαιώματα και υποχρεώσεις και πρέπει να κατανοήσετε ορισμένους πολύ συγκεκριμένους τεχνικούς όρους. Καθώς δεν μπορέσαμε σε καμία περίπτωση να καλύψουμε εξαντλητικά το θέμα σε αυτό το άρθρο, η σύστασή μας είναι να καταλήξουμε: Εάν έχετε συγκεκριμένες ερωτήσεις σχετικά με μια συγκεκριμένη περίπτωση στην κοινότητα των ιδιοκτητών σας, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε με εξειδικευμένο δικηγόρο ή νομικό εμπειρογνώμονα.