Φόρος μεταβίβασης ακινήτων: αξιοποίηση των δυνατοτήτων εξοικονόμησης & μείωση του κόστους

Οι αγοραστές ακινήτων δεν χρειάζεται να πληρώσουν μόνο την τιμή αγοράς, αν σκοπεύουν να αγοράσουν ένα ακίνητο ή οικόπεδο. Στους υπολογισμούς τους, οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους και τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς. Ένα από τα μεγαλύτερα στοιχεία εδώ είναι ο φόρος μεταβίβασης γης. Αυτός καταβάλλεται μία φορά στην εφορία κατά την αγορά ενός μη ανεπτυγμένου ή ανεπτυγμένου ακινήτου. Υπάρχουν μερικές ευκαιρίες εξοικονόμησης από τις οποίες μπορούν να επωφεληθούν ορισμένοι αγοραστές. Παρακάτω, οι εμπειρογνώμονες της VON POLL FINANCE (www.vp-finance.de) παρέχουν χρήσιμες συμβουλές σχετικά με τις περιπτώσεις στις οποίες μπορείτε να εξοικονομήσετε το φόρο μεταβίβασης ακινήτων.

Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι ένα από τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς και καταβάλλεται μία φορά στην εφορία - ανεξάρτητα από το αν ο αγοραστής αποκτά ένα ανεπτυγμένο ή μη ανεπτυγμένο ακίνητο. Το ποσό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων βασίζεται σε ένα ποσοστό επί της τιμής αγοράς του ακινήτου συμπεριλαμβανομένου του οικοπέδου. Ανάλογα με το ομοσπονδιακό κράτος, ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης γης κυμαίνεται μεταξύ 3,5 % και 6,5 %. Ο φορολογικός συντελεστής είναι επί του παρόντος χαμηλότερος στη Σαξονία και τη Βαυαρία με 3,5 τοις εκατό σε κάθε περίπτωση. Αντιθέτως, οι υποψήφιοι αγοραστές πληρώνουν τον υψηλότερο συντελεστή φόρου μεταβίβασης ακινήτων στο Βρανδεμβούργο, τη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, το Σλέσβιχ-Χολστάιν, τη Θουριγγία και το Σάαρλαντ με 6,5 τοις εκατό σε κάθε περίπτωση.

"Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει πάντα να ενημερώνονται για το ποσό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων που πρέπει να καταβάλουν πριν από την αγορά ενός ακινήτου, καθώς εναπόκειται στα ομόσπονδα κρατίδια να αυξήσουν τον φορολογικό συντελεστή στην αρχή ενός νέου έτους", λέει η Dr. Lucie Lotzkat, διευθύνουσα εταίρος της VON POLL FINANCE. Και προσθέτει: "Μόλις ο αγοραστής ακινήτου καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο συμβολαιογράφος λαμβάνει το πιστοποιητικό εκκαθάρισης από την εφορία. Αυτό είναι απαραίτητο μετά την καταβολή του τιμήματος αγοράς προκειμένου να μεταφερθεί η κυριότητα στο κτηματολόγιο". Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί σημαντικό μέρος του παρεπόμενου κόστους αγοράς. Παρ' όλα αυτά, υπάρχουν μερικοί τρόποι για να μειώσετε τον φόρο και, στην καλύτερη περίπτωση, να εξοικονομήσετε δαπάνες.

Σύμβουλος 1: Εξοικονομήστε τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων με δική σας συνεισφορά στο νέο κτίσμα ή με χωριστά συμβόλαια

Αν αποφασίσετε να αγοράσετε ένα αδόμητο οικόπεδο και στη συνέχεια να χτίσετε σε αυτό ένα νέο κτίσμα, ίσως μπορέσετε να εξοικονομήσετε τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων - υπό την προϋπόθεση ότι και τα δύο στοιχεία αγοράζονται χωριστά.

Η βάση υπολογισμού για ένα ανεπτυγμένο οικόπεδο είναι συνήθως η τιμή αγοράς που αναφέρεται στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο - δηλαδή η συνολική αξία του οικοπέδου και του κτιρίου. Εάν ένα αδόμητο οικόπεδο αγοραστεί χωριστά, είναι δυνατόν να καταβληθεί φόρος μόνο για το οικόπεδο. Για να γίνει αυτό, τα συμβόλαια για το οικόπεδο και το συμβόλαιο οικοδομής πρέπει να συναφθούν ανεξάρτητα το ένα από το άλλο τόσο από άποψη περιεχομένου όσο και από άποψη χρόνου. Είναι επίσης σημαντικό ο πωλητής του οικοπέδου και η κατασκευαστική εταιρεία να μην συνδέονται μεταξύ τους - με άλλα λόγια, δεν πρέπει να ανήκουν στον ίδιο όμιλο εταιρειών. "Ωστόσο, οι αγοραστές θα πρέπει να σημειώσουν ότι η αγορά μιας νέας οικοδομής από έναν κατασκευαστή ακινήτων γίνεται σε συνολική τιμή αγοράς και, ως εκ τούτου, δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ", λέει ο ειδικός σε θέματα χρηματοδότησης ακινήτων Dr. Lotzkat. Και συνεχίζει: "Ωστόσο, εάν αγοράζεται πρώτα το οικόπεδο και στη συνέχεια τιμολογούνται μεμονωμένα ή ξεχωριστά οι υπηρεσίες ανάπτυξης ακινήτων, υπόκεινται σε ΦΠΑ. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να το λάβουν αυτό υπόψη τους εκ των προτέρων κατά τους υπολογισμούς τους."

Οι αγοραστές μπορούν επίσης να εξοικονομήσουν φόρο μεταβίβασης ακινήτων, εάν η συναλλαγή είναι ενιαία. Οι κατασκευαστές μπορούν να αναλάβουν συμβατικά την υποχρέωση να καταβάλουν τις δικές τους εισφορές, προκειμένου να μειώσουν τη βάση υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Το βάψιμο των τοίχων ή η τοποθέτηση δαπέδων ανεξάρτητα μπορεί επομένως να εξοικονομήσει όχι μόνο το κόστος των τεχνιτών, αλλά και τους φόρους."

Σύμβουλος 2: Κατά την αγορά ενός ακινήτου, υπολογίστε τα κινητά αξεσουάρ

Δεν είναι δυνατή η εξοικονόμηση φόρου μεταβίβασης ακινήτων μόνο για τα νεόδμητα έργα, αλλά υπάρχουν επίσης ευκαιρίες εξοικονόμησης για τα υφιστάμενα ακίνητα. "Εάν, κατά την αγορά ενός ακινήτου, αποκτάτε επίσης κινητά εξαρτήματα, όπως εντοιχισμένη κουζίνα, φούρνο, σάουνα ή έπιπλα κήπου, μπορείτε να δώσετε εντολή στον συμβολαιογράφο να τα αναγράψει ξεχωριστά στο συμβόλαιο αγοράς, αφού συμβουλευτείτε τη χρηματοδοτούσα τράπεζά σας", λέει ο Dr. Lotzkat από τη VON POLL FINANCE. Και συνεχίζει: "Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι μόνο το οικόπεδο και το κτίριο με τα εξαρτήματα που είναι άρρηκτα συνδεδεμένα με το κτίριο υπολογίζονται ως φορολογητέα στοιχεία. Η εφορία αφαιρεί την αξία των κινητών εξαρτημάτων από την τιμή αγοράς, μειώνοντας έτσι τη βάση υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης ακινήτων". Αλλά προσέξτε: Ωστόσο, εάν η αξία αυτών των εξαρτημάτων αποτελεί πολύ μεγάλο ποσοστό της τιμής αγοράς (για παράδειγμα, πάνω από το 10% ή το 15%), η εφορία μπορεί να γίνει καχύποπτη και να θέσει ερωτήματα. Για το λόγο αυτό, καλό είναι να ζητήσετε εκ των προτέρων τις αποδείξεις αγοράς του κινητού αποθέματος από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ώστε να μπορείτε να τις προσκομίσετε στην εφορία αν χρειαστεί. Ενδέχεται επίσης να είναι σκόπιμο να συμβουλευτείτε εκ των προτέρων τον δικό σας φορολογικό σύμβουλο.

Σύμβουλος 3: Κληρονομήστε, χαρίστε ή πουλήστε ακίνητα εντός της οικογένειας

Μια πώληση ακινήτου μεταξύ συγγενών σε ευθεία γραμμή απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι εάν το ακίνητο πωλείται σε σύζυγο, γονείς, παιδιά, παππούδες ή γιαγιάδες ή εγγόνια, ο αγοραστής απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Η ίδια προνομιακή μεταχείριση ισχύει επίσης για τα υιοθετημένα παιδιά, τους πεθερούς και τις αγορές από πρώην συντρόφους στο πλαίσιο διαζυγίου."

"Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων μπορεί επίσης να εξοικονομηθεί με τη δωρεά ή την κληρονομιά ενός ακινήτου εντός της οικογένειας. Ωστόσο, εδώ ενδέχεται να εφαρμοστεί ο φόρος δωρεάς ή κληρονομιάς. Ωστόσο, ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας, υπάρχουν επιδόματα που δεν χρειάζεται να φορολογηθούν. Ωστόσο, η διαβούλευση με έναν φορολογικό σύμβουλο είναι απαραίτητη εδώ", λέει ο ειδικός σε θέματα χρηματοδότησης ακινήτων Dr. Lotzkat.

Σύμβουλος 4: Εκπτωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από τον φόρο

Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων μπορεί να εκπέσει από τον φόρο. Για παράδειγμα, εάν είστε επιχειρηματίας ή αυτοαπασχολούμενος και χρησιμοποιείτε το ακίνητό σας εμπορικά, μπορείτε να διεκδικήσετε τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων που καταβάλατε κατά την αγορά ως επαγγελματική δαπάνη με τη μορφή απόσβεσης. Ωστόσο, αυτό ισχύει μόνο εάν το ακίνητο παράγει φορολογητέο εισόδημα. Το ίδιο ισχύει και αν το ακίνητο χρησιμοποιείται εν μέρει για εμπορικούς σκοπούς. Εδώ πρέπει να ληφθεί μέριμνα ώστε να διασφαλιστεί ότι το ιδιωτικό και το εμπορικό μέρος του ακινήτου διαχωρίζονται σαφώς μεταξύ τους. Οι ιδιοκτήτες ενός μισθωμένου ακινήτου μπορούν αργότερα να διαγράψουν τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων σε σταθερή βάση ως δαπάνες που σχετίζονται με το εισόδημα."

Συμπεράσματα

"Πριν από την αγορά ενός ακινήτου, είναι σημαντικό να ενημερωθείτε για τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς που θα προκύψουν - ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί σημαντικό μέρος αυτού. Για το λόγο αυτό, αξίζει να ελέγξουν οι υποψήφιοι αγοραστές αν μπορούν να πραγματοποιήσουν κάποια εξοικονόμηση εδώ", συνοψίζει η Dr. Lucie Lotzkat από τη VON POLL FINANCE.