23.01.2025 • 6 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Σε συζητήσεις με ιδιοκτήτες ακινήτων, ακούμε συχνά το ερώτημα τι είναι το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης και τι συνεπάγεται.
Τι είναι το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης;
Στην ουσία, πρόκειται για το αν επιτρέπεται στους γείτονες να διασχίσουν την ιδιοκτησία κάποιου άλλου για να φτάσουν στη δική τους, επειδή δεν υπάρχει σύνδεση με δημόσιο δρόμο. Υπό ορισμένες προϋποθέσεις, σε μια λεγόμενη "παγιδευμένη ιδιοκτησία" μπορεί στη συνέχεια να παραχωρηθεί δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης.
Είναι προφανές ότι το θέμα αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αντιπαραθέσεις - ακόμη και σε νομικές διαμάχες - μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων. Σε αυτό το άρθρο, θα θέλαμε, επομένως, να σας δώσουμε μια πρώτη επισκόπηση των δικαιωμάτων πρόσβασης έκτακτης ανάγκης. Ωστόσο, το παρόν άρθρο δεν υποκαθιστά την επαγγελματική νομική συμβουλή.
Δικαίωμα διέλευσης στον γερμανικό αστικό κώδικα (BGB)
Αυτό το νομικό κείμενο εξηγείται με απλά λόγια: Μπορείτε να απαιτήσετε από τους γείτονές σας να χρησιμοποιούν μονοπάτια που διασχίζουν τις ιδιοκτησίες τους, εάν η ιδιοκτησία σας δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο. Εφόσον συμβαίνει αυτό, ο γείτονάς σας έχει το λεγόμενο "δικαίωμα διέλευσης". Ωστόσο, στην περίπτωση επείγοντος δικαιώματος διέλευσης (ως "λύση έκτακτης ανάγκης"), αυτό ισχύει μόνο έως ότου δημιουργηθεί πρόσβαση για την ιδιοκτησία σας.
Σε αυτό το πλαίσιο γίνεται επίσης διάκριση μεταξύ των όρων "δεσπόζουσα" και "εξυπηρετούμενη" ιδιοκτησία. Οι έννοιες:
"Κυρίαρχη" ιδιοκτησία: ανήκει στον ιδιοκτήτη στον οποίο επιτρέπεται να χρησιμοποιεί προσωρινά το μονοπάτι πρόσβασης τρίτων.
"Εξυπηρετούσα" ιδιοκτησία: ανήκει στον ιδιοκτήτη ο οποίος παρέχει το μονοπάτι πρόσβασής του για τον σκοπό αυτό.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι συχνά δυνατή η επίτευξη μιας γειτονικής και "φιλικής" συμφωνίας. Ωστόσο, εάν ο γείτονας αρνηθεί να επιτρέψει την πρόσβαση στη διαδρομή πρόσβασης έκτακτης ανάγκης μέσω της ιδιοκτησίας του, οι ιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν αγωγή για τη διαδρομή πρόσβασης έκτακτης ανάγκης. Στην περίπτωση αυτή, το δικαστήριο θα αποφασίσει αν πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Απαιτήσεις για το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης
Για να χορηγηθεί δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης πρέπει να πληρούνται ορισμένα κριτήρια. Σας παραθέτουμε μια επιλογή εδώ:
- Δεν υπάρχει σύνδεση μεταξύ του ακινήτου και ενός δημόσιου δρόμου. Αυτό ισχύει επίσης για σημεία πρόσβασης που είναι πολύ στενά, δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν προσωρινά ή συνδέονται μόνο εν μέρει με τον δρόμο.
- Δεν είναι δυνατή η κατάλληλη χρήση του ακινήτου - ακόμη και αν υπάρχει σύνδεση με δημόσιο δρόμο.
- Μόνο ο ιδιοκτήτης ή ο μισθωτής του μη προσβάσιμου ακινήτου μπορεί να ζητήσει δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης, όχι οι ενοικιαστές ή οι μισθωτές.
- Όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται μεταξύ του μειονεκτούντος ακινήτου και του δημόσιου χώρου κυκλοφορίας πρέπει να απαιτήσουν ρητά το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης.
- Εάν το μη προσβάσιμο ακίνητο ανήκει σε περισσότερα άτομα, όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να απαιτήσουν από κοινού το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης
Δικαστικές αποφάσεις σχετικά με τα δικαιώματα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης: οι αξιώσεις συχνά απορρίπτονται
Μεγάλος αριθμός δικαστικών αποφάσεων δείχνει ότι τα δικαιώματα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης δεν μπορούν να θεωρούνται δεδομένα: Τα δικαιώματα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης δεν είναι αυτονόητα. Μια δυσχερής ή άβολη σύνδεση με τον δρόμο, για παράδειγμα, δεν αποτελεί επιχείρημα για τη χορήγηση δικαιώματος πρόσβασης έκτακτης ανάγκης. Το ίδιο ισχύει και αν θα έπρεπε να γίνει αποδεκτή μια μεγαλύτερη εκτροπή ή αν δεν μπορεί να σταθμεύσει ένα αυτοκίνητο ακριβώς μπροστά από την πόρτα.
Οποιοσδήποτε έχει αυθαίρετα καταργήσει ή υπερπηδήσει έναν υφιστάμενο δρόμο πρόσβασης προς την ιδιοκτησία του δεν μπορεί επίσης να διεκδικήσει δικαιώματα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης. Επίσης, δεν υπάρχει "εθιμικό δικαίωμα" σε μια οδό πρόσβασης έκτακτης ανάγκης. Αν πάντα επιτρέπατε στους γείτονες να διέρχονται από την ιδιοκτησία σας, δεν δεσμεύεστε - αυτό δεν οδηγεί σε αυτόματο δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης.
Με την ευκαιρία: Το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης παίζει ρόλο και στη γεωργία. Μπορείτε να μάθετε περισσότερα εδώ.
Έξι επιπλέον σημεία σχετικά με το θέμα του δικαιώματος πρόσβασης έκτακτης ανάγκης
- Το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης δεν καταγράφεται πάντα αυτόματα στο κτηματολόγιο. Τα δικαιώματα διέλευσης μπορούν επίσης να συμφωνηθούν ως μέρος ενός ιδιωτικού συμβολαίου. Ωστόσο, μπορούν οπωσδήποτε να μεταβιβαστούν ως δουλεία και να καταχωρηθούν ως τέτοια στο λεγόμενο "Τμήμα II" του κτηματολογίου. Μπορείτε να μάθετε τι σημαίνει αυτό εδώ.
- Υπάρχει αποζημίωση έκτακτου δικαιώματος διέλευσης. Αυτή αναφέρεται ως μίσθωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης, χρηματικό μίσθωμα ή επίσης ως το επίμαχο ποσό στο δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης. Η αποζημίωση πρέπει να καταβάλλεται από τον χρήστη του δικαιώματος πρόσβασης έκτακτης ανάγκης στον γείτονα που πρέπει να το παραχωρήσει. Το ποσό υπολογίζεται σύμφωνα με τη μείωση της αγοραίας αξίας του γειτονικού ακινήτου.
- Το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης είναι εκτελεστό. Αν ο γείτονάς σας αρνηθεί να σας παραχωρήσει το δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης, έχετε το δικαίωμα να το διεκδικήσετε δικαστικά. Το δικαστήριο θα ελέγξει στη συνέχεια αν πληρούνται οι προϋποθέσεις για αυτό.
- Ένας εμπειρογνώμονας μπορεί να υπολογίσει την αποζημίωση. Ωστόσο, συνήθως δεν ελέγχει αν υπάρχει δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης.
- Υπάρχει επίσης δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης για τα οχήματα οικοδομών. Εάν έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδεια, τα οχήματα κατασκευής πρέπει να μπορούν να έχουν πρόσβαση στο ακίνητο υπό ορισμένες προϋποθέσεις.
- Τα δικαιώματα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης και τα δικαιώματα διέλευσης διαφέρουν. Εάν ένα ακίνητο αποκόπτεται μόνο προσωρινά από το δημόσιο δρόμο πρόσβασης, αυτό αναφέρεται ως δικαίωμα πρόσβασης έκτακτης ανάγκης. Το δικαίωμα διέλευσης πρέπει να παραχωρηθεί μέχρις ότου το ακίνητο να μπορεί να προσεγγιστεί και πάλι μέσω του δικού του δρόμου πρόσβασης.
Συμπεράσματα: Αξίζει να δίνεται προσοχή στα ζητήματα που αφορούν το δικαίωμα διέλευσης κατά την αγορά ενός ακινήτου. Εάν έχετε συγκεκριμένες ερωτήσεις σχετικά με αυτό, θα πρέπει πάντα να ζητάτε νομική συμβουλή.
