30.08.2022 • 6 min. tempo de leitura
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Tudo o que precisa de saber sobre o registo predial num relance: Custos de inscrição no registo predial, como obter um extrato do registo predial e muito mais...
O que está escrito e onde no registo predial: conhecimentos básicos compactos para os entusiastas da propriedade
O registo predial pode ser considerado uma crónica. Regista - em várias secções - marcos importantes na vida de uma propriedade, incluindo mudanças de propriedade, hipotecas e direitos. O passado nunca se torna completamente irreconhecível (isso seria um "apagamento"), mas pode sempre ser rastreado até ao presente, claramente marcado como "informação antiga". Em termos puramente formais, um registo predial é definido como um "registo público da propriedade de todas as propriedades desenvolvidas e não desenvolvidas num distrito municipal". Por outras palavras, um registo predial responde a perguntas sobre a origem, a propriedade e o financiamento de uma propriedade.
Todos os potenciais compradores devem consultar o registo predial antes de comprarem uma casa, para obterem uma visão abrangente dos factos juridicamente vinculativos que envolvem a propriedade. Isto torna ainda mais importante que lhe forneçamos informações detalhadas sobre este tópico.
Guia do registo predial: Como está estruturado o registo predial
Antes de lhe falarmos mais sobre a importância dos registos prediais, gostaríamos de ilustrar a sua estrutura sob a forma de imagens. Um registo predial é composto por várias páginas de registo predial, numeradas consecutivamente e divididas em secções individuais.
Um registo predial contém estas cinco secções:
- Página de rosto com informações sobre o tribunal local competente, a conservatória do registo predial e a circunscrição do registo predial. Uma pequena dica: se quiser saber o número do registo predial, também o pode encontrar aqui.
- Inventário com informações sobre a propriedade, incluindo o distrito, o número de inventário, o distrito de levantamento, a parcela, a localização e a dimensão da propriedade. Em termos de "fator de zoom", o "Gemarkung" é uma cidade/município, o "Flur" é um distrito e o "Flurstück" é o que a propriedade real é em linguagem corrente.
- Secção I - Proprietário com endereço e, se aplicável, quotas de propriedade
A estrutura de propriedade é registada aqui. Se já tiver sido registada uma comunicação de transmissão prioritária (a nota de uma futura aquisição de propriedade que garante o comprador do imóvel), outro potencial comprador foi mais rápido e já fez com que o notário "reservasse" o imóvel para compra. A vantagem para si é que fica protegido de uma "venda dupla". - Secção II - ónus e restrições
Aqui encontrará informações sobre possíveis ónus, restrições, servidões e direitos de utilização, incluindo, por exemplo, acordos de vizinhança sobre "direitos de passagem". Exemplos típicos de entradas nesta secção: estatuto de monumento, direitos de habitação, direitos de canalização, avisos de insolvência, direitos de usufruto ou de preferência ao abrigo do direito privado. Neste artigo, pode saber mais sobre o termo "servidões" e o que significa exatamente um direito de passagem.
Se vive numa propriedade que também é utilizada para agricultura ou silvicultura, terá frequentemente as chamadas "servidões reais" na Secção II. Estas estão normalmente relacionadas com a silvicultura e a agricultura; o termo "ónus" pode então referir-se a entregas regulares de madeira ou de colheitas, por exemplo. - Secção III - Hipotecas, encargos fundiários, dívidas de anuidades
Esta secção interessa sobretudo aos bancos, que podem aqui traçar o historial financeiro completo da propriedade. Em particular, os encargos fundiários, penhoras ou hipotecas são anotados na secção III, as chamadas "hipotecas".
Esta secção é de particular importância na medida em que deve ser sempre entregue "livre de encargos" - qualquer dívida financeira deve ser liquidada com o banco anteriormente registado (geralmente pelo novo banco) antes da transmissão. Informação privilegiada da prática dos agentes imobiliários: neste ponto, é particularmente importante ter em atenção o registo de uma "Schuldbrief" - trata-se de uma verdadeira nota promissória clássica, que terá de estar disponível como documento físico na reunião notarial. Estas cartas nem sempre são fáceis de encontrar.
Bom saber: é assim que funciona uma inscrição no registo predial
O princípio mais importante é: qualquer pessoa que tenha adquirido uma parcela de terreno ou propriedade por compra, herança ou doação tem de ser inscrita como novo proprietário. Para tal, não é necessário um novo registo predial. O processo para isso é definido com precisão na Alemanha e segue um procedimento ordenado.
Uma visão geral dos passos individuais de uma inscrição no registo predial:
- O contrato de compra e venda é autenticado por um notário.
- O notário informa o registo predial da mudança de propriedade.
- O notário dá início à inscrição do aviso de transmissão prioritária ("reserva de compra").
- O banco manda inscrever uma hipoteca fundiária como garantia.
- O preço de compra do imóvel é transferido na íntegra pelo comprador ou pela instituição financeira para a conta do notário, a chamada "conta de garantia do notário", ou para a conta do vendedor.
- O notário solicita ao registo predial a inscrição do registo predial em nome do comprador.
- A propriedade é transferida de acordo com a data do contrato de compra e venda.
- A propriedade é oficialmente transferida para o registo predial.
Os compradores têm por vezes de ser pacientes durante este processo. Dependendo do volume de trabalho da conservatória do registo predial, pode demorar até cinco meses até se tornar oficialmente proprietário de um imóvel.
A propósito: não são apenas as mudanças de propriedade que têm de ser inscritas no registo predial. Mesmo que uma nova instituição de crédito assuma o financiamento, que seja feita uma nova divisão da propriedade ou que seja acordado um novo direito de passagem ou direito de residência, isso também tem de ser registado.
Custos de uma inscrição no registo predial: o que pode esperar
A base de cálculo dos custos é o chamado "valor de transação", ou seja, o preço de compra do imóvel. Tanto o notário como a conservatória do registo predial incorrem em custos para a inscrição no registo predial nesta base
Como regra geral, pode lembrar-se: é necessário ter em conta cerca de 1,5 a 2% do preço de compra como custos acessórios. Por falar em despesas acessórias: Neste artigo, resumimos para si os pontos mais importantes sobre este tema.
Suponhamos que compra uma casa por 500 000 euros e que financia um montante de 50 000 euros. De seguida, apresentamos um exemplo simplificado da distribuição dos custos.
Os custos aqui apresentados são meramente ilustrativos e constituem valores aproximados. Os custos reais incorridos são calculados com base nos regulamentos de taxas relevantes.
Pedir um extrato do registo predial: quem o pode obter - e quanto custa
O extrato do registo predial contém todas as informações legalmente relevantes sobre uma propriedade. Sem um extrato do registo predial, a venda de um imóvel é, portanto, tão improvável como sem um notário. A pergunta "Como e onde posso obter um extrato do registo predial?" é, portanto, relevante para todos os potenciais compradores de imóveis.
Os registos prediais são mantidos no tribunal local ou na conservatória do registo predial. Escusado será dizer que não é qualquer pessoa que pode pedir um extrato do registo predial à vontade. Afinal de contas, trata-se de dados sensíveis sobre a propriedade financeira. De acordo com o artigo 12.º do Código do Registo Predial, deve haver, portanto, um interesse legítimo na obtenção de informações sobre o registo predial, para o qual devem ser cumpridos determinados critérios.
O mais importante para si, enquanto potencial comprador, é que, se já estiver em negociações concretas de compra, existe normalmente um interesse legítimo e o vendedor pode emitir-lhe uma autorização correspondente para um extrato do registo predial. O vendedor também pode, naturalmente, solicitar um extrato do registo predial, uma vez que tem de provar que é o proprietário legal. Os credores, as instituições de crédito, os tribunais, os notários e as autoridades têm geralmente um interesse legítimo.
Um extrato atual do registo predial inclui geralmente uma cópia da folha do registo predial e pode ser solicitado na conservatória do registo predial competente. Quanto ao tempo de espera: o extrato do registo predial chega normalmente à sua caixa de correio ao fim de 14 dias.
Dependendo do pedido de uma versão simples ou certificada, o custo de um extrato do registo predial situa-se entre 10 euros e 20 euros. Também é possível obter um extrato de registo predial em linha. Pode obter mais informações sobre a manutenção de registos prediais electrónicos no sítio Web grundbuch-portal.de e consultá-los nos sítios Web dos diferentes Estados federados.
Conclusão: O registo predial é uma base para vendedores e compradores de imóveis no verdadeiro sentido da palavra. Este documento contém todas as informações importantes que são cruciais para a propriedade de um imóvel. Os especialistas da VON POLL terão todo o prazer em ajudá-lo se tiver alguma dúvida sobre o conteúdo do registo predial. Pode contactar-nos aqui.
