23.01.2025 • 6 min. tempo de leitura
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Em conversas com proprietários de imóveis, ouvimos frequentemente a questão do que é um direito de acesso de emergência e o que implica.
O que é um direito de acesso de emergência?
Na sua essência, trata-se de saber se os vizinhos estão autorizados a atravessar a propriedade de outra pessoa para chegar à sua, porque não há ligação a uma estrada pública. Sob certas condições, uma chamada "propriedade presa" pode então receber um direito de acesso de emergência.
É óbvio que este tópico pode levar a controvérsias - e até mesmo disputas legais - entre os proprietários de casas. Neste artigo, gostaríamos, portanto, de lhe dar uma visão geral inicial dos direitos de acesso de emergência. No entanto, este artigo não substitui o aconselhamento jurídico profissional.
Direito de passagem no Código Civil Alemão (BGB)
Este texto legal explicado em termos simples: Pode exigir aos seus vizinhos que utilizem caminhos através das suas propriedades se a sua propriedade não tiver acesso a uma estrada. Enquanto for esse o caso, o seu vizinho tem o chamado "direito de passagem". No entanto, no caso de direitos de passagem de emergência (como "solução de emergência"), este só se aplica até que seja criado um acesso para a sua propriedade.
Neste contexto, é também feita uma distinção entre os termos propriedade "dominante" e "servente". Os significados:
Propriedade "dominante": pertence ao proprietário a quem é permitido utilizar temporariamente a via de acesso de terceiros.
Propriedade "serviente": pertence ao proprietário que disponibiliza a sua via de acesso para o efeito.
Nestes casos, é muitas vezes possível chegar a um acordo de vizinhança e "amigável". No entanto, se o vizinho se recusar a permitir o acesso à via de acesso de emergência através da sua propriedade, os proprietários podem intentar uma ação judicial para obter a via de acesso de emergência.
Requisitos para o direito de acesso de emergência
Para que o direito de acesso de emergência seja concedido, é necessário cumprir determinados critérios. Apresentamos-lhe aqui uma seleção dos mesmos:
- Não existe qualquer ligação entre a propriedade e uma via pública. Isto também se aplica a pontos de acesso demasiado estreitos, que não possam ser utilizados temporariamente ou que estejam apenas parcialmente ligados à estrada.
- Não é possível utilizar a propriedade de forma adequada - mesmo que exista uma ligação a uma estrada pública.
- Apenas o proprietário ou arrendatário da propriedade inacessível pode exigir um direito de acesso de emergência, não os inquilinos ou arrendatários.
- Todos os proprietários de imóveis situados entre o imóvel desfavorecido e a zona de tráfego público devem exigir expressamente o direito de acesso de emergência.
- Se o imóvel inacessível pertencer a várias pessoas, todos os proprietários devem exigir conjuntamente o seu direito de acesso de emergência
Julgamentos sobre direitos de acesso de emergência: os pedidos são frequentemente negados
Um grande número de julgamentos mostra que os direitos de acesso de emergência não podem ser considerados como garantidos: Os direitos de acesso de emergência não são um dado adquirido. Uma ligação incómoda ou inconveniente à estrada, por exemplo, não é um argumento para conceder um direito de acesso de emergência. O mesmo se aplica se tiverem de ser aceites desvios mais longos ou se um carro não puder ser estacionado diretamente em frente à porta.
Qualquer pessoa que tenha removido ou construído arbitrariamente sobre uma estrada de acesso existente à sua propriedade também não pode reivindicar direitos de acesso de emergência. Também não existe um "direito habitual" a uma via de acesso de emergência. Se sempre permitiu que os vizinhos atravessassem a sua propriedade, não está a comprometer-se - isso não resulta num direito automático de acesso de emergência.
A propósito: O direito de acesso de emergência também desempenha um papel na agricultura. Pode saber mais aqui.
Seis pontos adicionais sobre o tema dos direitos de acesso de emergência
- Um direito de acesso de emergência nem sempre é automaticamente registado no cadastro. Os direitos de passagem também podem ser acordados no âmbito de um contrato privado. No entanto, podem certamente ser transferidos como uma servidão e inscritos como tal na chamada "Secção II" do registo predial. Pode saber o que isto significa aqui.
- Existe uma compensação de emergência para direitos de passagem. Esta é referida como renda de acesso de emergência, renda monetária ou também como o montante em disputa no direito de acesso de emergência. A compensação deve ser paga pelo utilizador do direito de acesso de emergência ao vizinho que tem de o conceder. O montante é calculado de acordo com a redução do valor de mercado da propriedade vizinha.
- O direito de acesso de emergência é executório. Se o seu vizinho se recusar a conceder-lhe o direito de acesso de emergência, tem o direito de o exigir judicialmente. O tribunal verificará então se os requisitos estão preenchidos.
- Um perito pode calcular a indemnização. No entanto, normalmente não verifica se existe um direito de acesso de emergência.
- Existe também um direito de acesso de emergência para os veículos de construção. Se a autorização de planeamento tiver sido concedida, os veículos de construção devem poder aceder à propriedade em determinadas condições.
- Os direitos de acesso de emergência e os direitos de passagem são diferentes. Se uma propriedade estiver apenas temporariamente isolada da estrada de acesso público, isto é referido como um direito de acesso de emergência. Um direito de passagem deve ser concedido até que a propriedade possa ser alcançada novamente através da sua própria estrada de acesso.
Conclusão: Vale a pena prestar atenção às questões que envolvem o direito de passagem ao comprar uma propriedade. Se tiver questões específicas sobre este assunto, deve sempre procurar aconselhamento jurídico.
