28.02.2025 • 5 min. tempo de leitura
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Os compradores de imóveis não têm apenas de pagar o preço de compra se estiverem a planear comprar um imóvel ou um terreno. Nos seus cálculos, os potenciais compradores devem também ter em conta os custos acessórios da compra. Um dos elementos mais importantes é o imposto de sisa. Este é pago uma vez à administração fiscal aquando da compra de uma propriedade não urbanizada ou urbanizada. Existem algumas oportunidades de poupança de que alguns compradores podem beneficiar. De seguida, os especialistas da VON POLL FINANCE (www.vp-finance.de) dão dicas úteis sobre as situações em que pode poupar no imposto de transferência de imóveis.
O que é o imposto de transferência de imóveis?
O imposto de transferência de imóveis é um dos custos acessórios de compra e é pago uma vez à repartição de finanças - independentemente de o comprador adquirir uma propriedade desenvolvida ou não desenvolvida. O montante do imposto de sisa baseia-se numa percentagem do preço de compra do imóvel, incluindo o terreno. Consoante o Estado federado, a taxa do imposto de sisa varia entre 3,5 e 6,5 por cento. Atualmente, a taxa é mais baixa na Saxónia e na Baviera, com 3,5% em cada caso. Em contrapartida, os potenciais compradores pagam a taxa mais elevada do imposto de sisa em Brandeburgo, Renânia do Norte-Vestefália, Schleswig-Holstein, Turíngia e Sarre, com 6,5 por cento cada um.
"Os potenciais compradores devem informar-se sempre sobre o montante do imposto de sisa a pagar antes de comprarem uma propriedade, uma vez que cabe aos Estados federados aumentar a taxa de imposto no início de um novo ano", afirma a Dra. Lucie Lotzkat, sócia-gerente da VON POLL FINANCE. Lucie Lotzkat, sócia-gerente da VON POL FINANCE, acrescenta: "Depois de o comprador do imóvel ter pago o imposto de sisa, o notário recebe o certificado de liquidação da administração fiscal. Isto é necessário após o pagamento do preço de compra, para que a propriedade seja transferida para o registo predial." O imposto predial representa uma parte considerável dos custos acessórios da compra. No entanto, existem algumas maneiras de reduzir o imposto e, na melhor das hipóteses, economizar custos.
Dica 1: Economize no imposto de transferência de propriedade, fazendo sua própria contribuição para a nova construção ou contratos separados
Se você decidir comprar um terreno não desenvolvido e depois construir uma nova construção, poderá economizar no imposto de transferência de propriedade - desde que ambos os componentes sejam adquiridos separadamente.
A base de avaliação de um terreno urbanizado é normalmente o preço de compra indicado no contrato notarial - ou seja, o valor total do terreno e do edifício. Se um terreno não urbanizado for adquirido separadamente, é possível pagar o imposto apenas sobre o terreno. Para o efeito, os contratos relativos ao terreno e ao edifício devem ser celebrados independentemente um do outro, tanto em termos de conteúdo como de tempo. É igualmente importante que o vendedor do terreno e a empresa de construção não estejam ligados entre si - por outras palavras, não devem pertencer ao mesmo grupo de empresas. "No entanto, os compradores devem ter em conta que a compra de uma nova construção a um promotor imobiliário é efectuada a um preço de compra total e, por conseguinte, está isenta de IVA", afirma o Dr. Lotzkat, especialista em financiamento imobiliário. E continua: "No entanto, se o terreno for adquirido em primeiro lugar e os serviços de promoção imobiliária forem depois facturados individual ou separadamente, estão sujeitos a IVA. Os potenciais compradores devem ter isto em conta ao fazerem os seus cálculos."
Os compradores também podem poupar no imposto de transferência de propriedade se a transação for única. Os construtores podem comprometer-se contratualmente a efetuar as suas próprias contribuições, a fim de reduzir a base de cálculo do imposto de sisa. Pintar as paredes ou colocar o chão de forma independente pode, portanto, não só poupar nos custos dos profissionais, mas também nos impostos.
Dica 2: Ao comprar um imóvel, considere os acessórios móveis
Não só é possível poupar no imposto de transferência de propriedade para projectos de construção nova, como também há oportunidades de poupança para propriedades existentes. "Se, aquando da compra de um imóvel, adquirir também acessórios móveis, como uma cozinha equipada, um forno, uma sauna ou mobiliário de jardim, pode pedir ao notário que os inclua separadamente no contrato de compra e venda, depois de consultar o seu banco de financiamento", diz o Dr. Lotzkat da VON POLL FINANCE. E continua: "Isto porque apenas o terreno e o edifício com os equipamentos e acessórios que estão inseparavelmente ligados ao edifício são considerados objectos tributáveis. A administração fiscal deduz o valor dos acessórios móveis do preço de compra, reduzindo assim a base de cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis." Mas atenção: No entanto, se o valor destes componentes representar uma percentagem demasiado elevada do preço de compra (por exemplo, mais de 10% ou 15%), o fisco pode desconfiar e fazer perguntas. Por este motivo, é aconselhável pedir antecipadamente ao antigo proprietário os recibos de compra dos bens móveis, para os poder apresentar à administração fiscal, se necessário. Também pode ser aconselhável consultar previamente o seu próprio consultor fiscal.
Dica 3: Herdar, doar ou vender bens no seio da família
A venda de bens entre familiares em linha direta está isenta de imposto de sisa. Isto significa que, se o imóvel for vendido ao cônjuge, pais, filhos, avós ou netos, o comprador está isento do imposto de sisa. O mesmo tratamento preferencial aplica-se também a filhos adoptados, sogros e compras a ex-cônjuges no âmbito de um divórcio.
"O imposto sobre a transmissão de bens imóveis também pode ser poupado através da doação ou herança de um imóvel no seio da família. No entanto, o imposto sobre doações ou heranças pode ser aplicado neste caso. No entanto, consoante o grau de parentesco, existem subsídios que não têm de ser tributados. No entanto, a consulta com um consultor fiscal é essencial aqui", diz o especialista em finanças imobiliárias Dr. Lotzkat.
Dica 4: Deduzir o imposto de transferência de imóveis do imposto
Em alguns casos, o imposto de transferência de imóveis pode ser deduzido do imposto. Por exemplo, se for empresário ou trabalhador independente e utilizar o seu imóvel para fins comerciais, pode reclamar o imposto de sisa pago na compra como despesa comercial sob a forma de amortização. No entanto, isto só se aplica se o imóvel gerar rendimentos tributáveis. O mesmo se aplica se o imóvel for parcialmente utilizado para fins comerciais. Neste caso, há que ter o cuidado de assegurar que as partes privadas e comerciais do imóvel são claramente diferenciadas uma da outra. Os proprietários de um imóvel alugado podem mais tarde amortizar o imposto sobre a transmissão de bens imóveis numa base linear como despesas relacionadas com o rendimento.
Conclusão
"Antes de comprar um imóvel, é importante informar-se sobre os custos de aquisição acidentais que serão incorridos - o imposto sobre a transmissão de bens imóveis é uma parte significativa disso. Por esta razão, vale a pena que os potenciais compradores verifiquem se podem realizar alguma poupança neste domínio", resume a Dra. Lucie Lotzkat da VON POLL FINANCE.
