Comunidade de proprietários: tudo o que precisa de saber

Neste artigo, ficará a saber mais sobre tópicos selecionados relacionados com a comunidade de proprietários:

1. Descobrirá o que é conhecido como propriedade especial e comum e o que é regulado na declaração de divisão, entre outras coisas.
2. Terá uma primeira visão dos direitos e obrigações que tem como membro de uma comunidade de condóminos e ficará a conhecer a repartição das despesas.
3. Ser-lhe-á apresentado o conteúdo e os procedimentos habituais de uma assembleia de condóminos.
4. Lerá o que é um conselho consultivo e quais as suas funções.

Bem informado: O que é uma comunidade de proprietários?

Quem compra um apartamento numa propriedade multipartidária, por vezes também se torna membro de uma comunidade de proprietários (abreviadamente, WEG). Neste caso, adquire-se normalmente direitos de propriedade específicos, que são designados por propriedade comum e propriedade separada, entre outros. Além disso, muitas vezes também é adquirida uma quota de copropriedade na propriedade.

Já está claro que estes não são termos comuns. Neste artigo do guia, temos, portanto, o prazer de explicar o que é uma comunidade de proprietários e quais os direitos e obrigações que lhe estão associados.

Termos explicados de forma simples: associação de proprietários, propriedade separada e propriedade conjunta

Em geral, o termo "comunidade de proprietários" é mais utilizado - presumivelmente devido ao menor comprimento da palavra. No entanto, o termo correto é "associação de proprietários de condomínios".

Este é o termo utilizado para descrever um grupo associado de proprietários de propriedades separadas num complexo de condomínios. "Propriedade especial" é o termo para os direitos de propriedade que se relacionam com quartos separados e é, por sua vez, subdividido em propriedade do condomínio e propriedade parcial; mais sobre isso abaixo.

A propriedade especial inclui, por exemplo:

• Unidades residenciais
• Revestimentos de pavimentos e paredes, tais como alcatifas e papel de parede
• Linhas de abastecimento dentro do condomínio
• Luminárias de casa de banho, incluindo acessórios
• revestimento de tectos
• portas interiores
• paredes não estruturais
• garagens
• Carpintarias

Como já se pode ver por esta pequena lista, uma propriedade especial pode ser dividida em unidades "habitáveis" e "utilizáveis de outra forma". De uma forma mais consentânea com a linguagem jurídica, poder-se-ia falar de divisões "residenciais" e "não residenciais"; e é isto que os termos "propriedade residencial" e "propriedade parcial" representam no contexto de uma WEG.

Na Lei do Condomínio Alemã, que também é frequentemente referida como "WEG", também encontramos o termo relacionado "propriedade comunitária". Uma definição um pouco abreviada mas útil deste termo poderia ser a seguinte: Tudo o que não é propriedade separada conta como propriedade comum. Por outras palavras, as partes de um edifício que não são propriedade de um único proprietário da comunidade, mas de todo o grupo.

Os bens comuns incluem, por exemplo:

• Escadarias e ascensores
• Telhados
• Sistemas de aquecimento
• Linhas de abastecimento até à entrada do condomínio
• Screed
• janelas
• tectos
• vias de acesso
• v.m

Se pretender obter mais informações sobre a lei alemã relativa ao condomínio e sobre a propriedade comum, pode encontrar mais informações aqui.

O termo "declaração de divisão" é frequentemente utilizado em relação a comunidades de proprietários. Trata-se de um documento com firma reconhecida que indica a quem pertence que propriedade especial ou parcial dentro de um complexo residencial. Um acordo contratual também é possível aqui; no entanto, é bastante raro.

A declaração de partilha inclui geralmente os seguintes documentos:

• Um plano de partilha que mostra a localização e o tamanho das partes individuais do edifício e a sua atribuição aos respectivos proprietários
• um certificado de conclusão que descreve quais as partes do edifício que estão estruturalmente separadas (por exemplo, caves ou garagens)
• um regulamento comunitário para associações de proprietários, que estabelece as regras para a associação de proprietários, por exemplo, no que diz respeito aos direitos de voto

Exemplos dos direitos e obrigações de uma associação de proprietários

Encumerámos três dos aspectos mais conhecidos de uma associação de proprietários num formato breve e compacto:

• As despesas de manutenção e conservação dos bens comuns, que podem incluir telhados, fachadas ou escadas, são muitas vezes suportadas em conjunto.
• As despesas relativas a bens separados devem ser suportadas pelos respectivos proprietários.
• Nos condomínios, é frequente os seus membros comprometerem-se com uma reserva de manutenção para reparações ou renovações. Normalmente, esta reserva situa-se entre 40 e 80 cêntimos por metro quadrado de espaço habitável e utilizável por mês.

Um exemplo: quando se trata da questão, no seio de uma comunidade de proprietários, de saber quem paga um cano entupido, depende do local onde o cano ficou entupido. Se estiver dentro da propriedade separada, é o proprietário específico que paga. Se o entupimento afetar a propriedade comum, os custos são repartidos em conformidade por todos os proprietários.

A forma jurídica oficial de uma associação de proprietários é a chamada "comunidade de co-proprietários". Em termos simples, isto significa que se um proprietário quiser pintar a fachada, por exemplo, precisa do consentimento da maioria. Uma boa e confiante cooperação no seio de uma comunidade de proprietários é, por isso, uma vantagem.

Se se encontrar numa situação em que queira sair de uma comunidade de proprietários, basicamente só pode "desvincular-se" vendendo. É geralmente improvável que todos os outros co-proprietários concordem com uma saída sem uma venda e que a declaração de divisão seja posteriormente alterada - com custos notariais adicionais.

Gostaríamos também de chamar a sua atenção para os três pontos seguintes:

1. A lei das comunidades de proprietários ainda é bastante nova. A reforma do WEG 2020 deu origem a uma série de novas regras. Pode encontrar um breve resumo aqui
   
   
2. Associação de condóminos e declarações fiscais: Esta ligação também é relevante para os proprietários. Alguns dados da declaração anual são necessários para a declaração de impostos. Saiba quais são
   
   
3. Aconselhamento jurídico é recomendado para qualquer pessoa numa associação de condóminos que pretenda vender a sua casa.

Pelo menos uma vez por ano: reuniões obrigatórias de condóminos

O administrador costuma convidar os condóminos para as reuniões de condóminos. Cada proprietário pode também fazer-se representar na assembleia por procuração.

Tópicos de uma assembleia de condóminos:

• Contas anuais com contas totais e individuais
• Nomeação ou destituição do administrador
• Plano de actividades
• Taxas especiais
• Eleição do conselho consultivo
• Medidas de construção
• Utilização dos bens comuns
• Montante das reservas

A decisão da maioria da comunidade de proprietários aplica-se às decisões. A maioria necessária - por exemplo, unânime ou 3/4 - depende também do regulamento da respectiva assembleia.

O direito de voto baseia-se no princípio da cabeça (um voto por proprietário) ou no princípio do objeto. Neste último caso, a declaração de divisão associa o número de direitos de voto ao número de metros quadrados do património especial atribuído. Também é possível votar de acordo com o chamado "princípio do valor". Neste caso, os proprietários recebem direitos de voto de acordo com as suas quotas de copropriedade. Após cada assembleia de condóminos, deve ser lavrada uma ata que registe os pontos discutidos e as resoluções tomadas.

Apoiar, controlar, lavrar actas: Tarefas do conselho consultivo de administração

O conselho consultivo de administração pode ser nomeado na assembleia de condóminos. Nesta secção, gostaríamos de lhe explicar quais são as funções do conselho consultivo de uma associação de proprietários e o que faz o conselho consultivo. Em primeiro lugar, porém, a questão da composição. O conselho consultivo é eleito pela WEG e é composto por um presidente e dois assessores, todos eles obrigatoriamente proprietários.

Três das tarefas centrais do conselho consultivo de gestão de uma comunidade de proprietários em resumo:

1. Apoio. O conselho consultivo ajuda o administrador a preparar as assembleias de condóminos e faz a mediação entre condóminos e administradores.
2. Controlo.O conselho consultivo pode verificar as contas de fim de ano e o pagamento de subsídios à habitação.
3. Registo.Após as assembleias de condóminos, o conselho consultivo elabora as actas e assina-as juntamente com a administração.

Nota para os condóminos: Declaração de despesas de serviço para condomínios

Vale a pena dar uma vista de olhos detalhada à declaração de despesas de serviço para apartamentos arrendados, que é regularmente preparada para condomínios. Enquanto senhorio, só pode cobrar aos seus inquilinos os custos de funcionamento, tais como os custos de recolha de lixo. Em contrapartida, as despesas suportadas pela associação de condóminos (como as despesas de gestão) devem ser suportadas pelos próprios condóminos.

Conclusão: Enquanto proprietário de um apartamento e, por conseguinte, membro de uma associação de condóminos, dispõe de uma série de direitos e obrigações, e há uma série de termos técnicos muito específicos a compreender. Como não conseguimos de forma alguma abordar o tema de forma exaustiva neste artigo, a nossa recomendação é concluir: Se tiver questões específicas sobre um caso concreto na sua comunidade de proprietários, não hesite em contactar um advogado especializado ou um perito jurídico.