08.11.2024 • 5 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Η προμήθεια του κτηματομεσίτη αποτελεί σημαντικό μέρος πολλών συναλλαγών ακινήτων. Η προμήθεια του μεσίτη, γνωστή και ως μεσιτική αμοιβή, είναι η αμοιβή που λαμβάνει ένας μεσίτης για την απόδειξη της δυνατότητας σύναψης μιας κύριας σύμβασης (συμβόλαιο αγοράς ή μίσθωσης) ή για τη διαμεσολάβηση σε ένα ακίνητο. Συνήθως συμφωνείται ως ποσοστό επί της τιμής αγοράς και μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την περιοχή και τον τύπο του ακινήτου. Η προμήθεια καλύπτει επίσης το κόστος των υπηρεσιών που παρέχει ο κτηματομεσίτης, όπως η εκτίμηση του ακινήτου, το μάρκετινγκ, οι προβολές και η διεκπεραίωση της σύμβασης.
Νέα ρύθμιση για την προμήθεια του κτηματομεσίτη: ποιος πληρώνει πόσα;
Μέχρι τις 23 Δεκεμβρίου 2020, συνηθιζόταν η προμήθεια να καταβάλλεται μόνο από τον αγοραστή. Αυτό συχνά οδηγούσε σε υψηλό κόστος για τον αγοραστή.
Με τη νέα ρύθμιση της προμήθειας των μεσιτών στο τέλος του 2020, η πρακτική αυτή έχει αλλάξει σε πολλές περιπτώσεις. Έκτοτε, η κατανομή της προμήθειας του μεσίτη ρυθμίζεται από τη λεγόμενη αρχή του μισού μεριδίου. Αυτό είναι αποτέλεσμα της "Πράξης σχετικά με την κατανομή των εξόδων μεσιτείας κατά τη διαμεσολάβηση συμβάσεων αγοραπωλησίας διαμερισμάτων και μονοκατοικιών", η οποία συμφωνήθηκε από τη Bundestag και το Bundesrat. Εκτός από την αυστηροποίηση και την παράταση του ανώτατου ορίου ενοικίου έως το 2025, θεσπίστηκε επίσης νέα ρύθμιση της προμήθειας των μεσιτών ακινήτων στο πλαίσιο νομοθετικής δέσμης (η λεγόμενη "δέσμη μέτρων για τη στέγαση"). Το ύψος της προμήθειας του μεσίτη για πωλήσεις ακινήτων παραμένει ελεύθερα διαπραγματεύσιμο. Ωστόσο, εάν το αντικείμενο της συναλλαγής είναι διαμέρισμα ή μονοκατοικία και ο αγοραστής είναι καταναλωτής κατά την έννοια του νόμου και ο μεσίτης ενεργεί τόσο για τον πωλητή όσο και για τον αγοραστή (ο λεγόμενος διπλός μεσίτης), η προμήθεια του πωλητή και του αγοραστή πρέπει να είναι η ίδια. Υπάρχουν τυποποιημένα περιφερειακά επίπεδα προμήθειας, τα οποία, ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο, κυμαίνονται μεταξύ 5,95 και 7,14 % στο άθροισμα και των δύο προμηθειών.
Αυτή η αρχή του μισού επιμερισμού (γνωστή και ως ισοτιμία) έχει ως στόχο να μειώσει την επιβάρυνση των αγοραστών και να καταστήσει την αγορά ακινήτων δικαιότερη.
Για τους αγοραστές ακινήτων, η νέα ρύθμιση σημαίνει ότι πλέον πρέπει να καταβάλλουν ουσιαστικά μόνο το ήμισυ της συνολικής προμήθειας. Αυτό μπορεί να σημαίνει σημαντική εξοικονόμηση χρημάτων, ιδίως για ακριβά ακίνητα. Ο νέος κανονισμός ισχύει μόνο εάν ο αγοραστής ακινήτων ενεργεί ως καταναλωτής και όχι στο πλαίσιο εμπορικής δραστηριότητας.
Ο νέος κανονισμός έχει επίσης επιπτώσεις για τους πωλητές ακινήτων. Το γεγονός ότι ο πωλητής πρέπει επίσης να πληρώσει την προμήθεια ενός μεσίτη μπορεί να έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης και στο χρόνο που απαιτείται για την εμπορία του ακινήτου. Συνεπώς, οι πωλητές θα πρέπει πάντα να εξετάζουν τις επιπτώσεις αυτού του όχι πλέον εντελώς νέου κανονισμού στη στρατηγική και την τιμολόγηση των πωλήσεών τους.
Πότε οφείλεται η προμήθεια του μεσίτη;
Η προμήθεια του μεσίτη οφείλεται μόλις υπογραφεί η σύμβαση αγοράς του ακινήτου.
Προμήθεια μεσίτη για εκμίσθωση: Τι πρέπει να ληφθεί υπόψη:
Για την προμήθεια του μεσίτη κατά την εκμίσθωση ενός ακινήτου πρέπει να ληφθούν υπόψη οι ακόλουθες πτυχές:
- Ποσό προμήθειας: Το ποσό της προμήθειας του μεσίτη για εκμίσθωση περιορίζεται όταν ο πελάτης αναζήτησης (ενοικιαστής) αναθέτει στον μεσίτη. Στην περίπτωση αυτή, η προμήθεια δεν μπορεί να υπερβαίνει το μίσθωμα δύο μηνών συν ΦΠΑ, σύμφωνα με το άρθρο 3 παράγραφος 2 του γερμανικού νόμου περί μεσιτείας κατοικιών (WoVermittG).
- Ποιος επιβαρύνεται με το κόστος: Κατά κανόνα, το πρόσωπο που έχει αναθέσει στον μεσίτη φέρει και την προμήθεια (αρχή του αγοραστή).
- Διαφάνεια: Ο μεσίτης υποχρεούται να ενημερώνει με διαφάνεια τον ενοικιαστή σχετικά με το ύψος της προμήθειας και τις δικές του υπηρεσίες. Αυτό σημαίνει ότι ο ενοικιαστής πρέπει να ενημερώνεται για όλα τα έξοδα που προκύπτουν πριν από τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης.
- Σύμβαση μεσιτείας: Πρέπει να συναφθεί σύμβαση μεσιτείας πριν από την ανάθεση στον μεσίτη της μεσιτείας για τη διαμεσολάβηση σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο. Αυτή πρέπει να είναι σε μορφή κειμένου (π.χ. ηλεκτρονικού ταχυδρομείου). Μεταξύ άλλων, η σύμβαση αυτή καθορίζει το ποσό της προμήθειας, τις υπηρεσίες του μεσίτη και τους όρους πληρωμής.
