28.02.2025 • 5 min. tiempo de lectura
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Los compradores de inmuebles no sólo tienen que pagar el precio de compra si están pensando en adquirir una propiedad o un terreno. En sus cálculos, los futuros compradores también deben tener en cuenta los costes accesorios de la compra. Uno de los más importantes es el impuesto de transmisiones patrimoniales. Este impuesto se paga una sola vez a la Agencia Tributaria al comprar una propiedad urbanizada o no urbanizada. Existen algunas posibilidades de ahorro de las que pueden beneficiarse algunos compradores. A continuación, los expertos de VON POLL FINANCE (www.vp-finance.de) proporcionan consejos útiles sobre las situaciones en las que se puede ahorrar en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
¿Qué es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales?
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es uno de los gastos accesorios de la compra y se paga una vez a la Agencia Tributaria - independientemente de si el comprador adquiere una propiedad urbanizada o no urbanizada. El importe del impuesto de transmisiones patrimoniales se basa en un porcentaje del precio de compra de la propiedad, incluido el terreno. Dependiendo del Estado federado, el tipo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Actualmente, el tipo impositivo más bajo es el de Sajonia y Baviera, con un 3,5% en cada caso. Por el contrario, en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Schleswig-Holstein, Turingia y Sarre, el tipo impositivo más alto es del 6,5% en cada caso.
"Antes de comprar un inmueble, los futuros compradores deberían informarse sobre el importe del impuesto de transmisiones patrimoniales, ya que a principios de año es decisión de los estados federados aumentar el tipo impositivo", afirma la Dra. Lucie Lotzkat, socia gerente de VON POLL FINANCE. Y añade: "Una vez que el comprador del inmueble ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales, el notario recibe el certificado de liquidación de la Agencia Tributaria. Esto es necesario tras el pago del precio de compra para que se transfiera la propiedad en el registro de la propiedad". El impuesto de transmisiones patrimoniales constituye una parte considerable de los gastos accesorios de la compra. Sin embargo, hay algunas maneras de reducir el impuesto y, en el mejor de los casos, ahorrar costes.
Consejo 1: Ahorre en el impuesto de transmisiones patrimoniales haciendo su propia contribución a la obra nueva o contratos separados
Si decide comprar un terreno no urbanizado y luego construir una obra nueva en él, es posible que pueda ahorrar en el impuesto de transmisiones patrimoniales - siempre que ambos componentes se compren por separado.
La base imponible de un terreno urbanizado suele ser el precio de compra que figura en el contrato notarial, es decir, el valor total del terreno y de la construcción. Si un terreno no urbanizado se compra por separado, es posible pagar impuestos sólo por el terreno. Para ello, los contratos del terreno y de la construcción deben celebrarse de forma independiente tanto en el contenido como en el tiempo. También es importante que el vendedor del terreno y la empresa constructora no estén relacionados entre sí, es decir, que no pertenezcan al mismo grupo de empresas. "Sin embargo, los compradores deben tener en cuenta que la compra de una obra nueva a un promotor inmobiliario se realiza a un precio de compra total y, por tanto, está exenta de IVA", afirma el experto en financiación inmobiliaria Dr. Lotzkat. Y añade: "Sin embargo, si primero se compra el terreno y luego se facturan los servicios de promoción inmobiliaria individualmente o por separado, están sujetos al IVA. Los compradores potenciales deben tenerlo en cuenta de antemano a la hora de hacer sus cálculos".
Los compradores también pueden ahorrarse el impuesto de transmisiones patrimoniales si la transacción es única. Los constructores pueden comprometerse contractualmente a realizar sus propias contribuciones con el fin de reducir la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Por lo tanto, pintar paredes o colocar suelos de forma independiente no sólo puede ahorrar en los costes de los comerciantes, sino también en impuestos.
Consejo 2: Al comprar una propiedad, tenga en cuenta los accesorios móviles
No sólo es posible ahorrar en el impuesto de transmisiones patrimoniales en proyectos de nueva construcción, sino que también hay oportunidades de ahorro para las propiedades existentes. "Si al comprar un inmueble adquiere también accesorios muebles como una cocina equipada, un horno, una sauna o muebles de jardín, puede pedir al notario que los incluya por separado en el contrato de compraventa tras consultarlo con su banco financiador", explica el Dr. Lotzkat de VON POLL FINANCE. Y añade: "Esto se debe a que sólo el terreno y el edificio con las instalaciones y accesorios que están inseparablemente unidos al edificio se consideran elementos imponibles. La Agencia Tributaria deduce del precio de compra el valor de los accesorios móviles, reduciendo así la base imponible del impuesto de transmisiones patrimoniales inmobiliarias." Pero cuidado: Si el valor de estos componentes representa una proporción demasiado grande del precio de compra (por ejemplo, más del 10% o el 15%), la Agencia Tributaria podría sospechar y hacer preguntas. Por este motivo, es aconsejable solicitar con antelación las facturas de compra de los bienes muebles al propietario anterior para poder presentarlas a la Agencia Tributaria en caso necesario. También puede ser aconsejable consultar previamente a su propio asesor fiscal.
Consejo 3: Heredar, ceder o vender bienes dentro de la familia
Una venta de bienes entre familiares en línea directa está exenta del impuesto de transmisiones patrimoniales. Esto significa que si la propiedad se vende a un cónyuge, padres, hijos, abuelos o nietos, el comprador está exento del impuesto de transmisiones patrimoniales. El mismo trato preferente se aplica también a los hijos adoptivos, los suegros y las compras a ex parejas en el marco de un divorcio.
"El impuesto sobre transmisiones patrimoniales también puede ahorrarse regalando o heredando una propiedad dentro de la familia. Sin embargo, en este caso puede aplicarse el impuesto sobre donaciones o sucesiones. Sin embargo, dependiendo del grado de parentesco, existen desgravaciones que no tienen que tributar. No obstante, en este caso es esencial consultar con un asesor fiscal", afirma el Dr. Lotzkat, experto en financiación inmobiliaria.
Consejo 4: Deducir el impuesto de transmisiones patrimoniales de los impuestos
En algunos casos, el impuesto de transmisiones patrimoniales puede deducirse de los impuestos. Por ejemplo, si es usted empresario o autónomo y utiliza su propiedad con fines comerciales, puede reclamar el impuesto de transmisiones patrimoniales pagado en la compra como gasto empresarial en forma de amortización. Sin embargo, esto sólo se aplica si la propiedad genera ingresos imponibles. Lo mismo ocurre si el inmueble se utiliza parcialmente con fines comerciales. En este caso, hay que asegurarse de que las partes privada y comercial del inmueble estén claramente diferenciadas. Los propietarios de un inmueble alquilado pueden amortizar posteriormente el impuesto sobre transmisiones patrimoniales de forma lineal como gastos relacionados con los ingresos.
Conclusión
"Antes de comprar un inmueble, es importante informarse sobre los gastos accesorios de compra en los que se incurrirá; el impuesto sobre transmisiones patrimoniales es una parte importante de ellos. Por este motivo, merece la pena que los futuros compradores comprueben si pueden ahorrar en este aspecto", resume la Dra. Lucie Lotzkat de VON POLL FINANCE.
