Comunidad de propietarios: todo lo que debe saber

En este artículo, aprenderás más sobre temas seleccionados relacionados con la comunidad de propietarios:

1. Averiguarás qué se conoce como bienes especiales y comunes y qué se regula en la declaración de división, entre otras cosas.
2. Tendrás una primera visión de los derechos y obligaciones que tienes como miembro de una comunidad de propietarios y conocerás el reparto de gastos.
3. Te introducirás en los contenidos y procedimientos habituales de una junta de propietarios.
4. Leerás qué es un consejo asesor y cuáles son sus funciones.

Bien informado: ¿Qué es una comunidad de propietarios?

Quien adquiere un piso en un inmueble pluripersonal a veces también se ha convertido en miembro de una comunidad de propietarios (WEG para abreviar). En este caso, suele adquirir derechos de propiedad específicos, que se denominan, entre otras cosas, bienes comunes y bienes privativos. Además, a menudo también se adquiere una participación en la copropiedad del inmueble.

Ya está claro que no se trata en absoluto de términos comunes. Por ello, en este artículo-guía nos complace explicarle qué es una comunidad de propietarios y qué derechos y obligaciones conlleva.

Términos explicados de forma sencilla: comunidad de propietarios, propiedad especial y propiedad comunitaria

En general, el término "comunidad de propietarios" es más común -probablemente debido a la menor longitud de la palabra-. Sin embargo, el término correcto es "comunidad de propietarios".

Este es el término utilizado para describir un grupo asociado de propietarios de bienes independientes en un complejo de condominios. "Propiedad especial" es el término para los derechos de propiedad que se refieren a habitaciones separadas y se subdivide a su vez en propiedad en condominio y propiedad parcial; más sobre esto más adelante.

La propiedad especial incluye, por ejemplo:

• Unidades residenciales
• Revestimientos de suelos y paredes, como moquetas y papel pintado
• Líneas de suministro dentro del condominio
• Accesorios de baño, incluidos los accesorios
• revestimientos de techos
• puertas interiores
• muros no portantes
• garajes
• puertos

Como ya puede ver en esta breve lista, las propiedades especiales podrían dividirse en unidades "habitables" y "utilizables de otro modo". De un modo más acorde con el lenguaje jurídico, se hablaría de estancias "residenciales" y "no residenciales"; y esto es lo que significan los términos "propiedad residencial" y "propiedad parcial" en el contexto de una WEG.

En la Ley alemana de Propiedad Horizontal, que también suele denominarse "WEG", también encontramos el término relacionado "bienes gananciales". Una definición algo abreviada pero útil de este término podría ser la siguiente: Todo lo que no son bienes privativos se consideran bienes gananciales. Es decir, aquellas partes de un edificio que no son propiedad de un único propietario de la comunidad, sino de todo el grupo.

Los bienes gananciales incluyen, por ejemplo:

• Escaleras y ascensores
• Techos
• Sistemas de calefacción
• Líneas de suministro hasta la entrada del condominio
• Screed
• ventanas
• techos
• vías de acceso
• v.m

Si desea obtener más información sobre la Ley de Propiedad Horizontal alemana y la comunidad de propietarios, puede encontrar más información aquí.

El término "declaración de división" se utiliza a menudo en relación con las comunidades de propietarios. Se trata de un documento notarial en el que se hace constar a quién pertenece cada propiedad especial o parcial dentro de un complejo residencial. En este caso también es posible un acuerdo contractual; sin embargo, es bastante raro.

La declaración de partición suele incluir los siguientes documentos:

• Un plano de partición que muestra la ubicación y el tamaño de las partes individuales del edificio y su asignación a los respectivos propietarios
• un certificado de fin de obra que describa qué partes del edificio están estructuralmente separadas (por ejemplo, sótanos o garajes)
• un reglamento de la comunidad de propietarios, que establece las normas de la comunidad de propietarios, por ejemplo, en lo que respecta al derecho de voto

Ejemplos de derechos y obligaciones de una comunidad de propietarios

Hemos enumerado para usted tres de los aspectos más conocidos de una comunidad de propietarios en un formato breve y compacto:

• Los gastos de mantenimiento y conservación de los bienes comunes, que pueden incluir tejados, fachadas o huecos de escalera, suelen ser a cargo de todos.
• Los gastos relativos a los bienes independientes deben ser sufragados por los propios propietarios respectivos.
• En las comunidades de propietarios, es frecuente que sus miembros se comprometan a constituir una reserva de mantenimiento para reparaciones o renovaciones. Suele ser de entre 40 y 80 céntimos por metro cuadrado de superficie habitable y utilizable al mes.

Un ejemplo: Cuando en una comunidad de propietarios se plantea la cuestión de quién paga un desagüe atascado, depende de dónde se haya producido el atasco. Si es dentro de la propiedad independiente, paga el propietario concreto. Si el atasco afecta a la propiedad común, los gastos se prorratean en consecuencia entre todos los propietarios.

La forma jurídica oficial de una comunidad de propietarios es la denominada "comunidad de copropietarios". En términos sencillos, esto significa que si un propietario quiere pintar la fachada, por ejemplo, necesita el consentimiento de la mayoría. Una buena y confiada cooperación dentro de una comunidad de propietarios es, por tanto, una ventaja.

Si se encuentra en una situación en la que desea abandonar una comunidad de propietarios, básicamente sólo puede "desvincularse" vendiendo. Por lo general, es poco probable que todos los demás copropietarios estén de acuerdo con una salida sin venta y que la declaración de división se modifique posteriormente - con costes notariales adicionales.

También nos gustaría llamar su atención sobre los tres puntos siguientes:

1. La ley de comunidades de propietarios es todavía bastante nueva. La reforma de los WEG de 2020 ha dado lugar a una serie de nuevas normas. Puedes encontrar un breve resumen aquí
   
   
2. Comunidad de propietarios y declaración de la renta: Esta conexión también es relevante para los propietarios. Ciertos datos de la declaración anual son necesarios para la declaración de la renta. Averigüe cuáles son
   
   
3. Se recomienda asesoramiento jurídico a cualquier persona de una comunidad de propietarios que quiera vender su vivienda.

Al menos una vez al año: reuniones obligatorias de propietarios

El administrador suele invitar a los propietarios a las reuniones de propietarios. Cada propietario también puede estar representado en la reunión por poder.

Temas típicos de una junta de propietarios:

• Cuentas anuales con cuentas totales e individuales
• Nombramiento o cese del administrador
• Plan de empresa
• Cargas especiales
• Elección del consejo asesor
• Medidas de construcción
• Uso de los bienes comunes
• Cantidad de las reservas

La decisión mayoritaria de la comunidad de propietarios se aplica a las decisiones. Qué mayoría se requiere -por ejemplo, unánime o 3/4- depende, entre otras cosas, del reglamento de la respectiva asamblea.

El derecho de voto se basa en el principio de cabeza (un voto por propietario) o en el principio de objeto. En este último caso, la declaración de división vincula el número de derechos de voto al número de metros cuadrados de la propiedad especial asignada. También es posible votar según el llamado "principio del valor". En este caso, los propietarios reciben derechos de voto en función de sus cuotas de copropiedad. Además, después de cada junta de propietarios debe levantarse acta de los puntos tratados y de los acuerdos adoptados.

Apoyar, controlar, levantar acta: Tareas del consejo asesor de administración

En la junta de condóminos se puede nombrar un consejo asesor de administración. En esta sección, nos gustaría explicarle qué tareas tiene el consejo asesor de una comunidad de propietarios y qué hace el consejo asesor. En primer lugar, la cuestión de la composición. El consejo asesor es elegido por la WEG y está compuesto por un presidente y dos asesores, todos los cuales deben ser propietarios.

Tres de las tareas centrales del consejo asesor de la administración de una comunidad de propietarios de un vistazo:

1. Apoyo. El consejo asesor ayuda al administrador a preparar las juntas de condóminos y media entre propietarios y administradores.
2. Control.El consejo asesor puede comprobar las cuentas de fin de año y los pagos de las cuotas de la casa.
3. Grabación.Tras las juntas de propietarios, el consejo asesor elabora el acta y la firma junto con la junta directiva.

Nota para propietarios: Declaración de gastos por servicios para comunidades de propietarios

Resulta especialmente interesante echar un vistazo detallado a la declaración de gastos por servicios para pisos de alquiler, que se prepara regularmente para las comunidades de propietarios. Como propietario, solo puede cobrar a sus inquilinos los gastos de funcionamiento, como los de recogida de basuras. En cambio, los gastos de la comunidad de propietarios (como los gastos de gestión) deben ser sufragados por los propios inquilinos.

Conclusión: Como propietario de un piso y, por tanto, miembro de una comunidad de propietarios, usted tiene una serie de derechos y obligaciones, y hay una serie de términos técnicos muy específicos que debe comprender. Como no hemos podido tratar el tema de forma exhaustiva en este artículo, nuestra recomendación es concluir: Si tiene preguntas específicas sobre un caso concreto dentro de su comunidad de propietarios, no dude en ponerse en contacto con un abogado especialista o un experto jurídico.