23.01.2025 • 6 min. tiempo de lectura
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En conversaciones con propietarios, a menudo escuchamos la pregunta de qué es un derecho de acceso de emergencia y qué implica.
¿Qué es un derecho de acceso de emergencia?
En esencia, se trata de si se permite a los vecinos cruzar la propiedad de otra persona para llegar a la suya porque no hay conexión con una vía pública. En determinadas condiciones, la llamada "propiedad atrapada" puede obtener entonces un derecho de acceso de emergencia.
Es obvio que este tema puede dar lugar a controversias -e incluso disputas legales- entre los propietarios de viviendas. Por ello, en este artículo queremos ofrecerle una primera visión general sobre el derecho de acceso de emergencia. No obstante, este artículo no sustituye al asesoramiento jurídico profesional.
Derecho de paso en el Código Civil alemán (BGB)
Este texto legal explicado de forma sencilla: Usted puede exigir a sus vecinos el uso de caminos a través de sus propiedades si su propiedad carece de acceso a un camino. Mientras éste sea el caso, su vecino tiene el llamado "derecho de paso". Sin embargo, en el caso de derechos de paso de emergencia (como "solución de emergencia"), esto sólo se aplica hasta que se haya creado un acceso para su propiedad.
En este contexto, también se hace una distinción entre los términos propiedad "dominante" y "sirviente". Los significados:
Propiedad "dominante": pertenece al propietario al que se le permite utilizar temporalmente el camino de acceso de terceros.
Propiedad "sirviente": pertenece al propietario que proporciona su camino de acceso para este fin.
En estos casos, a menudo es posible llegar a un acuerdo vecinal y "amistoso". Sin embargo, si el vecino se niega a permitir el acceso a la ruta de acceso de emergencia a través de su propiedad, los propietarios pueden demandar por la ruta de acceso de emergencia. En este caso, un tribunal decidirá si se cumplen los requisitos.
Requisitos para el derecho de acceso de emergencia
Se deben cumplir ciertos criterios para que se conceda el derecho de acceso de emergencia. Aquí le presentamos una selección:
- No hay conexión entre la propiedad y una vía pública. Esto también se aplica a los puntos de acceso que son demasiado estrechos, no se pueden utilizar temporalmente o sólo están parcialmente conectados a la carretera.
- No es posible utilizar la propiedad adecuadamente - incluso si hay una conexión a una vía pública.
- Sólo el propietario o arrendatario de la propiedad inaccesible puede exigir un derecho de acceso de emergencia, no los inquilinos o arrendatarios.
- Todos los propietarios situados entre la propiedad perjudicada y la zona de tráfico público deben exigir expresamente el derecho de acceso de emergencia.
- Si la propiedad inaccesible pertenece a varias personas, todos los propietarios deben exigir conjuntamente su derecho de acceso de emergencia
Juicios sobre derechos de acceso de emergencia: Las reclamaciones suelen ser denegadas
Un gran número de sentencias demuestran que los derechos de acceso de emergencia no pueden darse por sentados: Los derechos de acceso de emergencia no son algo natural. Una conexión engorrosa o incómoda con la carretera, por ejemplo, no es un argumento para conceder un derecho de acceso de emergencia. Lo mismo se aplica si hay que aceptar un desvío más largo o si no se puede aparcar un coche directamente delante de la puerta.
Tampoco puede reclamar derechos de acceso de emergencia quien haya eliminado o bloqueado arbitrariamente una vía de acceso existente a su propiedad. Tampoco existe el "derecho consuetudinario" a una vía de acceso de emergencia. Si usted siempre ha permitido a los vecinos conducir a través de su propiedad, no se está comprometiendo - esto no da lugar a un derecho automático de acceso de emergencia.
Por cierto: El derecho de acceso de emergencia también juega un papel en la agricultura. Puede obtener más información aquí.
Seis puntos más sobre el tema de los derechos de acceso de emergencia
- Un derecho de acceso de emergencia no siempre se inscribe automáticamente en el registro de la propiedad. Los derechos de paso también pueden acordarse como parte de un contrato privado. Sin embargo, sí pueden transferirse como servidumbre e inscribirse como tales en la denominada "Sección II" del registro de la propiedad. Aquí puede informarse de lo que esto significa.
- Existe una compensación por derecho de paso de emergencia. Esto se conoce como alquiler de acceso de emergencia, alquiler monetario o también como la cantidad en disputa en el derecho de acceso de emergencia. La compensación debe pagarla el usuario del derecho de acceso de emergencia al vecino que tiene que concederlo. El importe se calcula en función de la reducción del valor de mercado de la propiedad vecina.
- El derecho de acceso de emergencia es exigible. Si su vecino se niega a concederle el derecho de acceso de emergencia, tiene derecho a demandarlo. El juzgado comprobará si se cumplen los requisitos.
- Un perito puede calcular la indemnización. Sin embargo, no suele comprobar si existe un derecho de acceso de emergencia.
- También existe un derecho de acceso de emergencia para los vehículos de construcción. Si se ha concedido el permiso de construcción, los vehículos de construcción deben poder acceder a la propiedad bajo ciertas condiciones.
- Los derechos de acceso de emergencia y los derechos de paso difieren. Si una propiedad sólo se corta temporalmente de la carretera de acceso público, esto se conoce como un derecho de acceso de emergencia. Se debe conceder un derecho de paso hasta que se pueda llegar de nuevo a la propiedad a través de su propio camino de acceso.
Conclusión: Merece la pena prestar atención a las cuestiones relacionadas con el derecho de paso a la hora de comprar una propiedad. Si tiene preguntas específicas al respecto, siempre debe buscar asesoramiento legal.
