Immobilienpreisanalyse Hamburg

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Aktuell steigen vielerorts die Mietpreise, während Kaufpreise für Immobilien fallen – die Märkte driften sozusagen auseinander. Daher liegt die Frage auf der Hand: Wird kaufen wieder attraktiv? Dafür sprechen viele Punkte. Zunächst hat sich das Zinsniveau bei eigenkapitalstarken Finanzierungen recht stabil bei aktuell rund 3,7 Prozent eingependelt und liegt damit unter dem bisher höchsten Stand aus Oktober 2022. Außerdem steht Kaufinteressenten ein größeres Immobilienangebot zur Verfügung. Diese Chance sollten Interessenten nutzen. Letztlich ist es ungewiss, wie lange das noch so bleibt. Weitere Zinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank sind wahrscheinlich. In der Hansestadt Hamburg sind in allen sieben Stadtbezirken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum gefallen. In fünf von sieben Bezirken sogar im zweistelligen Prozentbereich. Die Mieten dagegen stagnierten beziehungsweise stiegen bezirksweit leicht an, auf Stadtteilebene allerdings teilweise auch sehr stark.“

Am stärksten geht die Kauf-Mietpreis-Schere in den Bezirken Wandsbek, Hamburg-Mitte und Altona auseinander. In Wandsbek fielen die Quadratmeterpreise um durchschnittlich -11,4 Prozent (Kauf: 4.819 €/m²), in Hamburg-Mitte um -11,3 Prozent (Kauf: 5.729 €/m²) und in Altona um -11,8 Prozent (Kauf: 6.528 €/m²). Die Mietpreise nahmen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 dagegen in Wandsbek mit 3,6 Prozent (Miete: 12,46 €/m²) am stärksten unter den Hamburger Bezirken zu. Dicht gefolgt von Hamburg-Mitte und Altona mit jeweils gestiegenen Mietpreisen um 2,8 Prozent (Miete: 13,73 €/m² beziehungsweise 15,01 €/m²).

Marcel Karstens, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg – Wandsbek:

„Aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen seit Sommer 2022 zögern viele Kaufinteressenten mit ihrer Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben und weichen auf den Mietmarkt aus. Auf lange Sicht sind Immobilien aber eine attraktive Anlage. Vor allem, weil die sinkende Nachfrage und die längeren Vermarktungszeiten die Preisentwicklung bei Kaufimmobilien deutlich beeinflussen und zu fallenden Kaufpreisen führen. Immobilien in A-Lagen und Objekte mit sehr niedrigen Preisen sowie guten energetischen Standards sind aktuell sehr gefragt.“

Abb. 1: Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Hamburger Bezirken, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Grafik inkl. Zahlen durch Mouseover: https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/

Ein Blick auf die Stadtteilebene zeigt zudem, dass gerade sehr begehrte Wohngebiete bei der Kauf-Mietpreis-Entwicklung noch stärker auseinanderdriften, wie die angesagten Stadtteile Sternschanze oder Altona-Nord in Altona. Während die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2023 in der Sternschanze um -15,3 Prozent (Kauf: 8.889 €/m²) und in Altona-Nord um -12,9 Prozent (Kauf: 6.973 €/m²) gesunken sind, stiegen ebenso zweistellig dort die Mieten um 12,1 Prozent (Miete: 18,66 €/m²) beziehungsweise um 10,7 Prozent (Miete: 17,69 €/m²). Auch im gehobenen Stadtteil Blankenese in Altona fielen die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen um immerhin -11 Prozent (Kauf: 7.389 €/m²). Die Mieten stiegen hier um 6 Prozent (Miete: 15,95 €/m²).

Sandra Lundt, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg – Elbvororte:

„Das Immobilienangebot in Hamburg ist aktuell sehr groß, da einige Eigentümer immer noch an den alten Preisen von Anfang 2022 festhalten. Steigende Zinsen und die Diskussion um die Energieeffizienz von Wohnimmobilien dämpfen die Kaufpreise jedoch zusehends. Seit Frühsommer 2023 merken wir, dass die Nachfrage wieder anzieht. Sehr beliebt ist nach wie vor der gesamte Hamburger Westen. Die Nähe zur Elbe, zu diversen Parks und vielen sehr guten Schulen machen das Gebiet besonders attraktiv. Zudem ist der Mietmarkt erstarkt. Viele Kaufinteressenten werden wohl auch weiter mieten, weil eine Finanzierung deutlich teurer geworden ist und der Einsatz von liquidem Eigenkapital deutlich höher ausfällt. Allerdings werden Familien und Paare, die ihren festen Standort in Hamburg haben und dort auf lange Sicht wohnen wollen, weiterhin kaufen – auch aus Sicherheitsgründen. Immobilien stellen nach wie vor eine sichere Wertanlage dar. Natürlich zählt auch hier wieder die Lage.“

Abb. 2: Kauf- und Mietpreisentwicklung in ausgewählten Hamburger Stadtteilen, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Grafik inkl. Zahlen durch Mouseover: https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/

Eine ähnliche Entwicklung ist im Bezirk Hamburg-Mitte zu beobachten. Im szenigen Stadtteil St. Georg fielen beispielsweise die Kaufpreise für Immobilien um -12,2 Prozent (Kauf: 8.408 €/m²), während die Mieten um 7,4 Prozent (Miete: 17,85 €/m²) anzogen. Auch in der HafenCity in Hamburg-Mitte zahlten Kaufinteressenten im ersten Halbjahr 2023 -11,6 Prozent (Kauf: 12.780 €/m²) weniger für den Quadratmeter einer Eigentumswohnung als noch im ersten Halbjahr 2022. Wohingegen Suchende einer Mietwohnung mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von circa 4,6 Prozent (Miete: 22,94 €/m²) rechnen mussten.

Matthias Preuß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Hamburg – Alster-Ost:

„Die Vermarktungszeiten für Wohnimmobilien haben sich stark verlängert. Einige Eigentümer, die nicht von alten Preiserwartungen abrücken wollten, haben sich entschieden, ihre Immobilie zunächst zu vermieten statt zu verkaufen. Sie tun sich noch schwer mit der neuen Situation. Seit Anfang 2023 ist das Interesse bei potenziellen Käufern jedoch wieder leicht gestiegen. Wir vermuten, dass sich der Markt spätestens 2024 wieder einpendeln wird. Denn die Kaufinteressenten profitieren ganz klar von dem großen Angebot an Immobilien auf dem Markt. Zudem haben sie aktuell eine sehr gute Verhandlungsbasis, um Preisnachlässe durchzusetzen. Immobilienkauf ist grundsätzlich immer attraktiv. Allerdings sind auch Kapitalanleger derzeit noch zurückhaltend und kaufen nur zu sehr niedrigen Preisen. Das liegt aber auch daran, dass die Mietpreise in Hamburg durch die Mietpreisbremse gedeckelt sind und sie hinsichtlich der Rendite genau kalkulieren müssen.“

Zurück zum Vergleich der Hamburger Bezirke: Auch in Harburg und Bergedorf, südlich der Elbe gelegen, entwickeln sich die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise auseinander. Während die Kaufpreise unter allen analysierten Bezirken Hamburgs hier am stärksten mit -12,1 Prozent (Kauf: 4.018 €/m²) und -13,5 Prozent (Kauf: 4.407 €/m²) fallen, fallen beziehungsweise stagnieren hier die Mieten mit 1,1 Prozent (Miete: 10,48 €/m²) beziehungsweise 0,6 Prozent (Miete: 11,81 €/m²) am geringsten.

In Hamburg-Nord mit -6 Prozent (Kauf: 7.437 €/m²) und Eimsbüttel mit -9,1 Prozent (Kauf: 6.519 €/m²) fielen die durchschnittlichen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen unter den Hamburger Bezirken am geringsten. Die Mieten stiegen hier um 2,5 Prozent (Miete: 15,41 €/m²) beziehungsweise um 2,4 Prozent (Miete: 15,51 €/m²), wodurch die Kauf-Mietpreis-Schere hier am schwächsten auseinanderfällt. Allerdings gibt es auch hier Ausreißer auf Stadtteilebene im Vergleich zum Bezirk, wie beispielsweise Barmbeck-Süd, das attraktive Wohnquartier in Hamburg-Nord, mit sinkenden Kaufpreisen im ersten Halbjahr 2023 um -12,2 Prozent (Kauf: 6.212 €/m²) und steigenden Mietpreisen um 6,9 Prozent (Miete: 15,93 €/m²). Entgegengesetzt verhält es sich in der Premiumlage Rotherbaum in Eimsbüttel mit seinen Villen und Herrenhäusern. Hier fielen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen wiederum um nur -2,1 Prozent (Kauf: 10.537 €/m²) und die Mieten stiegen um 4 Prozent (Miete: 20,18 €/m²).

Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Hamburger Bezirken