12.04.2023
Inhalt dieses Artikels
Wo sind die teuersten und günstigsten Regionen in Deutschland?
Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stetig gestiegen sind, hat sich die Lage seit Eintritt des Ukraine-Kriegs im Februar 2022 und der damit verbundenen Energiekrise sowie der weiter steigenden Inflation gewandelt. Erstmals seit über elf Jahren stagnierten beziehungsweise fielen 2022 in einigen Regionen die Quadratmeterpreise für Wohneigentum. Doch wie sehen die Immobilienpreise in den einzelnen Landkreisen und Städten Deutschlands nun konkret aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben den großen Deutschland-Check gemacht und die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise¹ der 400 Land- und Stadtkreise im Jahr 2022 analysiert und geschaut, welche 20 Regionen die jeweils teuersten beziehungsweise günstigsten Immobilienpreise aufrufen.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Wir gehen davon aus, dass sich die Marktlage und Immobiliennachfrage im Laufe 2023 stabilisieren wird. Kaufinteressenten haben bereits begonnen aufgrund der neuen Preis- und Zinslage neu zu kalkulieren. Denn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt weiterhin hoch. Erst recht, wenn Mieten hinsichtlich der Inflationsentwicklung und Wohnungsknappheit weiter steigen werden. Zudem sollte nicht vergessen werden, dass Wohneigentum weiterhin als adäquates Mittel gegen Altersarmut und als eine sichere Anlageklasse gilt. Allerdings ist Deutschland mit einer Eigentumsquote² von 44 Prozent, die sich erstaunlicherweise seit 2005 nahezu nicht verändert hat, immer noch eines der Schlusslichter europaweit.“
Eine zusätzliche Analyse von VON POLL IMMOBILIEN (siehe Punkt 2 unten) zur Entwicklung der Eigentumsquote seit 2005 zeigt aber auch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Landkreisen und Städten.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Zurück zu den Immobilienpreisen 2022: Zunächst fällt auf, dass zu den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen 15 Land- und Stadtkreise aus dem Bundesland Bayern zählen. Allein 13 bayerische Landkreise führen die Rangliste an. Darunter die drei Spitzenreiter München (Stadt) mit 9.973 €/m² (Miete: 19,50 €/m²), der Landkreis Starnberg mit 9.262 €/m² (Miete: 15,00 €/m²) sowie der Landkreis München mit 9.046 €/m² (Miete: 16,80 €/m²). Gefolgt vom Landkreis Miesbach mit 8.870 €/m² (Miete: 13,46 €/m²).
Abb. 1: Die 20 teuersten Land-/Stadtkreise hinsichtlich der Immobilienpreise 2022 für Ein- und Zweifamilienhäuser in €/m² (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Volker Stich, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN München:
„Die Nachfrage nach Immobilien ist auch in München zurückgegangen. Bei Immobilienkäufern steht derzeit die kaufmännische Vorsicht im Vordergrund. Das führt auch dazu, dass Preisübertreibungen vom Markt sind. Es wird aber weiterhin gekauft und verkauft. Zudem sind in den Top-Innenstadtlagen kaum Preisrückgänge zu verzeichnen. Im sogenannten Münchner Speckgürtel fallen die Korrekturen allerdings höher aus.“
Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing und VON POLL COMMERCIAL München:
„Nach einer deutlichen Kaufzurückhaltung Ende 2022, zieht die Nachfrage nach Immobilien auch in unserer Region wieder an, wenn auch noch auf einem niedrigen Niveau. Für das laufende Jahr gehen wir davon aus, dass die Top-Lagen weiter stabil bleiben. Die B- und C-Lagen werden noch weitere Preisrückgänge verzeichnen, sich dann aber einpendeln.“
Eine ähnliche Markteinschätzung hat Vivianne Pucer, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land für ihr Geschäftsgebiet.
Vivianne Pucer, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land:
„Die ländlichen Regionen in und um Starnberg – in naturnaher Lage sowie mit Seeblick oder am Seeufer – bleiben weiterhin wertstabil. Allerdings können auch hier die Preise aus dem Vorjahr nicht mehr erzielt werden. Wir verzeichnen Preisnachlässe von circa 10 Prozent, insbesondere wenn die Häuser energetisch veraltet sind. Die Marktlage wird sich voraussichtlich nach dem Sommer etwas entspannen. Eine echte Erholung sehen wir allerdings erst im Laufe des nächsten Jahres, wenn die Inflation voraussichtlich etwas zurückgeht, die Unsicherheiten bezüglich der energetischen Pflichtsanierungen behoben sind und wenn Kaufinteressenten sich an das vermutlich anhaltende Zinsniveau im zehnjährigen Bereich von circa 3 Prozent bis 4 Prozent gewöhnt haben.“
Der Landkreis mit den durchschnittlich günstigsten Immobilienpreisen in Deutschland ist der thüringische Kyffhäuserkreis mit 857 Euro (Miete: 5,60 €/m²). Damit ist der Quadratmeterpreis im Kyffhäuserkreis mehr als elf Mal günstiger als in der Stadt München. Ebenso unter 1.000 Euro liegen die Quadratmeterpreise für Wohneigentum nur noch im Saale-Orla-Kreis, Thüringen, mit 996 €/m² (Miete: 6,00 €/m²) und in Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt mit 931 €/m² (Miete: 5,80 €/m²).
Die Analyse zeigt zudem, dass mehr als 33 Jahre nach dem Fall der Berliner Mauer noch ein deutliches Ost-West-Gefälle bei den Immobilienpreisen vorherrscht. Während sich unter den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen im Jahr 2022 nur eine ostdeutsche Region, die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam, mit 5.930 €/m² (Miete: 11,82 €/m²) befindet, zählen zu den Regionen mit den günstigsten Immobilienpreisen in Deutschland 16 ostdeutsche und nur vier westdeutsche Landkreise beziehungsweise Städte.
Andreas Güthling, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Potsdam und Werder:
„Die Preisanstiege für Einfamilienhäuser und Wohnungen zwischen 300.000 Euro und 1 Million Euro waren in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark. Es gab ein sehr knappes Angebot und eine sehr hohe Nachfrage. Gestiegene Zinsen, Ukraine-Krieg und Energiekrise waren die bestimmenden Themen 2022, die zu einer Zurückhaltung bei den Kaufinteressenten geführt haben. Viele können oder wollen bei dem aktuellen Zinsniveau die hohen Preise nicht mehr zahlen. Wertstabil bleiben in und um Potsdam dagegen das Premiumsegment sowie besondere Immobilien in besonderen Lagen, beispielsweise in Wasserlage. Die potenziellen Käufer solcher Immobilien sind selten auf Fremdfinanzierungen angewiesen. Daher sind die aktuellen Auswirkungen der Zinsveränderungen bei dieser Klientel weniger von Relevanz.“
Zwischen durchschnittlich 7.000 €/m² und 8.000 €/m² müssen Kaufinteressen in den Landkreisen Ebersberg mit 7.500 €/m² (Miete: 13,95 €/m²), Fürstenfeldbruck mit 7.499 €/m² (Miete: 14,77 €/m²), Bad Tölz-Wolfratshausen mit 7.299 €/m² (Miete: 12,81 €/m²) und Garmisch-Partenkirchen mit 7.192 €/m² (Miete: 11,36 €/m²) rechnen.
Im Mittelfeld der teuersten Landkreise und Städte rangieren Dachau mit 6.570 €/m² (Miete: 13,87 €/m²), Rosenheim (Stadt) mit 6.476 €/m² (Miete: 11,88 €/m²), der Landkreis Rosenheim mit 6.318 €/m² (Miete: 11,33 €/m²), Freising mit 6.171 €/m² (Miete: 12,81 €/m²), Erding mit 6.032 €/m² (Miete: 12,00 €/m²) und Stuttgart (Stadt) mit 6.015 €/m² (Miete: 14,18 €/m²).
Neben Potsdam mit 5.930 €/m² (Miete: 11,82 €/m²) rangieren im unteren Feld der teuersten Immobilienpreise noch Weilheim-Schongau mit 5.853 €/m² (Miete: 11,00 €/m²), Frankfurt am Main mit 5.800 €/m² (Miete: 14,63 €/m²), Landsberg am Lech mit 5.701 €/m² (Miete: 11,23 €/m²), Hamburg mit 5.700 €/m² (Miete: 12,80 €/m²) und Düsseldorf mit 5.468 €/m² (Miete: 11,74 €/m²). Die Tatsache, dass sich sieben große Städte und Metropolen unter den Top-20-Regionen befinden, ist wenig überraschend, da Immobilienpreise in urbanen Zentren tendenziell höher ausfallen. Allein fünf der sieben Städte gehören zur Kategorie der A-Städte, die für ihr hohes Preisniveau aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien in diesen Metropolen bekannt sind.
Ein detaillierterer Blick auf das Ende des gesamten Rankings und die 20 günstigsten Landkreise hinsichtlich der Immobilienpreise zeigt ein heterogeneres Bild. Erschwingliche Quadratmeterpreise zwischen 850 Euro und 1.300 Euro können Kaufinteressenten noch in den verschiedensten Bundesländern finden, auch wenn Thüringen in dieser Gruppe mit zehn Landkreisen mehrheitlich vertreten ist. Aber auch im Saarland, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Hessen und Niedersachsen gibt es Landkreise mit durchschnittlich günstigen Immobilienpreisen.
Dazu gehören die Landkreise St. Wendel im Saarland mit 1.300 €/m² (Miete: 6,82 €/m²), Altmarkkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt mit 1.281 €/m² (Miete: 5,51 €/m²), Elbe-Elster in Brandenburg mit 1.278 €/m² (Miete: 5,60 €/m²), Kusel in Rheinland-Pfalz mit 1.260 €/m² (Miete: 6,47 €/m²), Hildburghausen in Thüringen mit 1.234 €/m² (Miete: 6,52 €/m²) und Vogtlandkreis in Sachsen mit 1.229 €/m² (Miete: 5,00 €/m²).
René Swat, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg:
„Der Landkreis Elbe-Elster liegt zentral zwischen Dresden, Leipzig und Berlin. Aufgrund der fehlenden Autobahnanbindung innerhalb des Landkreises relativiert sich dieser Standortvorteil jedoch. Wie wichtig eine gute Infrastruktur für die Attraktivität einer Region ist, zeigt der Süden Brandenburgs. Kleine unscheinbare Orte wie Ortrand, aber auch Städte wie Ruhland und Großräschen erfreuen sich großer Beliebtheit. Sie profitieren von den stark gestiegenen Immobilienpreisen in Dresden und einer direkten Autobahnanbindung. Der Landkreis Elbe-Elster gilt noch als Geheimtipp. Doch insbesondere die Regionen um Finsterwalde mit Naherholungsgebieten wie dem Rückersdorfer See und Bad Erna sowie dem neu entstehenden Bergheider See mit dem Bergbau-Denkmal F60 ziehen immer mehr Kaufinteressenten aus Berlin und Leipzig an. Derzeit noch überwiegend hinsichtlich einer Ferienimmobilie oder eines Zweitwohnsitzes, aber das Interesse wächst.“
Abb. 2: Die 20 günstigsten Land-/Stadtkreise hinsichtlich der Immobilienpreise 2022 für Ein- und Zweifamilienhäuser (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Zwischen durchschnittlich 1.000 €/m² und 1.200 €/m² für ein Haus oder eine Eigentumswohnung müssen potenzielle Käufer in den Landkreisen Sonneberg mit 1.199 €/m² (Miete: 6,13 €/m²), Unstrut-Hainich-Kreis mit 1.182 €/m² (Miete: 6,00 €/m²), Werra-Meißner-Kreis mit 1.174 €/m² (Miete: 5,80 €/m²), Holzminden mit 1.147 €/m² (Miete: 5,50 €/m²), Salzlandkreis mit 1.136 €/m² (Miete: 5,60 €/m²), Greiz mit 1.135 €/m² (Miete: 5,23 €/m²), Eichsfeld mit 1.125 €/m² (Miete: 6,25 €/m²), Görlitz mit 1.100 €/m² (Miete: 5,22 €/m²), Nordhausen mit 1.058 €/m² (Miete: 5,76 €/m²), Saalfeld-Rudolstadt mit 1.036 €/m² (Miete: 6,28 €/m²) und Schmalkalden-Meiningen mit 1.030 €/m² (Miete: 6,43 €/m²) rechnen.
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Tabellarische Übersicht und Ranking zu den Immobilienpreisen 2022 aller Land- und Stadtkreise in Deutschland, nach Bundesländer sortiert.
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Ostdeutsche Regionen holen bei der Eigentumsquote auf
Die Wohneigentumsquote² liegt in Deutschland bei circa 44 Prozent. Das bedeutet, aktuell wohnt nur jeder zweite Bundesbürger in den eigenen vier Wänden – die Mehrheit befindet sich in einem Mietverhältnis. Damit belegt Deutschland im europäischen Vergleich den vorletzten Platz. Dabei gilt Wohneigentum als adäquates Mittel gegen Altersarmut.
Der Wunsch nach Wohneigentum ist jedoch bei den Menschen ungebrochen. Dennoch ist die durchschnittliche Eigentumsquote² in Deutschland seit 2005 von 43,6 Prozent bis 2021 auf 44 Prozent nahezu nicht gestiegen. Allerdings zeichnen sich auch deutliche Unterschiede zwischen den Regionen ab, vor allem die ostdeutschen Landkreise und Städte holen auf. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben sich die Entwicklung der Eigentumsquote in allen deutschen Landkreisen und Städten seit 2005 bis 2021 genauer angeschaut und zeigen, in welchen Regionen die Eigentumsquote am stärksten gestiegen und wo sie am stärksten gefallen ist.
Auffällig ist, dass in der Rangliste der 20 Regionen mit dem größten Zuwachs an Wohneigentum ausschließlich ostdeutsche Städte und Landkreise vertreten sind. Grundsätzlich kommen sie historisch bedingt von einem niedrigeren Niveau und holen seit 2005 gegenüber Westdeutschland sichtlich auf. Das geht sogar weit über die ersten 20 Plätze des Rankings hinaus. Erst auf Platz 52 folgt die erste westdeutsche Stadt, Gelsenkirchen in Nordrhein-Westfalen, mit einer Steigerung der Eigentumsquote seit 2005 um 2,6 Prozent.
Am stärksten hat sich die Eigentumsquote in Frankfurt (Oder) mit 25,6 Prozent zwischen 2005 und 2021 entwickelt, gefolgt von Schwerin mit einem Plus von 20 Prozent und Cottbus mit 15,5 Prozent. Zwischen 10 Prozent bis 15 Prozent mehr Wohneigentum erzielten Magdeburg mit 14,1 Prozent, Suhl mit 13,1 Prozent, Brandenburg an der Havel mit 12,1 Prozent, Chemnitz mit 11,7 Prozent und der Landkreis Oder-Spree mit 10,2 Prozent.
Abb. 3: Übersicht zur Wohneigentumsquote in Deutschland und zur Entwicklung von 2005 bis 2021 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Im Mittelfeld der 20 Spitzenreiter beim Thema Eigentumsquote liegen der Landkreis Spree-Neiße mit 9,1 Prozent Zuwachs seit 2005, Halle (Saale) mit 8,6 Prozent, Gera und der Landkreis Oderspreewald-Lausitz mit je 8,5 Prozent sowie die Landkreise Leipzig mit 8,1 Prozent, Havelland mit 7,7 Prozent und Rostock mit 7 Prozent.
Zwischen 6 Prozent und 7 Prozent ist die Wohneigentumsquote im Landkreis Jerichower Land, in Potsdam, in Erfurt, im Landkreis Uckermark sowie im Landkreis Nordwestmecklenburg gewachsen.
Trotz des teilweise starken Zuwachses an Wohneigentum liegen die meisten der ersten 20 Landkreise und Städte dabei noch unterhalb der durchschnittlichen Eigentumsquote Deutschlands von 44 Prozent. Nur in fünf dieser Landkreise wohnen durchschnittlich mehr Menschen im Eigentum als im deutschen Durchschnitt. Darunter die Landkreise Oder-Spree mit einer Eigentumsquote im Jahr 2021 von 46,4 Prozent, Spree-Neiße mit 48 Prozent, Leipzig mit 45,9 Prozent, Havelland mit 50,4 Prozent und Rostock mit 49,6 Prozent.
Während die Rangliste bei der positiven Entwicklung der Eigentumsquote seit 2005 von ostdeutschen Regionen angeführt wird, finden sich am Ende des Rankings bei der rückläufigen Entwicklung nur westdeutsche Landkreise und Städte wider. Dabei fiel die Eigentumsquote am stärksten in Ingolstadt mit -3 Prozent, Oldenburg (Oldb) sowie den Landkreisen Grafschaft Bentheim und Cloppenburg mit je -3,1 Prozent, Landau in der Pfalz mit -3,4 Prozent und Pfaffenhofen an der Ilm mit -3,5 Prozent. Das Schlusslicht bildet der Landkreis Vechta, wo 2021 gegenüber 2005 die Eigentumsquote deutschlandweit am stärksten gefallen ist. Hier lebten -3,7 Prozent weniger Menschen in Eigentum.
Zwischen -2 Prozent und -3 Prozent weniger Menschen in Wohneigentum verzeichneten die Landkreise Gütersloh, Stade, Kelheim, Nordfriesland, Merzig-Wadern, Friesland, Kleve, Borken, Steinfurt, Ammerland, die Stadt Trier sowie der Landkreis Emsland. Im bayerischen Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz reduzierte sich die Eigentumsquote um -1,9 Prozent.
Allerdings ist auch zu erwähnen, dass diese 20 Landkreise und Städte am Ende des Rankings – trotz der rückläufigen Entwicklung beim Wohneigentum – bereits eine mehrheitlich höhere Eigentumsquote als der deutsche Durchschnitt von 44 Prozent verzeichnen. Nur drei der 20 Regionen liegen darunter. Dazu zählen die Städte Trier mit einer Eigentumsquote im Jahr 2021 von 29,9 Prozent, Ingolstadt mit 38,3 Prozent und Oldenburg (Oldb) mit 37,7 Prozent.
¹ Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie der Mietpreise bei Häusern und Wohnungen beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen im Jahr 2022 von empirica-regio (VALUE Markdaten) und VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² Die Analyse der Eigentumsquote basiert auf den Auswertungen von empirica-regio (VALUE Markdaten) für den Zeitraum 2005 bis 2021 und VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
