13.03.2024 • 6 min. Lesezeit
Inhalt dieses Artikels
Die Jahre 2020 bis 2023 waren geprägt von einer Vielzahl an Ereignissen und einer starken Volatilität, die auch den Immobilienmarkt und die damit verbundenen Kosten in der Baubranche maßgeblich beeinflusst haben. Doch wie stark haben sich Immobilienpreise und Baukosten im Vergleich zu 2015 wirklich verändert? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Entwicklung der Immobilienpreise1 in den A-Städten sowie die Veränderungen der Bau-, Material- und Arbeitskosten2 in Deutschland verglichen. Dafür haben sie die Jahre seit 2015 in vier bedeutende Zeitabschnitte unterteilt: von 2015 bis zum Beginn der Corona-Pandemie im März 2020, vom Beginn der Pandemie bis zum Beginn des Ukraine-Kriegs im Februar 2022, vom Beginn des Ukraine-Kriegs bis zur ersten Erhöhung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Juli 2022 und schließlich vom Zeitpunkt der ersten Leitzinserhöhung der EZB bis Dezember 2023.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„In den Jahren vor der Pandemie erlebte der deutsche Immobilienmarkt eine Phase des Aufschwungs und starken Wachstums. Eine robuste Wirtschaftsentwicklung, niedrige Zinsen und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum – insbesondere in den Ballungszentren – trugen zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise bei. Gleichzeitig wuchsen die Arbeits-, Material- und somit die Baukosten insgesamt relativ moderat, was die Rentabilität von Immobilienkäufen und Bauprojekten ermöglichte. Der Ausbruch der Pandemie im März 2020 stellte eine unerwartete Herausforderung dar, die auch den Immobilienmarkt und die Baubranche in Deutschland grundlegend veränderte. Die damit verbundenen Lockdown-Maßnahmen führten zu starken Preiserhöhungen in der Baubranche aufgrund globaler Störungen der Lieferketten. Allerdings hat das Thema Wohnen für die Menschen in dieser Zeit auch einen neuen Stellenwert bekommen und die Preisentwicklung bei Häusern und Eigentumswohnungen zusätzlich beflügelt.“
Zwischen 2015 und dem Beginn der Pandemie im März 2020 stiegen die Immobilienpreise am stärksten in Berlin mit 65,1 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 62 Prozent und Leipzig mit 61,2 Prozent. München verzeichnete einen Preisanstieg bei Wohnimmobilien um 60 Prozent. Zwischen 50 Prozent und 54,1 Prozent stiegen die Immobilienpreise in Stuttgart mit 50,7 Prozent, in Köln mit 52,8 Prozent und Frankfurt am Main mit 54,1 Prozent. Den geringsten Preisanstieg in diesen rund fünf Jahren verzeichnete Düsseldorf unter den A-Städten, wo sich die Quadratmeterpreise um 43,4 Prozent erhöhten.
Ein Blick auf die Baubranche von 2015 bis März 2020 zeigt dagegen eine moderate Entwicklung in diesen fünf Jahren. Hier stiegen die Materialkosten lediglich um 9,1 Prozent, die Baukosten insgesamt um 12,4 Prozent sowie die Arbeitskosten um 18,3 Prozent.
Abb. 1: Prozentuale Entwicklung der Immobilienpreise in den A-Städten sowie der Bau-, Material- und Arbeitskosten in Deutschland in den vier definierten Zeitabschnitten von 2015 bis 2023 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Im Zeitraum zwischen Pandemie-Beginn im März 2020 und dem Ausbruch des Ukraine-Kriegs im Februar 2022 hat sich das Bewusstsein zum Thema Wohnen deutlich verändert. Das zeigt auch die Entwicklung der Immobilienpreise, die in diesen zwei Jahren deutlich an Fahrt aufgenommen haben. Am stärksten stiegen die Quadratmeterpreise bei Wohnimmobilien innerhalb dieser zwei Jahre in Düsseldorf mit 33,9 Prozent, gefolgt von Hamburg mit 32 Prozent und Leipzig mit 23,5 Prozent. Kaufinteressenten in Köln mussten mit einer Preissteigerung in Höhe von 21,9 Prozent rechnen, in Frankfurt am Main mit 20,7 Prozent. Unter 20 Prozent stiegen die Preise dagegen in Berlin mit 19,4 Prozent, in Stuttgart mit 19 Prozent und München mit 17 Prozent.
Besonders auffällig ist, dass vom Beginn der Pandemie bis zum Beginn des Ukraine-Kriegs die Materialkosten mit 20,3 Prozent und auch die Baukosten insgesamt mit 16,2 Prozent wesentlich stärker angestiegen sind als in den fünf Jahren zuvor. Die Arbeitskosten sind in dieser Zeit um 10,4 Prozent gestiegen.
Abb. 2: Indexierte Entwicklung der Immobilienpreise in den A-Städten und GREIX sowie der Bau-, Material- und Arbeitskosten in Deutschland von 2015 bis 2023 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs veränderten den Immobilienmarkt massiv. In einigen Großstädten fielen die Preise bei Wohnimmobilien erstmals nach einer fast zwölfjährigen Boomphase. Innerhalb von nur fünf Monaten – also bis zur ersten Leitzinserhöhung im Juli 2022 – sanken die Quadratmeterpreise in Düsseldorf und Stuttgart um jeweils -5,3 Prozent, in Frankfurt am Main um -5,1 Prozent, in München um -3,9 Prozent und in Hamburg um -2,8 Prozent. Lediglich in Köln mit 7,3 Prozent, Leipzig mit 2,4 Prozent und Berlin mit 1,5 Prozent legten die Kaufpreise für Immobilien leicht zu.
Zu einer Verteuerung kam es in diesem Zeitraum, zwischen Februar 2022 und Juli 2022, bei den Material- und Baukosten insgesamt – bei Materialkosten um 9,9 Prozent, bei Baukosten um 6,6 Prozent. Die Arbeitskosten erhöhten sich nur moderat mit 1,5 Prozent.
Die erste Leitzinserhöhung im Juli 2022 verschärfte die Situation in der Immobilien- und Baubranche und schränkte die Nachfrage weiter ein, was zu einem weiteren, teilweise starken Rückgang der Immobilienpreise bis Ende 2023 führte. In sechs von acht A-Städten fielen die Preise im zweistelligen Prozentbereich. Lediglich in Berlin mit -3,5 Prozent und in Stuttgart mit -6,5 Prozent reduzierten sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise nur im einstelligen Prozentbereich. Besonders stark fielen in diesem Zeitraum die Preise für Wohneigentum in Düsseldorf mit -15,8 Prozent gefolgt von Köln mit -15,6 Prozent und München mit -13,1 Prozent. Auch in Leipzig mit -12,4 Prozent, Hamburg mit -12,2 Prozent und Frankfurt am Main mit -11,2 Prozent gingen die Quadratmeterpreise um mehr als 10 Prozent zurück.
Nach einem kurzen Aufbäumen pendelten sich die Kosten für Arbeitskräfte beziehungsweise die Baukosten insgesamt auf einem erhöhten Niveau ein, legten aber auch nochmal um 3,7 Prozent beziehungsweise 2,2 Prozent zu. Die Kosten für Materialien beim Wohnungsbau stagnierten mit -0,5 Prozent ebenso auf hohem Niveau.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle genutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).
Die Grafiken können digital mit Einbettungslink hier heruntergeladen werden: https://www.datawrapper.de/_/6AHSY und https://www.datawrapper.de/_/GXqFp.
1 Die Datengrundlage der Immobilienpreisanalyse beruht auf den German Real Estate Index (GREIX), der auf Angaben der Gutachterausschüsse basiert, das heißt, die Preisentwicklung der tatsächlich stattgefundenen Transaktionen bei Wohnimmobilien in den A-Städten von 2015 bis 2023 darstellt und von VON POLL IMMOBILIEN Research bereinigt wurde.
2 Als Datengrundlage für die Analyse der Bau-, Material-, und Arbeitskosten dienten die Auswertungen des Statistischen Bundesamts und von VON POLL IMMOBILIEN Research (2024). Unter dem Begriff „Baukosten insgesamt“ fallen, laut Statistischen Bundesamt, die bei einem Bauvorhaben eines Wohngebäudes eingesetzten Arbeits- und Materialkosten, daneben aber auch Kosten für Ausrüstung, Energie, Betriebsstoffe, Bauhilfsstoffe und sonstige Kostenfaktoren an. Unter „Materialkosten“ ist die Preisentwicklung für Baumaterialien gemeint, die beim Bau von Wohngebäuden typischerweise verarbeitet werden. Der Arbeitskostenindex wiederum gibt die Entwicklung der gesamten „Arbeitskosten“ aller im Baugewerbe beschäftigten Arbeitnehmer in Deutschland wieder.
