Grundbuch: VON POLL IMMOBILIEN – der Podcast

In Lexikon-Episode 4 des VON POLL IMMOBILIEN Podcasts führen Tim von Campenhausen, Direktor für Vertrieb und Schulungen bei VON POLL IMMOBILIEN, und Moderatorin Susanne Hauf ein spannendes Interview zum großen Themenbereich Grundbuch.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut? Wann erfolgt ein Grundbucheintrag? Und wer darf das Grundbuch einsehen? Das spannende Gespräch über diese und weitere Themen können Sie hier jetzt direkt anhören oder als Transkript in 'traditioneller Manier' durchlesen. Wir wünschen Ihnen dabei viel Vergnügen!

Podcast-Episode 'Grundbuch' – komplettes Transkript

Moderatorin Susanne Hauf:

Was nicht im Grundbuch steht, gilt nicht. So einfach dieser Satz klingen mag, so wahr ist er auch. In Deutschland erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle, die als Grundbuchblatt bezeichnet wird. So steht es in der Grundbuchordnung. Grundsätzlich gibt das Grundbuch Auskunft über die Eigentums-, Rechts- und Schuldverhältnisse eines Grundstücks. Informationen, die vor einem Immobilienkauf oder -verkauf unumgänglich sind.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut? Wann erfolgt ein Grundbucheintrag? Und wer darf das Grundbuch einsehen? In dieser Episode erklären wir Ihnen die wichtigsten Fakten rund um das Grundbuch und geben hilfreiche Tipps, worauf Sie als Käufer und Verkäufer achten sollten.  Unser Gast ist Tim von Campenhausen. Er ist Direktor für Vertrieb und Schulungen bei VON POLL IMMOBILIEN. Guten Tag, Herr von Campenhausen.

Tim von Campenhausen, Direktor für Vertrieb und Schulungen VON POLL IMMOBILIEN:

Ja, auch von meiner Seite einen guten Tag und ich freue mich auf ein spannendes Thema Grundbuch im heutigen Podcast.

Susanne Hauf:

Mein Name ist Susanne Hauf. Ich bin die Moderatorin des Podcasts. Herzlich willkommen! 

Der Blick ins Grundbuch ist vor dem Immobilienkauf und -verkauf unumgänglich. In Deutschland wird jedes Grundstück in einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. Der Grundbuchauszug enthält alle Informationen, die für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie relevant sind.

Herr von Campenhausen, was ist das Grundbuch ganz grundsätzlich und warum braucht man es? 

Tim von Campenhausen:

Ja, das ist natürlich eine ganz berechtigte und gute Frage.

Das Grundbuch ist quasi die Personalakte eines Grundstücks und dokumentiert neben den Eigentumsverhältnissen und Rechten unter anderem auch die Historie eines Grundstücks. Bei circa 35 Millionen Grundstücken in Deutschland ist eine Ordnung, wie es die Grundbuchordnung im Übrigen auch vorsieht, nicht nur sinnvoll, sondern auch unerlässlich, um Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr sicherzustellen. Die schlägt sich insbesondere im sogenannten öffentlichen Glauben des Grundbuchs nieder.

Susanne Hauf:

Und wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Tim von Campenhausen:

Jedes Grundbuchblatt besteht im Prinzip aus fünf Teilen, welche unterschiedlich farblich gekennzeichnet sind. Die sogenannte Aufschrift, so als erstes, dokumentiert das zuständige Amtsgericht, den Band und die Blattnummer im Bestand.

Danach, als zweites, kommt das Bestandsverzeichnis. Das beinhaltet die Bestandsnummer, die Gemarkung, also den Grundbuchbezirk, das Flurstück, die Wirtschaftsart sowie die Lage und Größe des Grundstücks.

Beim dritten Punkt haben wir die Abteilung eins, die sogenannte Abteilung eins, die führt die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks auf. Dort sind auch weiterhin der oder die Eigentümer – können auch mehrere Eigentümer sein – eingetragen.

Susanne Hauf:

Okay.

Tim von Campenhausen:

In der Abteilung zwei sind mögliche Lasten und Beschränkungen festgehalten. Zu den Lasten zählen unter anderem Reallasten.

Weiterhin sind hier gegebenenfalls Nutzungsrechte wie Wege- oder Nießbrauchrechte auch aufgelistet. Und in der letzten Abteilung, der Abteilung drei, sind mögliche Grundpfandrechte wie zum Beispiel Grundschulden, Pfandrechte oder Hypotheken vermerkt. Das heißt also alles das, was mit Geld und Beleihung zu tun hat, das finden wir in Abteilung drei. Und aus diesem Grund ist dieser Teil des Grundbuchs vor allem auch für die Banken und Gläubiger interessant.

Susanne Hauf:

Wann erfolgt denn ein Grundbucheintrag? 

Tim von Campenhausen:

Ja, immer dann, wenn sich Änderungen im Grundbuch ergeben. Das können Änderungen unter anderem in den Eigentumsverhältnissen, aber auch bei den Änderungen, Lasten und Beschränkungen sein. Und ein Eintrag im Grundbuch erfolgt dabei nicht automatisch, sondern muss dem zuständigen Amtsgericht oder dem Grundbuchamt mitgeteilt werden. Entweder durch Beurkundung bei einem Notar oder von Amtswegen, sprich also durch amtliche Verfügungen. Im Falle eines Immobilienkaufs oder -verkaufs muss zunächst der Kaufvertrag von einem Notar natürlich beurkundet werden und der Notar veranlasst dann anschließend, dass das Grundbuchamt den Eigentumswechsel und die neuen Besitzverhältnisse im Grundbuch umschreibt.

Susanne Hauf:

Jetzt ist es ja so, dass nicht nur wenn der Eigentümer wechselt, das Grundbuchamt informiert werden muss, sondern auch bei Änderungen bezüglich der Finanzierung erfolgt ein Eintrag.

Wann sind denn solche Umstände eigentlich noch gegeben?

Tim von Campenhausen:

Grundsätzlich lassen sich Banken bei Vorhandensein von Immobilienvermögen ihre Kredite natürlich grundbuchlich sichern. Auch im Fall einer Änderung oder Abgabe einer Baufinanzierung an ein anderes Kreditinstitut, also bei einer Umschuldung – wie auch immer – werden die Verhältnisse in Abteilung drei dann entsprechend angepasst. Auch dieser Vorgang ist selbstverständlich beurkundungspflichtig.

Ebenso erfordern Rechte zur Nutzung eines Grundstücks wie ein Wege- oder Wohnrecht eine Eintragung ins Grundbuch. Wenn ein Grundstück neu aufgeteilt wird oder mehrere Grundstücke zu einem vereint werden, wird das natürlich dann auch geändert. Und alle Änderungen – wie gesagt – sind nur durch notarielle Beurkundung oder von Amtswegen möglich.

Susanne Hauf:

Wann ist denn ein Grundbuchauszug erforderlich?

Tim von Campenhausen:

Mit dem Grundbuch sollte man sich als Käufer nicht erst beim Eigentümerwechsel auseinandersetzen. Schon vorher ist es ratsam, dass Interessenten einen Blick in das jeweilige Grundbuchblatt werfen. Dort finden sie Informationen über eventuelle Lasten und Rechte, die mit dem Grundstück in Verbindung stehen. Der Grundbuchauszug als solcher ist eine vollständige Abschrift aller Eintragungen zu einem Grundstück. Er gehört nicht nur zu den Verkaufsunterlagen, sondern wird zudem auch als Vorlage bei der Bank für die Gewährung eines Kredits benötigt.

Susanne Hauf:

Das Grundbuch ist ja ein beschränkt öffentliches Register. Was bedeutet das denn eigentlich „beschränkt öffentlich“?

Tim von Campenhausen:

Das bedeutet, dass die Einsicht ins Grundbuch nicht für jeden, sondern nur beschränkt möglich ist, da dort sensible Daten enthalten sind. Wir haben festgestellt, Eigentümerangaben und so weiter. Und nach Paragraph zwölf der Grundbuchordnung ist jedem die Einsicht ins Grundbuch gestattet, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das heißt, das ist letztendlich die Einschränkung. In der Regel umfasst das den oder die Eigentümer sowie im Grundbuch eingetragene Rechteinhaber wie beispielsweise Erben.

Zum Personenkreis mit berechtigtem Interesse gehören außerdem natürlich Grundstücksnachbarn, wenn es um Überhangregelungen geht beispielsweise, Gläubiger und Kreditinstitute, Gerichte, Notare und Behörden. Wer einen Grundbuchauszug benötigt und ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, muss den Auszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern. Das ist sowohl persönlich als auch online möglich.

In jedem Fall ist die Beantragung eines Grundbuchauszuges mit einem geringen Kostenaufwand verbunden. Je nachdem, ob ein einfacher oder beglaubigter Auszug benötigt wird, liegen die Kosten so ungefähr zwischen zehn und 20 Euro.

Susanne Hauf:

Das war wirklich sehr informativ und hilfreich. Vielen Dank Herr von Campenhausen, Direktor für Vertrieb und Schulungen bei VON POLL IMMOBILIEN.

Tim von Campenhausen:

Ja, ich darf mich auch sehr herzlich bedanken und dann wünsche ich noch einen fröhlichen Tag.

Susanne Hauf:

Im Grundbuch sind alle bebauten und unbebauten Grundstücke des jeweiligen Grundbuchbezirks verzeichnet. Wer ein Grundstück oder eine Immobilie durch Immobilienkauf, Erbschaft oder Schenkung erworben hat, muss als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Nach Paragraph zwölf der Grundbuchordnung ist jedem die Einsicht des Grundbuchs gestattet, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Haben Sie Fragen zu diesem oder anderen Themen? Kontaktieren Sie gerne unsere Experten oder finden Sie noch mehr Infos auf unserer Website und in der VON POLL IMMOBILIEN App. Die Links dazu finden Sie den Shownotes unseres Podcasts.

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