Reforma do imposto predial 2022 - Imóveis em Munique e arredores

Uma visão geral das respostas mais importantes

Caro proprietário, no outono de 2019, o legislador decidiu sobre uma nova base de avaliação para o imposto sobre imóveis. O novo regulamento deve entrar em vigor a partir de 2025.

Mas o que isso significa para você como proprietário de uma propriedade? Compilamos as perguntas e respostas mais importantes sobre a reforma do imposto sobre a propriedade para você abaixo. Divirta-se a explorar.

Informações gerais sobre o imposto predial

O que é o imposto predial?

Na Alemanha, o imposto predial é um imposto sobre terrenos e bens imóveis, mas também sobre direitos de construção hereditários de propriedades domésticas e o seu desenvolvimento, que o proprietário tem de pagar. No caso do arrendamento, a contribuição predial pode ser transferida para os inquilinos através dos custos de exploração. A cobrança do imposto sobre a propriedade é regida pela Lei do Imposto sobre a Propriedade (GrStG).

As receitas geradas pelo imposto predial revertem exclusivamente para as cidades e municípios. Atualmente, ascende a quase 15 mil milhões de euros por ano. Este facto faz do imposto predial uma das mais importantes fontes de rendimento das autarquias locais. As autoridades locais precisam destes fundos para financiar escolas, creches, piscinas e bibliotecas e para fazer investimentos importantes em infra-estruturas locais, como estradas, ciclovias e pontes.

Por que razão foi decidida uma reforma do imposto predial?

O Tribunal Constitucional Federal declarou inconstitucional o atual sistema de avaliação do imposto predial, uma vez que trata propriedades semelhantes de forma diferente, violando assim o princípio da igualdade de tratamento consagrado na Lei Fundamental. Por conseguinte, será aplicado um novo regulamento legal a partir de 1 de janeiro de 2025. O atual cálculo do imposto sobre imóveis baseia-se em valores imobiliários com décadas (os chamados valores normalizados): No Ocidente, os imóveis são considerados de acordo com o seu valor em 1964. Nos novos estados federais, os valores subjacentes são ainda mais antigos, baseados em avaliações de 1935.

Estes valores normalizados são multiplicados por um fator normalizado, a chamada base tributável, e depois pela chamada taxa de avaliação. Enquanto a respectiva administração fiscal determina a base tributável através da notificação de avaliação do imposto predial, a taxa de avaliação - e, por conseguinte, o montante do imposto predial - é determinada de forma independente pelas autoridades locais. Devido à cláusula de abertura no âmbito da reforma do imposto predial, os Estados federados serão futuramente autorizados a adotar e aplicar as suas próprias leis em matéria de imposto predial. É agora certo que a maioria dos Estados federados aplicará o modelo federal (em alguns casos com pequenas alterações), enquanto alguns Estados federados decidiram não o fazer e aplicar o seu próprio método de cálculo, por exemplo, um "modelo de área" puro, um "modelo de localização residencial" ou um "modelo de fator de área", que tem em conta não só a dimensão da propriedade, mas também a sua localização. Independentemente das variantes dos modelos acima referidos, o montante do imposto predial continuará a ser essencialmente determinado pelas autoridades locais através da chamada taxa de avaliação. Consequentemente, podem existir diferenças consideráveis na carga fiscal sobre as propriedades individuais nos vários estados federais e municípios. O governo federal apenas regula o valor normalizado através da Lei da Avaliação. Uma vez que os valores dos terrenos e dos edifícios evoluíram de forma muito diferente no Ocidente e no Leste desde 1935 e 1964, respetivamente, existem atualmente graves desigualdades fiscais que, na opinião do Tribunal Constitucional Federal, já não são compatíveis com a base jurídica do imposto predial. Como resultado, os pagamentos do imposto sobre a propriedade tornaram-se dissociados dos valores reais das propriedades.

Cálculo do imposto predial

A data limite para a reavaliação dos valores padrão baseia-se nos valores padrão oficiais do terreno a partir de 1 de janeiro de 2022. A partir de 2025, os novos valores do imposto predial serão aplicados como base de avaliação, bem como as novas taxas do imposto predial e as taxas de avaliação municipal.

Quando é que tenho de pagar o novo imposto predial?

O imposto sobre a propriedade calculado com base no respetivo modelo de país é pagável a partir de 1 de janeiro de 2025. O montante futuro do imposto predial individual ainda não pode ser especificado, uma vez que os valores das propriedades e os níveis de renda estatística têm de ser determinados primeiro. Provavelmente levará vários anos até que o valor específico do futuro imposto sobre a propriedade seja finalizado.

Como será calculado o imposto predial no futuro, de acordo com o modelo federal*?

O montante do imposto predial continuará a ser calculado de acordo com o seguinte princípio:

Valor patrimonial tributário x base tributável x taxa de avaliação = imposto predial

O valor patrimonial tributário é determinado pela repartição de finanças com base numa declaração de avaliação, a base tributável é fixada por lei e a taxa de avaliação é determinada pela cidade ou município.

* Por razões de clareza, as explicações que se seguem limitam-se ao modelo federal.

• 1º passo: Cálculo do valor do terreno: Os principais factores são o respetivo valor do terreno (valor normal do terreno) e o montante da renda líquida a frio determinada estatisticamente, que é determinada, entre outros aspectos, pelo chamado índice de rendas. Este depende, entre outros factores, do chamado nível de rendas do respetivo município (quanto mais elevado for o nível de rendas, mais elevada tende a ser a renda num município). Outros factores incluem a área do terreno, o tipo de propriedade e a idade do edifício. O Ministério Federal das Finanças classificou os municípios em níveis de renda com base nos dados do Departamento Federal de Estatística sobre as rendas médias em todos os 16 estados federais.
• 2º passo: equalização dos aumentos de valor que surgiram, comparando os valores actuais com os valores que não foram actualizados desde 1935 ou 1964. Para o efeito, a chamada taxa de base de incidência - fator importante para o cálculo do imposto sobre imóveis - será significativamente reduzida para cerca de 1/10 do valor anterior, ou seja, de 0,35% para 0,031% para os imóveis residenciais (moradias isoladas e geminadas, imóveis para arrendamento e condomínios) e 0,034% para os imóveis não residenciais (imóveis comerciais, imóveis de uso misto, propriedade parcial, outros imóveis urbanizados). Além disso, a habitação social, bem como a habitação colectiva e cooperativa, continuarão a ser subsidiadas através do imposto predial. As empresas que tornam possível a habitação a preços acessíveis receberão, portanto, um desconto adicional de 25% na taxa de imposto, o que terá um efeito de redução de impostos.
• 3. Etapa: Ajustamento das taxas de avaliação pelos municípios: Se as receitas do imposto sobre a propriedade em municípios individuais se alterarem devido à reavaliação, estes têm a opção de ajustar as suas taxas de avaliação, assegurando assim que as suas receitas globais do imposto sobre a propriedade não se alterem significativamente.

Os municípios anunciaram que o farão - porque um aumento do imposto predial, em particular por ocasião da reorganização constitucionalmente exigida, seria politicamente desagradável. No entanto, a taxa de avaliação continuará a ser um instrumento municipal fundamental para determinar o nível do imposto sobre a propriedade no futuro.

O que é o novo imposto sobre imóveis C?

Para além do imposto predial A (agrícola) para terrenos pertencentes a empresas florestais e agrícolas) e do imposto predial B (construção) para terrenos urbanizados e não urbanizados, propriedade parcial e direitos de construção hereditários, a introdução do imposto predial C destina-se a contrariar a falta de habitação, especialmente nas zonas urbanas. No futuro, as autarquias poderão fixar uma taxa mais elevada para os terrenos prontos a construir, mas não urbanizados, se não houver qualquer urbanização. Este chamado imposto sobre a propriedade C torna assim a especulação mais cara e cria incentivos financeiros para criar efetivamente espaço habitacional em terrenos prontos para construção.

O imposto sobre a propriedade pode ser deduzido do imposto?

Se o imóvel for alugado, o imposto predial é dedutível nos impostos; é deduzido na declaração de impostos na rubrica "Rendimentos de rendas e alugueres" como parte das despesas relacionadas com os rendimentos. Os proprietários que utilizam o seu imóvel não podem deduzir a contribuição predial. Em caso de aluguer parcial, o imposto predial pode ser deduzido proporcionalmente.

Quem é obrigado a apresentar uma declaração de avaliação?

Como proprietário de um terreno urbanizado ou não urbanizado ou de um condomínio, deve apresentar uma declaração para determinar o valor patrimonial tributário. Nos casos de arrendamento, apenas o arrendatário deve apresentar uma declaração.

Quando e como deve ser apresentada a declaração de avaliação?

A declaração de liquidação deve ser apresentada por via digital* na repartição de finanças competente de 1 de julho a 31 de outubro de 2022. Isto é possível através do serviço fiscal em linha ELSTER (www.elster.de). Se já tiver uma conta de utilizador (por exemplo, para a sua declaração de rendimentos), pode utilizá-la também para o imposto predial; caso contrário, pode criá-la agora em www.elster.de. Se necessário, também é possível efetuar uma entrega digital através de outros fornecedores de software. A apresentação de documentos comprovativos não está geralmente prevista.

* Apenas em casos individuais (os chamados casos de dificuldade) - se a apresentação eletrónica não for económica ou pessoalmente razoável para o contribuinte - é possível a apresentação em papel. É o que acontece, nomeadamente, se o contribuinte não dispuser do equipamento técnico necessário, se a criação das possibilidades técnicas de transmissão de dados só for possível com um custo financeiro considerável ou se o contribuinte não for capaz de utilizar as possibilidades de transmissão remota de dados, ou apenas parcialmente, de acordo com os seus conhecimentos e competências individuais.

Informações da administração fiscal

Qual a administração fiscal responsável?

A repartição de finanças responsável depende geralmente da localização do seu imóvel e não do seu local de residência, que pode ser diferente.

Que informações são necessárias para a declaração de liquidação?

Como proprietário de um imóvel para habitação, receberá uma carta informativa com os dados de que a administração fiscal dispõe, bem como informação para o apoiar na elaboração da declaração de liquidação. Pode transferir os dados para a declaração de avaliação depois de verificar se estão completos e correctos. Isto inclui, entre outras coisas:

Referência do ficheiro Localização do imóvel: Rua, número da porta, código postal e localidade Bairro(s) e parcela(s) Área do imóvel Valor padrão do terreno Tipo de imóvel (por exemplo, propriedade não urbanizada ou casa de família). Ano de construção (só a partir de 1949) Número de apartamentos e de habitações Número de lugares de garagem/estacionamento subterrâneo (se disponível)

Estes dados podem ser encontrados, por exemplo, no contrato de compra e venda ou nos documentos de construção. Para verificar se estão completos e correctos, utilize o portal do imposto predial das autoridades fiscais.

Em caso de dúvidas, contacte a linha direta da administração fiscal para a tributação do património, que pode ser consultada no sítio Web da sua administração fiscal. Pode também encontrar mais informações sobre a reforma do imposto predial em www.bundesfinanzministerium.de.

Qual é o valor atual do seu imóvel?

Qual é o valor atual do meu imóvel? Os proprietários fazem-se esta pergunta o mais tardar quando querem vender o seu próprio imóvel. No entanto, muito poucos proprietários sabem o valor atual da sua própria propriedade.

Obtenha já a sua avaliação imobiliária online gratuita