5 características que aumentam realmente o valor do seu imóvel

Os proprietários de imóveis avaliam frequentemente mal o valor da sua propriedade e muitos subestimam os factores que realmente aumentam o valor. Aqui estão cinco características-chave que podem aumentar de forma sustentável o valor da sua propriedade:

Moradia mais cara de Berlim: luxo exclusivo e custos ocultos

A moradia mais cara de Berlim está localizada no distrito de Grunewald e custa 13,5 milhões de euros. Esta magnífica propriedade oferece inúmeras comodidades de luxo, incluindo acesso direto ao lago Hubertussee e piscinas interior e exterior. Construída em 1906, a propriedade tem oito quartos e dez casas de banho distribuídos por uns impressionantes 1210 metros quadrados de espaço habitacional. O espaçoso terreno no lago estende-se por 2720 metros quadrados e oferece muito espaço para actividades exclusivas ao ar livre.

Uma piscina transmite exclusividade e é um símbolo de status popular. As celebridades gostam de se apresentar com um cocktail na mão em frente à sua piscina. Tal como acontece com os iates, quanto maior, melhor. Mas esta decadência tem o seu preço, que vai para além do elevado preço de compra. O bilionário britânico Nick Candy lamentou recentemente as despesas de manutenção anuais de 190.000 euros da sua penthouse em Londres, para as quais a piscina de 21 metros do complexo de apartamentos contribuía significativamente.

Piscina: luxo com custos ocultos

Uma piscina não aumenta automaticamente o valor do imóvel - mas implica custos de funcionamento mais elevados para o proprietário. Sebastian Drießen, Diretor de Estudos de Mercado da Sprengnetter, explica: "Na prática, é frequente ver que as antigas piscinas na cave estão secas e que, em vez disso, foi colocado um pavimento por cima para que o espaço possa ser utilizado para outros fins." Isto mostra que a manutenção de uma piscina não só é dispendiosa, como também pode ser impraticável.

Conclusão

As comodidades de luxo, como as piscinas, podem aumentar o atrativo e o valor de uma propriedade, mas os custos de funcionamento e os requisitos de manutenção não devem ser subestimados.

De acordo com a plataforma Internet ImmoScout24, o preço médio das casas com piscina é de 3923 euros por metro quadrado. Este preço é 28 por cento superior ao preço médio do mercado em geral, que é de 3060 euros por metro quadrado. No entanto, o ImmoScout24 explica que esta diferença não se deve apenas à piscina. Os preços mais elevados devem-se sobretudo à localização e a outras características dos imóveis.

Investir em piscinas: Custos elevados, baixos retornos

Muitos proprietários acham que investir em piscinas raramente compensa. Devido aos elevados custos de exploração, muitos proprietários querem voltar a vender estes imóveis. De acordo com a plataforma de Internet ImmoScout24, a maioria das ofertas de compra de casas com piscina situa-se no distrito de Bad Dürkheim: 32% dos anúncios incluem piscinas. Em segundo lugar está o distrito de Saale-Holzland, na Turíngia, com 19%. Em média, na Alemanha, 5,4 por cento das casas têm piscina.

Preços de oferta vs. preços de compra

É importante notar que os preços de oferta não são preços de compra. Os compradores de casas com piscina têm em conta não só o preço de compra, mas também os custos correntes de manutenção e remodelação da piscina. Ao revender, muitos proprietários descobrem que o investimento numa piscina raramente se paga a si próprio - a menos que se trate de propriedades de luxo extremamente caras, como a villa em Wannsee.

O valor de mercado de uma propriedade

Muitos proprietários acham doloroso, mas o mercado imobiliário não tem em conta o quanto foi investido numa propriedade. Embora cada comprador tenha preferências individuais, há factores gerais que aumentam ou diminuem o valor de uma casa. Tanto os proprietários como os compradores devem estar cientes destes critérios:

O padrão é o novo luxo: como o design neutro aumenta o valor da propriedade

A propriedade de uma casa oferece a vantagem de os proprietários poderem projetar a sua propriedade de acordo com as suas próprias ideias. No entanto, um design demasiado individualizado pode ser prejudicial aquando da venda da propriedade. Muitas vezes, os compradores de imóveis já calculam os custos das transformações necessárias durante a visita, a fim de projetar o imóvel de acordo com os seus próprios desejos. Por conseguinte, quanto mais extravagante for o design, menos atractiva será a casa para os potenciais compradores.

Por que é melhor ter um design normal

Uma casa de banho luxuosa em cor de laranja ou cor-de-rosa brilhante pode ser apelativa para o atual proprietário, mas para a maioria dos compradores é mais um local de construção dispendioso. A probabilidade de encontrar um comprador com um gosto igualmente invulgar é baixa. Em contrapartida, uma casa de banho de design neutro com azulejos brancos normais aumenta o preço de compra, uma vez que é intemporal e apelativo para a maioria dos potenciais compradores.

Disposição das divisões e valor da propriedade: porque é que as disposições padrão são vantajosas

A disposição das divisões tem uma influência significativa no valor de uma propriedade. Uma disposição demasiado individualizada pode reduzir significativamente o valor, uma vez que os potenciais compradores têm frequentemente em conta os custos de conversões e adaptações. As divisões que não são nem demasiado grandes nem demasiado pequenas e que permitem uma utilização flexível sem necessidade de grandes alterações estruturais são ideais.

Porque é que uma disposição bem pensada das divisões é crucial

Cada parede não convencional que um comprador tenha de deslocar ou remover pode diminuir o preço de compra. Por isso, os proprietários que estão a pensar em revender a longo prazo devem já ter em conta possíveis reduções de preço devido a ideias de divisão demasiado individuais aquando da renovação.

Otimizar os custos da propriedade para um valor mais elevado

Ser proprietário da sua própria casa não significa arrendar, mas também não significa utilização gratuita. As áreas da casa que implicam custos de manutenção acima da média, como a piscina ou a sauna, podem reduzir o valor do imóvel, sobretudo em segmentos que se pretendem acessíveis a quem tem rendimentos médios. No segmento de luxo, por outro lado, estas características são muitas vezes padrão.

Um grande terreno geralmente aumenta o valor de uma propriedade, mas demasiado espaço também pode levar a reduções de preço. Os potenciais compradores têm em conta os custos de manutenção de grandes relvados, cuidados com as árvores, poda de sebes e remoção de folhas. Se o proprietário não puder fazer este trabalho por si próprio, poderá incorrer em custos adicionais com um jardineiro.

As casas modernas baseiam-se frequentemente em designs de plano aberto, por exemplo, não tendo paredes entre a cozinha e a área de estar, o que cria mais luz e transparência. No entanto, esta abertura também aumenta os custos de aquecimento, uma vez que as divisões vizinhas também têm de ser aquecidas. Os custos de funcionamento elevados podem ter um impacto negativo no preço de venda. Uma planta eficiente que minimize os custos de aquecimento, por outro lado, pode aumentar o valor da propriedade.

Estes princípios gerais não podem ter totalmente em conta as preferências e necessidades individuais dos compradores, que podem estar dispostos a aceitar custos de funcionamento mais elevados para a sua propriedade de sonho. No entanto, servem de orientação para a avaliação objetiva de um imóvel.

Liberdade na propriedade: a liberdade de utilização aumenta o valor

O valor de um imóvel não é apenas determinado pelas suas características físicas, mas também por factores intangíveis, como a liberdade da sua utilização. Os potenciais compradores também avaliam uma casa de acordo com o grau de liberdade de utilização. As restrições podem normalmente reduzir o valor.

Exemplo prático: Direito de passagem

Um exemplo ilustrativo destas restrições é o direito de passagem: Um terreno onde se encontra uma propriedade confina com uma estrada, atrás da qual se encontra outro terreno que só tem acesso à estrada através do primeiro terreno. Os proprietários acordaram, portanto, um direito de passagem que permite ao proprietário da propriedade das traseiras atravessar a propriedade da frente. Normalmente, o utilizador do direito de passagem paga uma compensação ao proprietário da outra propriedade.

Um potencial comprador terá em conta este acordo e, dependendo da importância do direito de passagem, considerará uma redução do valor se tiver preocupações ou inconvenientes com o mesmo.

Influência dos direitos de passagem e dos direitos residenciais no valor da propriedade

As restrições impostas pelos direitos de passagem e pelos direitos residenciais podem afetar significativamente o valor de uma propriedade. Os potenciais compradores têm frequentemente em conta estes factores quando tomam as suas decisões de compra e podem exigir descontos correspondentes no preço de compra.

Exemplo de um direito de passagem

Para ilustrar o impacto de um direito de passagem, tomemos como exemplo duas propriedades de 650 metros quadrados cada. O proprietário da propriedade das traseiras utiliza uma faixa de três metros de largura e 20 metros de comprimento na propriedade da frente para chegar à estrada.

Suponhamos que a propriedade da frente valeria 91.000 euros sem a servidão de passagem. O direito de passagem poderia reduzir o valor em cerca de 15 por cento, ou seja, em 13 650 euros. Se o valor atual da indemnização paga pelo vizinho for de 10.000 euros, o valor da propriedade pode diminuir num total de 3.650 euros, passando para 87.350 euros. Para que o direito de passagem seja neutro em termos de valor, a indemnização terá de ser ajustada em conformidade.

Exemplo: direitos de habitação

Muitas famílias acordam direitos de habitação para os seus familiares, como o direito de os pais viverem na propriedade durante toda a vida, mesmo que a cedam aos filhos. Enquanto a família se mantiver unida, isto não constitui normalmente um problema. No entanto, torna-se difícil se os filhos quiserem vender a casa e o direito de residência dos pais ainda existir. Neste caso, o desconto no valor da propriedade depende da esperança de vida estatística dos pais e da sua quota-parte no espaço habitacional.

Otimizar a utilização do espaço para aumentar o valor

Os proprietários estão limitados no desenvolvimento das suas propriedades pelo plano de desenvolvimento. Por conseguinte, é aconselhável utilizar o espaço disponível da forma mais eficiente possível, uma vez que cada metro quadrado adicional edificável aumenta o valor da propriedade.

Significado do plano de desenvolvimento

O plano de desenvolvimento determina quanto de uma propriedade pode ser construído, com base em dois factores principais. O rácio da área útil (GRZ) indica a proporção da propriedade que pode ser construída. Um GRZ de 0,5, por exemplo, significa que pode ser construída, no máximo, metade da área total.

Utilização optimizada do rácio de área útil (GFZ) para aumentar o valor

O plano de desenvolvimento utiliza o rácio de área útil (GFZ) para regular a relação entre a área total de todos os pisos completos de uma propriedade e a área do lote. Por exemplo, se um lote de terreno tiver 500 metros quadrados e o plano de urbanização estipular um GFZ máximo de 0,8, a área total de todos os pisos pode ser até 500 vezes 0,8, ou seja, 400 metros quadrados. A ZFG determina, portanto, o número de pisos completos que um promotor pode construir na área edificável.

Aplicação prática

Os potenciais compradores verificam o potencial de espaço remanescente de acordo com o plano de desenvolvimento, incluindo possíveis reservas na cave ou no sótão para espaço habitacional adicional. Os proprietários que pretendem vender podem pedir a um avaliador independente que calcule o valor acrescentado que estas reservas de construção podem acrescentar à propriedade e apresentá-lo aos potenciais compradores em conformidade.

Importância da micro-localização para o valor da propriedade

A localização exacta de uma propriedade dentro de uma cidade ou bairro, também conhecida como micro-localização, pode ter um impacto significativo no seu valor. Mesmo dentro de um quarteirão de casas, os preços podem variar muito, muitas vezes devido às especificidades da micro-localização.

Um exemplo da vida real

Suponhamos que numa rua de casas unifamiliares, as propriedades do lado esquerdo são adjacentes a quintas, enquanto as casas do lado direito são rodeadas exclusivamente por edifícios residenciais. Embora toda a rua seja basicamente atribuída à mesma zona residencial, os proprietários do lado esquerdo podem ser confrontados com imissões provenientes da agricultura, como o ruído dos tractores ou os odores dos campos recém-fertilizados.

Efeitos práticos

De acordo com o relatório sobre o mercado imobiliário da comissão de peritos de Düsseldorf, essas imissões conduzem frequentemente a um desconto de cinco por cento no valor da propriedade. Isto ilustra a importância de ter em conta não só a localização residencial geral, mas também as condições específicas circundantes ao avaliar um imóvel.

Influência da inclinação no valor do imóvel

A inclinação de um imóvel é um fator decisivo para o seu valor e pode ter um efeito tanto positivo como negativo. Este aspeto faz parte da micro-localização de uma propriedade e influencia significativamente a sua atratividade.

Potencial positivo da inclinação

Se uma propriedade está localizada numa encosta que oferece uma vista desobstruída e bonita, isso pode aumentar significativamente o valor da casa. A localização panorâmica é frequentemente apreciada pelos compradores e tem um efeito positivo no valor da propriedade.

Potencial negativo da inclinação

No entanto, se a inclinação for demasiado acentuada, pode restringir o âmbito de utilização da propriedade, o que pode reduzir o valor da propriedade. Em geral, considera-se que um declive superior a dez por cento reduz o valor.

Considerações práticas

Ao avaliar uma propriedade, devem ser tidos em conta tanto os potenciais benefícios de uma bela vista como as limitações de um declive acentuado. Isto é particularmente importante para determinar o valor de mercado realista da propriedade e avaliá-la adequadamente.

Fonte: WiWo online