Proteção dos edifícios existentes - o conselho insular permite a posterior legalização de edifícios ilegais em Maiorca

A propriedade legal Uma propriedade é legal se tiver sido construída de acordo com os regulamentos de construção do município aplicáveis na altura da construção. Estas dizem respeito, por exemplo, às distâncias dos limites, à altura do edifício e à área útil. A condição prévia é um pedido de construção devidamente apresentado, uma licença de construção e a aceitação pela inspeção de construção. Após a conclusão, a propriedade é inscrita no registo predial através de uma nova declaração de construção (final de obra) pelo proprietário, devendo o certificado de aprovação da construção ser apresentado ao notário. Os potenciais compradores devem pedir a um advogado que verifique se as condições estruturais da propriedade correspondem às informações constantes do registo predial e se existem processos em curso por infracções de construção.

A propriedade ilegal. Um edifício ou partes dele são ilegais se tiverem sido construídos sem uma licença de construção e aceitação. Em Espanha, esta situação é generalizada, enquanto em países como a Alemanha é a exceção. As razões são óbvias: os pedidos de construção são caros em Espanha e muitos construtores assumiram que as violações não seriam punidas, poupando custos e impostos.

Pode uma casa ilegal ser legalizada retrospetivamente? Isso é possível, desde que o edifício cumpra os regulamentos de construção aplicáveis. Pode ser apresentado um pedido de construção posterior e a construção ilegal pode ser legalizada. No entanto, será devida uma coima pela infração de construção.

Proteção do status quo de um imóvel ilegal. Nas zonas urbanas, um imóvel construído ilegalmente pode beneficiar de proteção do status quo ao fim de oito anos, desde que não esteja pendente qualquer processo por infração à construção. No entanto, nas zonas protegidas, essa proteção não é possível. Atenção: a proteção não significa uma legalização posterior - o edifício continua ilegal, mas está protegido contra medidas de demolição. Desde 2017, a proteção dos edifícios existentes em solo rural (suelo rústico) foi significativamente restringida. Os edifícios construídos após 31 de dezembro de 2017 deixaram de estar protegidos. Os edifícios que, nessa altura, já tinham oito anos e não apresentavam violações podem continuar a ser protegidos.

O que mudará a partir de 2024?

Legalização dos edifícios em solo rústico. Após um ano de mandato, o atual governo implementou uma série de promessas eleitorais, incluindo a abolição do imposto sobre heranças e património. Outro plano é resolver o problema da habitação com o objetivo de criar 15.000 casas até ao final da legislatura. Parte desta estratégia é o Decreto 3/2024, que foi publicado no "Boletín Oficial del Estado" (BOE) em 28/05/2024. Contém algumas normas especiais para a posterior legalização de edifícios em terrenos agrícolas.

Os edifícios ilegais mas protegidos. Segundo estimativas oficiais, cerca de 30.000 edifícios em terrenos rurais nas Ilhas Baleares são total ou parcialmente ilegais. Ao longo dos anos, as propriedades, nomeadamente as casas de campo (as chamadas fincas), foram muitas vezes ampliadas ou transformadas sem autorização. No passado, estas infracções eram frequentemente ignoradas. Atualmente, porém, os compradores são cada vez mais confrontados com riscos legais. Os compradores estão a exigir descontos e os vendedores estão a sofrer perdas de valor.

O Decreto 3/2024 é a solução para o problema. O governo da altura já tinha feito uma tentativa de legalização em 2014, mas a lei foi abolida pelo governo seguinte. Com o novo Decreto 3/2024, há agora uma nova oportunidade para legalizar as construções ilegais no "suelo rústico" - mesmo que não estejam de acordo com as normas urbanísticas em vigor e que o prazo de prescrição tenha expirado.

É isto que é preciso fazer. Para tal, é necessário apresentar os planos as-built, calcular os custos de construção e pagar as taxas correspondentes. A melhor forma de o fazer é contactar um arquiteto e/ou um advogado especializado em direito imobiliário. Além disso, devem ser apresentadas provas das medidas ambientais. Será aplicada uma coima de 10% dos custos de construção no primeiro ano, 12,5% no segundo ano e 15% no terceiro ano. O prazo para a implementação destas medidas é, portanto, de três anos.

Uma situação vantajosa para todos. Os proprietários podem legalizar as suas propriedades e vendê-las a um preço melhor, enquanto os municípios beneficiam de medidas de eficiência energética e de receitas adicionais. Qualquer pessoa afetada deve contactar imediatamente um arquiteto e um advogado para iniciar o processo de legalização em tempo útil.

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