O tema da cessação da ocupação pelo proprietário é objeto de intenso debate e as perspectivas sobre o assunto diferem como seria de esperar. Os proprietários consideram que a sua liberdade de propriedade é restringida se não puderem utilizar a sua propriedade como desejarem. Alguns consideram que as regras de proteção são demasiado generosas, o que torna a rescisão para uso pessoal um risco difícil de calcular, tanto do ponto de vista jurídico como financeiro.
Por outro lado, os inquilinos sentem-se muitas vezes indefesos contra as rescisões para uso pessoal. Por outro lado, os inquilinos sentem-se muitas vezes indefesos contra as rescisões por uso pessoal, pois têm sempre de contar com o facto de serem obrigados a sair da sua casa habitual e do seu ambiente familiar e, eventualmente, de terem de encontrar um novo alojamento a um custo mais elevado. Rapidamente se levanta a suspeita de que a necessidade de uso pessoal pode ser forjada para voltar a arrendar o apartamento a um preço mais elevado.
Uma decisão recente do Tribunal Regional de Berlim causou grande agitação: Foi aceite uma rescisão por uso pessoal, mas foi concedido aos inquilinos o direito de manter o contrato de arrendamento durante dois anos, devido à impossibilidade de encontrar um apartamento de substituição adequado em condições razoáveis (67 S 264/22). Como compensação para o senhorio, o tribunal limitou-se a ordenar que a renda anterior fosse aumentada para o nível normal de mercado durante o período restante.
É altura de verificar os factos. Que regras se aplicam às rescisões de contratos de ocupação pelo proprietário? Como é que os tribunais decidem nestes casos? E a que é que os inquilinos e senhorios devem prestar atenção para evitar conflitos e disputas legais relacionadas com o cancelamento da ocupação pelo proprietário?
Geralmente, há uma série de regras destinadas a proteger os inquilinos na Alemanha. Os contratos de arrendamento para habitação são geralmente de duração indeterminada. O senhorio não pode rescindir o contrato por um período limitado ou repentinamente sem um motivo válido. Um motivo admissível para a rescisão pode ser, por exemplo, uma violação de deveres por parte do inquilino, como o atraso no pagamento de, pelo menos, dois meses de renda. Outro motivo para a rescisão pode ser as próprias exigências do senhorio.
Para que uma rescisão por uso pessoal seja efectiva, os senhorios devem observar alguns pontos. Devem poder demonstrar, de forma plausível e verificável, que necessitam do apartamento para si ou para familiares próximos. Em certas situações, a necessidade de pessoas externas, como um cuidador a tempo inteiro, pode também constituir motivo suficiente para a rescisão. Neste caso, o senhorio terá de poder provar a correspondente necessidade de assistência.
A chegada de um prestador de cuidados pode ser considerada um "interesse legítimo" para a rescisão. No entanto, é de notar que se aplica uma regra especial aos apartamentos puramente para avós, ou seja, pequenos apartamentos arrendados em casas isoladas ocupadas pelo proprietário. Os senhorios também podem rescindir esses apartamentos sem um interesse legítimo, mas com um período de pré-aviso três meses mais longo do que noutros casos.
Se um senhorio precisar do apartamento para si próprio, a necessidade deve ser plausível. Um exemplo seria se o senhorio tencionasse mudar-se para o apartamento anteriormente arrendado a fim de viver mais perto do seu local de trabalho. Do mesmo modo, se a família do senhorio estiver a aumentar e o apartamento atual já não for suficiente para acolher todos os membros da família. O uso próprio também pode ser justificado se o apartamento cancelado não tiver barreiras e o senhorio tiver de se mudar por razões relacionadas com a idade.
Se o proprietário tiver vários apartamentos arrendados, deve justificar a necessidade do apartamento rescindido para si ou para os seus familiares. No caso de uma rescisão para uso pessoal, a relação entre as necessidades pessoais e a dimensão do apartamento deve ser adequada. Por exemplo, não seria razoável dar um pré-aviso a uma família de cinco pessoas por um grande apartamento de quatro assoalhadas para alojar uma filha estudante.
O período de pré-aviso pode ir até 9 meses
O período de pré-aviso para uma rescisão por uso pessoal é de pelo menos três meses, devendo o senhorio notificar o inquilino por escrito. O período de pré-aviso é alargado em função da duração do arrendamento: até seis meses para um arrendamento de cinco a oito anos e até nove meses para um arrendamento de mais de oito anos. O inquilino tem o direito de se opor no prazo de dois meses a contar da receção da carta de rescisão. Neste caso, o senhorio pode intentar uma ação de despejo, enquanto o inquilino pode permanecer no apartamento até que o caso seja resolvido.
A carta de rescisão deve cumprir todas as formalidades necessárias. Entre outras, a carta de rescisão deve respeitar todas as formalidades necessárias, nomeadamente a indicação dos nomes das pessoas para as quais é declarado o uso pessoal e, se for caso disso, o seu grau de parentesco. O senhorio deve explicar claramente a razão do uso pessoal e informar o inquilino do seu direito de objeção.
Se um edifício de apartamentos for convertido em condomínio, aplicam-se períodos de bloqueio para o cancelamento do uso pessoal. A duração destes períodos de bloqueio varia consoante a autoridade federal, estatal e local e pode ir até dez anos. Os potenciais compradores que pretendam comprar a um proprietário que tenha anteriormente convertido um imóvel para arrendamento em apartamentos separados devem informar-se antecipadamente sobre possíveis períodos de bloqueio.
Há também casos em que a anulação por uso pessoal não é, em princípio, possível. Alguns contratos de arrendamento excluem essa rescisão e alguns inquilinos têm um direito de residência vitalício que também exclui a rescisão por uso pessoal. No entanto, uma cláusula do contrato de arrendamento que permita uma rescisão por uso pessoal de acordo com regras menos rigorosas do que as previstas na lei seria inválida.
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