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Cancelamentos para uso pessoal - Que regras se aplicam?

21/03/2024 · Autor: Marius Grumbt


O tema da cessação da ocupação pelo proprietário é objeto de intenso debate e as perspectivas sobre o assunto diferem como seria de esperar. Os proprietários consideram que a sua liberdade de propriedade é restringida se não puderem utilizar a sua propriedade como desejarem. Alguns consideram que as regras de proteção são demasiado generosas, o que torna a rescisão para uso pessoal um risco difícil de calcular, tanto do ponto de vista jurídico como financeiro.

Por outro lado, os inquilinos sentem-se muitas vezes indefesos contra as rescisões para uso pessoal. Por outro lado, os inquilinos sentem-se muitas vezes indefesos contra as rescisões por uso pessoal, pois têm sempre de contar com o facto de serem obrigados a sair da sua casa habitual e do seu ambiente familiar e, eventualmente, de terem de encontrar um novo alojamento a um custo mais elevado. Rapidamente se levanta a suspeita de que a necessidade de uso pessoal pode ser forjada para voltar a arrendar o apartamento a um preço mais elevado.

Uma decisão recente do Tribunal Regional de Berlim causou grande agitação: Foi aceite uma rescisão por uso pessoal, mas foi concedido aos inquilinos o direito de manter o contrato de arrendamento durante dois anos, devido à impossibilidade de encontrar um apartamento de substituição adequado em condições razoáveis (67 S 264/22). Como compensação para o senhorio, o tribunal limitou-se a ordenar que a renda anterior fosse aumentada para o nível normal de mercado durante o período restante.

É altura de verificar os factos. Que regras se aplicam às rescisões de contratos de ocupação pelo proprietário? Como é que os tribunais decidem nestes casos? E a que é que os inquilinos e senhorios devem prestar atenção para evitar conflitos e disputas legais relacionadas com o cancelamento da ocupação pelo proprietário?

Geralmente, há uma série de regras destinadas a proteger os inquilinos na Alemanha. Os contratos de arrendamento para habitação são geralmente de duração indeterminada. O senhorio não pode rescindir o contrato por um período limitado ou repentinamente sem um motivo válido. Um motivo admissível para a rescisão pode ser, por exemplo, uma violação de deveres por parte do inquilino, como o atraso no pagamento de, pelo menos, dois meses de renda. Outro motivo para a rescisão pode ser as próprias exigências do senhorio.

Para que uma rescisão por uso pessoal seja efectiva, os senhorios devem observar alguns pontos. Devem poder demonstrar, de forma plausível e verificável, que necessitam do apartamento para si ou para familiares próximos. Em certas situações, a necessidade de pessoas externas, como um cuidador a tempo inteiro, pode também constituir motivo suficiente para a rescisão. Neste caso, o senhorio terá de poder provar a correspondente necessidade de assistência.

A chegada de um prestador de cuidados pode ser considerada um "interesse legítimo" para a rescisão. No entanto, é de notar que se aplica uma regra especial aos apartamentos puramente para avós, ou seja, pequenos apartamentos arrendados em casas isoladas ocupadas pelo proprietário. Os senhorios também podem rescindir esses apartamentos sem um interesse legítimo, mas com um período de pré-aviso três meses mais longo do que noutros casos.

Se um senhorio precisar do apartamento para si próprio, a necessidade deve ser plausível. Um exemplo seria se o senhorio tencionasse mudar-se para o apartamento anteriormente arrendado a fim de viver mais perto do seu local de trabalho. Do mesmo modo, se a família do senhorio estiver a aumentar e o apartamento atual já não for suficiente para acolher todos os membros da família. O uso próprio também pode ser justificado se o apartamento cancelado não tiver barreiras e o senhorio tiver de se mudar por razões relacionadas com a idade.

Se o proprietário tiver vários apartamentos arrendados, deve justificar a necessidade do apartamento rescindido para si ou para os seus familiares. No caso de uma rescisão para uso pessoal, a relação entre as necessidades pessoais e a dimensão do apartamento deve ser adequada. Por exemplo, não seria razoável dar um pré-aviso a uma família de cinco pessoas por um grande apartamento de quatro assoalhadas para alojar uma filha estudante.

O período de pré-aviso pode ir até 9 meses

O período de pré-aviso para uma rescisão por uso pessoal é de pelo menos três meses, devendo o senhorio notificar o inquilino por escrito. O período de pré-aviso é alargado em função da duração do arrendamento: até seis meses para um arrendamento de cinco a oito anos e até nove meses para um arrendamento de mais de oito anos. O inquilino tem o direito de se opor no prazo de dois meses a contar da receção da carta de rescisão. Neste caso, o senhorio pode intentar uma ação de despejo, enquanto o inquilino pode permanecer no apartamento até que o caso seja resolvido.

A carta de rescisão deve cumprir todas as formalidades necessárias. Entre outras, a carta de rescisão deve respeitar todas as formalidades necessárias, nomeadamente a indicação dos nomes das pessoas para as quais é declarado o uso pessoal e, se for caso disso, o seu grau de parentesco. O senhorio deve explicar claramente a razão do uso pessoal e informar o inquilino do seu direito de objeção.

Se um edifício de apartamentos for convertido em condomínio, aplicam-se períodos de bloqueio para o cancelamento do uso pessoal. A duração destes períodos de bloqueio varia consoante a autoridade federal, estatal e local e pode ir até dez anos. Os potenciais compradores que pretendam comprar a um proprietário que tenha anteriormente convertido um imóvel para arrendamento em apartamentos separados devem informar-se antecipadamente sobre possíveis períodos de bloqueio.

Há também casos em que a anulação por uso pessoal não é, em princípio, possível. Alguns contratos de arrendamento excluem essa rescisão e alguns inquilinos têm um direito de residência vitalício que também exclui a rescisão por uso pessoal. No entanto, uma cláusula do contrato de arrendamento que permita uma rescisão por uso pessoal de acordo com regras menos rigorosas do que as previstas na lei seria inválida.

Notificação de rescisão por uso pessoal: Que opções têm os inquilinos para se defenderem

Se os inquilinos quiserem agir contra uma denúncia por uso pessoal, devem verificar cuidadosamente se os requisitos legais foram cumpridos. Por exemplo, o senhorio deve indicar claramente para quem é que o apartamento é necessário. No entanto, não está claramente definido qual o grau de relação necessário para justificar uma rescisão por uso pessoal. Regra geral, esta situação aplica-se a pessoas relativamente às quais o senhorio teria o direito de se recusar a prestar depoimento nos termos do direito processual. Isto inclui cônjuges, noivos, familiares directos (filhos, pais, avós), irmãos, sobrinhos e sobrinhas. Podem também ser considerados os familiares mais afastados, como tias, tios, genros, sogros, cunhados e cunhadas (Tribunal de Berlim-Mitte, 25 C 183/22). Em geral, não se considera necessária uma relação pessoal próxima, mas pode ser útil, dependendo da situação.

O senhorio não é obrigado a indicar o nome da pessoa para quem o uso pessoal é reclamado. No entanto, se for indicado um nome, este deve estar correto (Landgericht Berlin, 67 S 5/23). Se não for indicado um nome, a pessoa deve ser claramente identificável (Landgericht Berlin, 67 S 288/22). Não é suficiente uma declaração genérica como, por exemplo, "para um dos meus filhos". Também não é necessário indicar o nome de todas as pessoas que se mudam para o imóvel - basta que haja informações suficientes sobre a pessoa em questão a quem o uso pessoal diz respeito.

Se o inquilino suspeitar que o aviso de uso pessoal é, na realidade, uma tática, pode agir contra ele em determinadas circunstâncias. O Tribunal Regional de Berlim, por exemplo, anulou uma rescisão por uso pessoal, porque uma pessoa próxima do senhorio tinha vivido anteriormente num apartamento comparável, propriedade do senhorio, e só se tinha mudado para facilitar a venda desse apartamento. Os juízes consideraram que a rescisão do outro apartamento para permitir a mudança da pessoa relacionada constituía um abuso de direito (66 S 170/22).

Se se verificar que a rescisão por uso pessoal era fictícia, o inquilino que se mudou pode exigir uma indemnização. Esta pode incluir despesas de mudança, pagamentos de renda em duplicado e a diferença entre a antiga e a nova renda durante vários anos (Tribunal de Coesfeld, 4 C 156/19).

Se o senhorio é proprietário de vários apartamentos, deve também explicar por que razão o apartamento em questão é exatamente necessário para seu uso pessoal. Se não o conseguir explicar de forma convincente, a anulação poderá ser inválida em determinadas circunstâncias. Se houver vários apartamentos adequados, o senhorio pode, por exemplo, escolher o que tiver a renda mais baixa. Não é obrigado a fazer uma seleção social prévia (Landgericht Berlin, 64 S 91/18). Além disso, deve haver uma necessidade específica de uso pessoal; não são permitidas rescisões puramente cautelares de uso pessoal. De acordo com o Tribunal Regional de Munique I, por exemplo, um pré-aviso de oito meses seria demasiado longo (14 S 14047/22).

Se a rescisão por uso pessoal for suscetível de ser eficaz, só há uma outra forma de os inquilinos se defenderem: podem invocar dificuldades indevidas que não podem ser justificadas pelos interesses do senhorio. Para tal, os inquilinos devem apresentar uma objeção pelo menos dois meses antes do termo do período de pré-aviso.

Em particular nas cidades com mercados de arrendamento altamente competitivos, é relevante saber que também se considera uma dificuldade indevida se o inquilino não conseguir encontrar um alojamento alternativo adequado em condições razoáveis. No entanto, o inquilino deve esforçar-se seriamente por encontrar esse alojamento de substituição. Além disso, especialmente em mercados imobiliários apertados, o inquilino deve estar preparado para fazer compromissos, por exemplo, no que diz respeito à localização, ao mobiliário e à renda (Tribunal Local de Schöneberg, 105 C 191/22).

Os motivos de saúde também podem conduzir a um caso de privação. Em casos extremos, o senhorio pode mesmo ser obrigado a manter o contrato de arrendamento por tempo indeterminado, por exemplo, se o inquilino for considerado em risco grave de suicídio quando for forçado a sair do apartamento (Tribunal de Justiça Federal, VIII ZR 390/21).

Uma solução financeira pode evitar um litígio jurídico

Tudo isto é claro para os senhorios: Em muitos casos, o inquilino que foi notificado para abandonar o apartamento devido a uso pessoal não o fará voluntariamente. Nestas situações, o senhorio pode adotar duas abordagens. A primeira opção é negociar com o inquilino. O senhorio pode oferecer ao inquilino incentivos financeiros para que este saia do apartamento. No entanto, esse prémio de saída não é dedutível nos impostos, ao contrário de uma modernização do apartamento, por exemplo.

Alternativamente, o senhorio pode oferecer ao inquilino um apartamento alternativo, se este tiver um. No entanto, isto pressupõe que a relação entre o inquilino e o senhorio se mantenha intacta.

Se não for possível uma solução amigável, a última opção é intentar uma ação de despejo. No entanto, o senhorio deve estar preparado para o facto de que o apartamento não será despejado imediatamente se o inquilino apresentar uma defesa legal.

Antes de enveredar por esta via, o senhorio deve verificar se o inquilino pode invocar um caso de dificuldade. Este poderá ser o caso se o inquilino tiver problemas de saúde ou estiver debilitado devido à idade. Os casos de dificuldades também incluem as raízes sociais de um inquilino de longa data no seu bairro ou uma mudança de escola para os seus filhos.

Se o caso de dificuldades alegado pelo inquilino impede uma rescisão depende do caso individual. Os inquilinos devem provar, sem margem para dúvidas, o motivo das dificuldades. Por vezes, isto pode ser difícil, mesmo no caso de problemas de saúde. Por exemplo, o Tribunal Federal de Justiça decidiu em dois processos em 2019 que um perito nomeado pelo tribunal deve analisar os atestados médicos dos inquilinos (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Isto significa que os atestados médicos por si só não podem impedir automaticamente uma rescisão por uso pessoal.

Mesmo que o inquilino tenha impedido uma rescisão por uso pessoal, o senhorio ainda pode tomar medidas. No ano passado, o Tribunal Regional de Berlim decidiu que o senhorio só poderia continuar com um contrato de arrendamento deste tipo se lhe fosse permitido aumentar a renda para um novo nível de arrendamento de acordo com o mercado (67 S 20/23). No entanto, o aumento da renda deve continuar a ser socialmente aceitável e a ser acessível ao inquilino.

Se o senhorio tiver sido bem sucedido na sua rescisão por uso pessoal, pode voltar a arrendar o apartamento após um período de utilização razoável. No entanto, a definição legal de um período de utilização razoável não é especificada. No entanto, o senhorio deve poder provar que não fingiu uma utilização pessoal. Caso contrário, será responsável pelo pagamento de uma indemnização ao inquilino que rescindiu o contrato, tal como já foi descrito.

Fonte:

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