Renda indexada: O que os senhorios e inquilinos devem saber

Renda indexada: O que os senhorios e os inquilinos devem saber

Os senhorios têm a possibilidade de acordar com os seus inquilinos uma chamada renda indexada. No futuro, a renda basear-se-á no índice de preços ao consumidor do Instituto Federal de Estatística - ou seja, na tendência geral dos preços. Mas o que é importante na redação dos contratos? E quando é que as cláusulas correspondentes não são válidas?

1. O que deve constar do contrato de arrendamento?

O acordo de uma renda indexada deve ser claro, compreensível e claramente visível no contrato de arrendamento. Não deve ser "escondida" no final, na rubrica "Diversos", nem consistir apenas numa referência geral, como "de acordo com o artigo 557b do Código Civil".

A decisão foi tomada pelo Landgericht Berlin: uma tal colocação e redação é surpreendente para os inquilinos (artigo 305c (1) do BGB) e também não é transparente (artigo 307 (1) frase 2 do BGB). Consequência: a cláusula é inválida.

Julgamento: LG Berlin, decisão de 13.01.2025 - 63 S 138/24

2. Apenas a renda indexada ou a renda comparativa - não ambas

Se for acordada uma renda indexada, deixa de se aplicar a possibilidade de um aumento regular da renda nos termos do artigo 558º do BGB (ajustamento da renda comparativa local).

De acordo com a lei (Secção 557b (2) frase 3 BGB) não é possível combinar ambos os tipos de aumento - nem mesmo por acordo expresso no contrato.

3. Como funciona o ajustamento do índice

O senhorio pode ajustar a renda uma vez por ano - desde que o índice de preços no consumidor tenha mudado. Aplica-se o seguinte:

• O cálculo deve ser escrito e compreensível.

• O arrendatário deve ser informado do aumento de forma compreensível.

4. Redução da renda possível se o índice descer

Importante: Se o índice de preços no consumidor descer, a renda também deve ser reduzida em conformidade - não é permitido um ajustamento unilateral a favor do senhorio.

O Landgericht Berlin declarou inválido um regulamento sobre índices que apenas previa um aumento em caso de subida do índice, mas excluía uma redução.

Julgamento: LG Berlin, decisão de 20.06.2024 - 67 S 83/24

5. Controlo das rendas para rendas indexadas: Apenas para a renda inicial

No caso de uma renda indexada, o congelamento da renda apenas se aplica à renda inicial - os aumentos subsequentes devidos ao índice são não afectados (Secção 557a para. 4 BGB).

Isto foi confirmado pelo Amtsgericht Berlin-Mitte. Se a renda tiver sido fixada corretamente no momento da mudança, os ajustamentos subsequentes podem exceder o âmbito do limite máximo das rendas sem serem ineficazes.

Julgamento: AG Berlin-Mitte, acórdão de 02.11.2022 - 123 C 77/22

6. arrendamentos comerciais: As cláusulas de aumento de preços têm de ser justas

As regras estritas também se aplicam às cláusulas de indexação na lei do arrendamento comercial. O Landgericht Wuppertal decidiu que uma cláusula que permite apenas aumentos, mas não reduções viola a Lei da Cláusula de Preço (Secção 2 (3) No. 1 PrKG) e é, por conseguinte, inválida.

Mesmo uma decisão posterior do tribunal não protege o senhorio - essas cláusulas não são efetivamente compatíveis desde o início, nem mesmo em contratos individuais.

Julgamento: LG Wuppertal, acórdão de 24.11.2016 - 7 O 139/15

Conclusão: A redação cuidadosa do contrato é crucial

Se pretende acordar uma renda indexada - seja para um espaço residencial ou comercial - deve certificar-se de que a disposição é clara, equilibrada e compreensível. Caso contrário, corre-se o risco de a cláusula ser inválida e, consequentemente, os aumentos de renda serem anulados.