As rendas nas metrópoles estão a aumentar rapidamente
08/02/2024 · Autor: Marius Grumbt
O aumento da procura de habitação, a estagnação da construção nova e os inquilinos apanhados numa armadilha de custos aumentaram significativamente a pressão sobre o mercado da habitação nas metrópoles alemãs. De acordo com uma análise do especialista imobiliário Jones Lang LaSalle (JLL), as rendas pedidas em Berlim, Hamburgo, Munique, Colónia, Frankfurt, Düsseldorf, Estugarda e Leipzig aumentaram em média 8,2% no segundo semestre de 2023, em comparação com o mesmo período do ano anterior. Este aumento foi significativamente superior ao registado no ano anterior (6,3%) e à média de um período de cinco anos (5%). Os especialistas não prevêem um abrandamento da situação tão cedo.
O estudo baseou-se na análise de cerca de 35.000 anúncios de arrendamento e 41.000 anúncios de compra de imóveis novos e existentes. É importante notar que as rendas pedidas não correspondem necessariamente aos contratos de arrendamento celebrados. Ocasionalmente, a renda acordada pode diferir dos valores indicados nos anúncios, embora isso seja menos comum do que na compra de um imóvel.
As rendas fora das metrópoles estão a aumentar menos rapidamente
O aumento das rendas pedidas foi comparativamente mais moderado fora das metrópoles. O aumento foi particularmente significativo em Berlim e Leipzig, com taxas percentuais de dois dígitos, tendo a JLL registado um aumento notável de mais de 21% na capital. Em contrapartida, os aumentos noutras metrópoles foram inferiores, com taxas entre 5 e 7 por cento. Os especialistas observaram um aumento contínuo das rendas em Berlim durante um longo período de tempo e atribuem este facto ao elevado nível de imigração. Com uma renda média anunciada de 19,42 euros por metro quadrado por mês, a capital aproxima-se agora de Munique (22,50 euros) como a cidade alemã mais cara, segundo a JLL.
De um modo geral, a dinâmica foi mais acentuada nas metrópoles do que nas cidades independentes, onde as rendas pedidas subiram 4,8 por cento em doze meses.
Tendo em conta a atual falta de habitação, o aumento não parece surpreendente, como sublinhou o autor Sören Gröbel. A situação leva a um fosso crescente entre as rendas actuais e as novas, o que desencoraja os inquilinos a mudarem-se. Está a surgir um círculo vicioso, uma vez que um aumento mais forte das rendas reduz o número de ofertas de arrendamento anunciadas e agrava ainda mais a situação já tensa nos mercados da habitação.
A pressão sobre o mercado da habitação está a intensificar-se ainda mais, uma vez que a nova construção está em crise devido ao aumento das taxas de juro e dos preços dos materiais. O Governo alemão está muito aquém do seu objetivo de 400.000 novas casas por ano. O Instituto Ifo prevê que, em 2024, apenas 225.000 apartamentos serão concluídos, contra 270.000 no ano anterior. Segundo Sören Gröbel, existe um excesso de procura, sobretudo nos mercados de arrendamento.
A descida dos preços dos imóveis continua
A análise da JLL mostra que a descida dos preços de compra dos apartamentos acelerou. No segundo semestre do ano, os preços pedidos para novas construções e apartamentos existentes nas principais cidades caíram em média 7,4% em comparação com o mesmo período do ano passado. Um ano antes, a descida foi de 1,6%. Mais recentemente, os preços das propriedades existentes caíram 8,1%, uma descida mais acentuada do que a dos apartamentos construídos de raiz (2,3%). É importante notar que os preços pedidos não fornecem uma indicação precisa do preço de compra real, uma vez que as negociações entre compradores e vendedores são comuns.
De acordo com a JLL, os actuais valores baixos de transação no mercado imobiliário indicam que as expectativas de preço dos compradores e vendedores continuam a divergir consideravelmente. Tendo em conta o aumento das taxas de crédito, o rácio entre os custos de arrendamento e os custos de aquisição continua a ser globalmente favorável aos inquilinos. De acordo com as estimativas da JLL, é provável que esta situação conduza a um aumento adicional da procura nos mercados imobiliários para arrendamento durante algum tempo.
Fonte: SZ online
