Ingatlanadó reform 2022 - Ingatlanok Münchenben és környékén

A legfontosabb válaszok áttekintése

Kedves tulajdonos, 2019 őszén a jogalkotó az ingatlanadó új megállapítási alapjáról döntött. Az új szabályozás 2025-től lép hatályba.

De mit jelent ez Önnek mint ingatlantulajdonosnak? Az alábbiakban összegyűjtöttük Önnek a legfontosabb kérdéseket és válaszokat az ingatlanadóreformmal kapcsolatban. Jó szórakozást a felfedezéshez.

Általános információk az ingatlanadóról

Mi az ingatlanadó?

Németországban a vagyonadó a földterületekre és ingatlanokra, de a belföldi ingatlanok örökös építési jogára és azok fejlesztésére kivetett adó, amelyet a tulajdonosnak kell megfizetnie. Bérbeadás esetén az ingatlanadó az üzemeltetési költségeken keresztül áthárítható a bérlőkre. A vagyonadó beszedését a vagyonadóról szóló törvény (GrStG) szabályozza.

A vagyonadóból származó bevétel kizárólag a városokhoz és az önkormányzatokhoz folyik be. Ez jelenleg közel 15 milliárd eurót tesz ki évente. Ezzel az ingatlanadó az önkormányzatok egyik legfontosabb bevételi forrása. A helyi önkormányzatoknak szükségük van ezekre a pénzeszközökre az iskolák, óvodák, uszodák és könyvtárak finanszírozásához, valamint a helyi infrastruktúrába, például az utakba, kerékpárutakba és hidakba történő fontos beruházásokhoz.

Miért döntöttek az ingatlanadó reformja mellett?

A Szövetségi Alkotmánybíróság alkotmányellenesnek nyilvánította az ingatlanadó jelenlegi megállapítási rendszerét, mivel az eltérő módon kezeli a hasonló ingatlanokat, és így sérti az Alaptörvényben rögzített egyenlő bánásmód elvét. Ezért 2025. január 1-jétől új törvényi szabályozást kell alkalmazni. Az ingatlanadó jelenlegi kiszámítása évtizedes ingatlanértékeken (az úgynevezett egységesített értékeken) alapul: Nyugaton az ingatlanokat az 1964-es értékük szerint veszik figyelembe. Az új szövetségi államokban az alapul szolgáló értékek még régebbiek, az 1935-ös értékbecslések alapján.

Ezeket a szabványosított értékeket megszorozzák egy szabványosított tényezővel, az úgynevezett adóalappal, majd az úgynevezett adómértékkel. Míg az adóalapot az illetékes adóhivatal az ingatlanadó-megállapító határozaton keresztül határozza meg, addig az adómértéket - és így végső soron az ingatlanadó összegét - az önkormányzatok önállóan határozzák meg. A vagyonadóreform részét képező nyitó záradéknak köszönhetően a szövetségi államok a jövőben felhatalmazást kapnak arra, hogy a vagyonadóra vonatkozóan saját törvényeket alkossanak és hajtsanak végre. Most már biztos, hogy a szövetségi államok többsége a szövetségi modellt fogja alkalmazni (egyes esetekben kisebb módosításokkal), míg néhány szövetségi állam ettől eltérően döntött, és saját számítási módszert alkalmaz, például egy tisztán "területmodell", egy "lakóhelyi modell" vagy egy "területi tényezőmodell", amely nemcsak az ingatlan méretét, hanem annak elhelyezkedését is figyelembe veszi. A fent említett modellváltozatoktól függetlenül az ingatlanadó összegét továbbra is alapvetően a helyi hatóságok határozzák meg az ún. becslési kulcson keresztül. Ennek következtében az egyes szövetségi államokban és településeken jelentős különbségek lehetnek az egyes ingatlanok ingatlanadó-terhei között. A szövetségi kormány az értékbecslési törvényen keresztül csak a szabványosított értéket szabályozza. Mivel a földterületek és az épületek értéke 1935 és 1964 óta nagyon eltérően alakult nyugaton és keleten, jelenleg súlyos adóegyenlőtlenségek vannak, amelyek a szövetségi alkotmánybíróság véleménye szerint már nem egyeztethetők össze a vagyonadó jogalapjával. Ennek következtében a vagyonadó befizetései elszakadtak az ingatlanok tényleges értékétől.

A telekadó kiszámítása

Az átértékelés határideje a 2022. január 1-jei hivatalos telekadó-előírások alapján történik. 2025-től az új telekadó-értékek, valamint az új telekadó-mértékek és az új önkormányzati adómértékek lesznek az értékelési alapként alkalmazandóak.

Mikor kell megfizetnem az új ingatlanadót?

A mindenkori országmodell alapján számított ingatlanadót 2025. január 1-jétől kell megfizetni. Az egyes ingatlanadók jövőbeni összege még nem határozható meg, mivel előbb meg kell határozni az ingatlanok értékét és a statisztikai bérleti díjak szintjét. A jövőbeni ingatlanadó konkrét összegének véglegesítése valószínűleg több évbe telik.

Hogyan számítják ki az ingatlanadót a jövőben a szövetségi modell szerint*?

A vagyonadó összegét továbbra is a következő elv szerint számítják ki:

Ingatlanadó értéke x adóalap x értékelési kulcs = ingatlanadó

Az ingatlanadó értékét az adóhivatal határozza meg a becslési nyilatkozat alapján, az adóalapot a törvény határozza meg, az értékelési kulcsot pedig a város vagy az önkormányzat.

* Az áttekinthetőség érdekében az alábbi magyarázatok a szövetségi modellre korlátozódnak.

• 1. lépés: A földérték kiszámítása: A fő tényezők a föld mindenkori értéke (standard földérték) és a statisztikailag meghatározott nettó hidegbérleti díj összege, amelyet többek között az úgynevezett bérleti díjindex határoz meg. Ez többek között az adott település úgynevezett bérleti szintjétől függ (minél magasabb a bérleti szint, annál magasabb a bérleti díj egy településen). További tényezők közé tartozik a telek területe, az ingatlan típusa és az épület kora. A szövetségi pénzügyminisztérium a szövetségi statisztikai hivatalnak a 16 szövetségi állam átlagos bérleti díjaira vonatkozó adatai alapján a településeket bérleti díjszintekbe sorolta.
• 2. lépés: a keletkezett értéknövekedések kiegyenlítése a jelenlegi értékek és az 1935 vagy 1964 óta nem aktualizált értékek összehasonlításával. Ennek érdekében az úgynevezett adóalap-kulcs - az ingatlanadó kiszámításánál fontos tényező - jelentősen, a korábbi érték kb. 1/10-ére csökken, azaz a lakóingatlanok (családi és ikerházak, bérlakások és társasházak) esetében 0,35%-ról 0,031%-ra, a nem lakóingatlanok (kereskedelmi ingatlanok, vegyes használatú ingatlanok, résztulajdonok, egyéb kialakított ingatlanok) esetében 0,034%-ra. Ezen túlmenően a szociális lakások, valamint a közösségi és szövetkezeti lakások továbbra is támogatottak lesznek az ingatlanadóból. A megfizethető lakhatást lehetővé tevő társaságok tehát további 25%-os kedvezményt kapnak az adókulcsból, ami adócsökkentő hatású lesz.
• 3. Lépés:A becslési kulcsok kiigazítása az önkormányzatok által: Ha az egyes önkormányzatok ingatlanadó-bevételei az átértékelés következtében változnak, lehetőségük van arra, hogy kiigazítsák a becslési kulcsokat, és így biztosítsák, hogy az ingatlanadó-bevételük összességében ne változzon jelentősen.

Az önkormányzatok bejelentették, hogy ezt megteszik - mivel különösen az ingatlanadó emelése politikailag nem lenne elfogadható az alkotmányosan előírt átszervezés fényében. Az ingatlanadó mértékének meghatározásában azonban a jövőben is az értékelési kulcs lesz az önkormányzat egyik legfontosabb eszköze.

Mi az új ingatlanadó C?

Az A (mezőgazdasági) ingatlanadó (az erdészeti és mezőgazdasági vállalkozások tulajdonában lévő földterületekre) és a B (építményadó) ingatlanadó (a beépített és beépítetlen földterületekre, a résztulajdonra és az örökös építési jogokra) mellett a C ingatlanadó bevezetésével a lakáshiányt kívánják ellensúlyozni, különösen a városi területeken. A jövőben az önkormányzatok magasabb adót állapíthatnak meg az építkezésre kész, de beépítetlen telkekre, ha azokon nem történik fejlesztés. Ez az úgynevezett C ingatlanadó tehát megdrágítja a spekulációt, és pénzügyi ösztönzőket teremt arra, hogy a beépítésre kész telkeken ténylegesen lakhatási lehetőséget teremtsenek.

Az ingatlanadó levonható az adóból?

Ha az ingatlant bérbe adják, az ingatlanadó levonható az adóból; az adóbevallásban a "Bérbeadásból és lízingből származó jövedelem" soron a jövedelemmel kapcsolatos kiadások részeként levonható. Azok a tulajdonosok, akik saját maguk használják az ingatlanukat, nem vonhatják le az ingatlanadót. Részleges bérbeadás esetén az ingatlanadó arányosan levonható.

Ki köteles adóbevallást benyújtani?

Beépített vagy beépítetlen telek, illetve társasház tulajdonosaként Önnek az ingatlanadó értékének megállapításához bevallást kell benyújtania. Bérlemény esetén csak a bérlőnek kell nyilatkozatot benyújtania.

Mikor és hogyan kell benyújtani az értékbecslési nyilatkozatot?

Az értékbecslési nyilatkozatot 2022. július 1. és október 31. között digitálisan* kell benyújtani az illetékes adóhivatalhoz. Ez az ELSTER online adóhivatalon keresztül lehetséges (www.elster.de). Ha már rendelkezik felhasználói fiókkal (pl. a jövedelemadó-bevalláshoz), akkor azt az ingatlanadóhoz is használhatja, egyébként ezt most is beállíthatja a www.elster.de oldalon. A digitális benyújtás szükség esetén más szoftverszolgáltatókon keresztül is elvégezhető. Az igazoló dokumentumok benyújtása általában nem biztosított.

* Csak egyedi esetekben (ún. nehézségi esetekben) - ha az elektronikus benyújtás az adózó számára gazdaságilag vagy személyesen nem ésszerű - van lehetőség a papíralapú benyújtásra. Ez különösen akkor áll fenn, ha az adózó nem rendelkezik a szükséges technikai eszközökkel, az adattovábbítás technikai lehetőségeinek megteremtése csak jelentős anyagi ráfordítással lenne lehetséges, vagy az adózó nem, vagy csak részben képes a távoli adattovábbítás lehetőségeit egyéni ismeretei és képességei szerint használni.

Az adóhivatal tájékoztatása

Melyik adóhivatal az illetékes?

Az illetékes adóhivatal általában az Ön ingatlanának elhelyezkedésétől függ, nem pedig az Ön lakóhelyétől, amely ettől eltérő lehet.

Milyen adatokra van szükség az adómegállapító nyilatkozathoz?

A lakóingatlan tulajdonosaként tájékoztató levelet kap az adóhatóság rendelkezésére álló adatokkal, valamint az értékbecslési nyilatkozat elkészítését segítő információkkal. Az adatokat a teljesség és pontosság ellenőrzése után átviheti az értékbecslő nyilatkozatba. Ez többek között a következőket tartalmazza:

Fájlhivatkozás Az ingatlan elhelyezkedése: Utca, házszám, irányítószám és település Kerület(ek) és parcella(k) Ingatlan területe Egységes telekérték Az ingatlan típusa (pl. beépítetlen ingatlan vagy családi ház). Építés éve (csak 1949 után) Lakások és lakóterek száma Garázs/földalatti parkolóhelyek száma (ha van)

Ezek az adatok megtalálhatók például az adásvételi szerződésben vagy az építési dokumentumokban. A teljesség és pontosság ellenőrzéséhez használja az adóhatóság ingatlanadó-portálját.

Ha bármilyen kérdése van, forduljon az adóhivatal ingatlanadó forródrótjához, amelyet az adóhivatal honlapján talál. A vagyonadóreformmal kapcsolatos további információkat a www.bundesfinanzministerium.de oldalon is találhat.

Mit ér ma az ingatlana?

Mit ér ma az ingatlanom? A tulajdonosok legkésőbb akkor teszik fel maguknak ezt a kérdést, amikor el akarják adni saját ingatlanjukat. Azonban csak nagyon kevés ingatlantulajdonos tudja, hogy mennyi a saját ingatlanának jelenlegi értéke.

Kérje ingyenes online ingatlanértékbecslését most