5 tulajdonság, amely valóban növeli ingatlana értékét

Az ingatlantulajdonosok gyakran rosszul ítélik meg ingatlanuk értékét, és sokan alábecsülik, hogy mely tényezők növelik az értéket. Íme, öt kulcsfontosságú jellemző, amely tartósan növelheti az ingatlan értékét:

Berlin legdrágább villája: exkluzív luxus és rejtett költségek

Berlin legdrágább villája a Grunewald kerületben található, és 13,5 millió euróba kerül. A pompás ingatlan számos luxuskényelemmel rendelkezik, többek között közvetlen hozzáféréssel a Hubertussee tóhoz, valamint beltéri és kültéri medencékkel. Az 1906-ban épült ingatlan nyolc hálószobával és tíz fürdőszobával rendelkezik, amelyek lenyűgöző 1210 négyzetméteres lakóterületen oszlanak el. A tóparti tágas telek 2720 négyzetméteren terül el, és rengeteg helyet kínál exkluzív szabadtéri tevékenységekhez.

A medence exkluzivitást sugall, és népszerű státuszszimbólum. A hírességek előszeretettel mutatkoznak be koktéllal a kezükben a medencéjük előtt. Ahogy a jachtok esetében is, minél nagyobb, annál jobb. De ennek a dekadenciának ára van, ami túlmutat a magas vételáron. Nick Candy brit milliárdos nemrég panaszkodott, hogy londoni penthouse-jának éves szolgáltatási díja 190 000 euró, és a lakópark 21 méter hosszú medencéje jelentősen hozzájárult a költségekhez.

Pool: luxus rejtett költségekkel

A medence nem növeli automatikusan az ingatlan értékét - de a tulajdonos számára magasabb üzemeltetési költségeket jelent. Sebastian Drießen, a Sprengnetter piackutatási vezetője kifejti: "A gyakorlatban gyakran látni, hogy a pincében lévő korábbi medencék szárazak, és helyette padlót fektettek föléjük, hogy a helyiséget más célra lehessen használni". Ez azt mutatja, hogy egy medence fenntartása nemcsak költséges, de gyakran nem is praktikus."

Következtetés

A luxus felszereltség, például a medencék növelhetik egy ingatlan vonzerejét és értékét, de nem szabad alábecsülni az üzemeltetési költségeket és a karbantartási igényeket. Amikor egy ilyen beruházás mellett döntünk, gondosan mérlegelni kell a hosszú távú pénzügyi terheket.

Az ImmoScout24 internetes platform szerint a medencével rendelkező házak átlagos négyzetméterenkénti eladási ára 3923 euró. Ez az ár 28 százalékkal magasabb, mint a piac egészének átlagára, amely 3060 euró négyzetméterenként. Az ImmoScout24 azonban elmagyarázza, hogy ez a különbség nem kizárólag a medencének köszönhető. A magasabb árak elsősorban az elhelyezkedésnek és az ingatlanok egyéb jellemzőinek köszönhetőek.

Befektetés medencékbe: Magas költségek, alacsony hozam

Sok ingatlantulajdonos tapasztalja, hogy a medencékbe való befektetés ritkán kifizetődő. A magas üzemeltetési költségek miatt sok tulajdonos szeretné újra eladni ezeket az ingatlanokat. Az ImmoScout24 internetes platform szerint a legtöbb medencés házvásárlási ajánlat Bad Dürkheim körzetében van: a hirdetések 32 százaléka tartalmaz medencét. A második helyen a türingiai Saale-Holzland kerület áll 19 százalékkal. Németországban átlagosan a házak 5,4 százaléka rendelkezik medencével.

Az ajánlati árak vs. vételárak

Fontos megjegyezni, hogy az ajánlati árak nem vételárak. A medencével rendelkező lakások vásárlói nemcsak a vételárat veszik figyelembe, hanem a medence fenntartásának és felújításának folyamatos költségeit is. Újraértékesítéskor sok tulajdonos tapasztalja, hogy a medencébe való befektetés ritkán térül meg - kivéve, ha olyan rendkívül drága luxusingatlanokról van szó, mint a wannsee-i villa.

Az ingatlan piaci értéke

Sok lakástulajdonos számára fájdalmas, de az ingatlanpiac nem veszi figyelembe, hogy mennyit fektettek egy ingatlanba. Bár minden vevőnek egyéni preferenciái vannak, vannak általános tényezők, amelyek növelik vagy csökkentik egy otthon értékét. A tulajdonosoknak és a vevőknek egyaránt tisztában kell lenniük ezekkel a kritériumokkal:

A standard az új luxus: Hogyan növeli az ingatlan értékét a semleges dizájn

A lakástulajdon előnye, hogy a tulajdonosok saját elképzeléseik szerint alakíthatják ki ingatlanjukat. A túlságosan egyénre szabott kialakítás azonban hátrányos lehet az ingatlan eladásakor. Az ingatlanvásárlók gyakran már a megtekintés során kiszámolják a szükséges átalakítások költségeit, hogy az ingatlant saját elképzeléseik szerint alakíthassák ki. Ezért minél kiugróbb a dizájn, annál kevésbé vonzó az otthon a potenciális vevők számára.

Miért jobb a szabványos

Egy élénk narancssárga vagy rózsaszínű luxus fürdőszoba lehet, hogy vonzó a jelenlegi tulajdonos számára, de a legtöbb vevő számára ez inkább egy drága építkezés. Kevés a valószínűsége, hogy hasonlóan szokatlan ízlésű vevőt találunk. Ezzel szemben egy semleges kialakítású, standard fehér csempékkel ellátott fürdőszoba megemeli a vételárat, mivel időtálló és vonzó a leendő vásárlók többsége számára.

Rendezés és az ingatlan értéke: Miért előnyös a standard elrendezés

A szobák elrendezése jelentősen befolyásolja az ingatlan értékét. A túlságosan egyedi elrendezés jelentősen csökkentheti az értéket, mivel a potenciális vásárlók gyakran számolnak az átalakítások és átalakítások költségeivel. Ideálisak azok a helyiségek, amelyek sem túl nagyok, sem túl kicsik, és amelyek rugalmas használatot tesznek lehetővé anélkül, hogy kiterjedt szerkezeti átalakításokra lenne szükség.

Miért kulcsfontosságú a jól átgondolt szobaelrendezés

Minden olyan szokatlan fal, amelyet a vevőnek el kellene mozdítania vagy el kellene távolítania, csökkentheti a vételárat. Ezért a hosszú távon továbbértékesítésben gondolkodó tulajdonosoknak már a felújításkor számolniuk kell a túlságosan egyéni szobaötletek miatti esetleges árcsökkenéssel.

Optimalizáljuk az ingatlan költségeit a magasabb érték érdekében

A saját otthon nem egyenlő a bérléssel, de nem is jelent ingyenes használatot. Az otthon olyan területei, amelyek átlagon felüli fenntartási költségekkel járnak, mint például a medence vagy a szauna, csökkenthetik az ingatlan értékét, különösen azokban a szegmensekben, amelyeket az átlagkeresetűek számára megfizethetőnek szánnak. A luxusszegmensben viszont az ilyen funkciók gyakran alapfelszereltségnek számítanak.

A nagy telek általában növeli az ingatlan értékét, de a túl nagy tér is árcsökkenéshez vezethet. A potenciális vásárlók figyelembe veszik a nagy pázsit fenntartásának, a fák gondozásának, a sövénynyírásnak és a lombeltávolításnak a költségeit. Ha a tulajdonos nem tudja ezeket a munkákat maga elvégezni, további költségek merülhetnek fel egy kertészért.

A modern otthonok gyakran támaszkodnak a nyitott elrendezésű kialakításra, például úgy, hogy nincsenek falak a konyha és a nappali között, ami több fényt és átláthatóságot teremt. Ez a nyitottság azonban a fűtési költségeket is növeli, mivel a szomszédos helyiségeket is fűteni kell. A magas üzemeltetési költségek negatívan hathatnak az eladási árra. Egy hatékony, a fűtési költségeket minimalizáló alaprajz viszont növelheti az ingatlan értékét.

Ezek az általános elvek nem tudják teljes mértékben figyelembe venni az egyes vevők egyéni preferenciáit és igényeit, akik esetleg hajlandóak magasabb üzemeltetési költségeket is elfogadni álmaik ingatlanáért. Mindazonáltal iránymutatásul szolgálnak egy ingatlan objektív értékeléséhez.

Szabadság az ingatlanban: a korlátlan használhatóság növeli az értéket

Az ingatlan értékét nemcsak a fizikai jellemzői határozzák meg, hanem olyan immateriális tényezők is, mint a használat szabadsága. A leendő vásárlók aszerint is értékelnek egy otthont, hogy mennyire korlátlanul használhatják azt. A korlátozások általában csökkenthetik az értéket.

GYakorlati példa: A korlátozások szemléletes példája az útjog: Egy telek, amelyen egy ingatlan áll, határos egy úttal, amely mögött egy másik telek van, amely csak az első telken keresztül férhet hozzá az úthoz. A tulajdonosok ezért olyan útjogot állapítottak meg, amely lehetővé teszi, hogy a hátsó telek tulajdonosa áthajtson az első telken. Az útjog használója általában kártérítést fizet a másik ingatlan tulajdonosának.

A potenciális vevő figyelembe veszi ezt a megállapodást, és az útjog fontosságától függően fontolóra veszi az értékcsökkentést, ha aggályai vagy kellemetlenségei vannak vele kapcsolatban.

Az útjogok és a lakóterületi jogok hatása az ingatlan értékére

Az útjogok és a lakóterületi jogok által előírt korlátozások jelentősen befolyásolhatják egy ingatlan értékét. A potenciális vevők gyakran figyelembe veszik ezeket a tényezőket a vásárlási döntésük meghozatalakor, és ennek megfelelő árengedményeket követelhetnek a vételárból.

Példa az útjogokra

Az útjogok hatásának szemléltetésére vegyünk két, egyenként 650 négyzetméteres mintaingatlant. A hátsó ingatlan tulajdonosa egy három méter széles és 20 méter hosszú sávot használ az elülső ingatlanon, hogy az útra jusson.

Tegyük fel, hogy az elülső ingatlan 91 000 eurót érne az útjog nélkül. Az útjog becslések szerint 15 százalékkal, azaz 13 650 euróval csökkentheti az értéket. Ha a szomszéd által fizetett kártérítés jelenértéke 10.000 euró, akkor az ingatlan értéke összesen 3.650 euróval 87.350 euróra csökkenhet. Ahhoz, hogy az útjog értéksemleges legyen, a kártérítést ennek megfelelően kellene kiigazítani."

Példa: lakhatási jogok

Néhány család állapodik meg a hozzátartozók számára lakhatási jogokról, például arról, hogy a szülők életük végéig az ingatlanban lakhatnak, még akkor is, ha azt a gyermekeiknek adják. Amíg a család együtt marad, ez általában nem jelent problémát. Nehézségekbe ütközik azonban, ha a gyerekek el akarják adni a házat, és a szülők lakhatási joga továbbra is fennáll. Az ingatlan értékéből adódó kedvezmény itt a szülők statisztikai élettartamától és a lakótérből való részesedésüktől függ.

A tér kihasználásának optimalizálása az érték növelése érdekében

Az ingatlantulajdonosokat a rendezési terv korlátozza ingatlanuk fejlesztésében. Ezért célszerű a rendelkezésre álló területet a lehető leghatékonyabban kihasználni, hiszen minden további beépíthető négyzetméter növeli az ingatlan értékét.

A rendezési terv jelentése

A rendezési terv két fő tényező alapján határozza meg, hogy egy ingatlan mekkora területet lehet beépíteni. Az alapterület-arány (GRZ) azt mutatja meg, hogy az ingatlan mekkora hányada építhető be. A 0,5-es GRZ például azt jelenti, hogy a teljes terület legfeljebb fele építhető be.

A területarány (GFZ) optimális használata az értéknövelés érdekében

A fejlesztési terv a területarány (GFZ) segítségével szabályozza az ingatlan összes teljes szintjének és a telekterületnek az arányát. Például, ha egy telek 500 négyzetméteres, és a rendezési terv 0,8-as maximális GFZ-t ír elő, akkor az összes teljes emelet teljes területe legfeljebb 500-szor 0,8, azaz 400 négyzetméter lehet. A GFZ tehát meghatározza, hogy az építtető hány teljes emeletet építhet a beépíthető területre.

GYakorlati alkalmazás

A potenciális vásárlók a rendezési terv szerint ellenőrzik a fennmaradó helypotenciált, beleértve a pincében vagy a padláson további lakótérként rendelkezésre álló esetleges tartalékokat. Az eladni szándékozó tulajdonosok egy független földmérővel kiszámíttathatják, hogy ezek az építési tartalékok milyen hozzáadott értéket adhatnak az ingatlanhoz, és ennek megfelelően mutathatják be azt a leendő vevőknek.

A mikrohelyszín jelentősége az ingatlan értéke szempontjából

Az ingatlan pontos elhelyezkedése egy városon vagy városrészen belül, más néven mikrohelyszín, jelentősen befolyásolhatja az ingatlan értékét. Még egy háztömbön belül is nagymértékben eltérhetnek az árak, gyakran a mikrohelyzet sajátosságai miatt.

Egy példa a való életből

Tegyük fel, hogy egy családi házakból álló utcában a bal oldali ingatlanok tanyákkal határosak, míg a jobb oldali házakat kizárólag lakóépületek veszik körül. Bár az egész utca alapvetően ugyanahhoz a lakóövezethez tartozik, a bal oldali tulajdonosok mégis szembesülhetnek a mezőgazdaságból származó immissziókkal, például a traktorok zajával vagy a frissen trágyázott földek szagával.

GYakorlati hatások

A düsseldorfi szakértői bizottság ingatlanpiaci jelentése szerint az ilyen immissziók gyakran öt százalékos árengedményt eredményeznek az ingatlan értékéből. Ez jól szemlélteti, hogy egy ingatlan értékbecslésénél nemcsak az általános lakóhelyet, hanem a konkrét környezeti adottságokat is figyelembe kell venni.

A lejtés hatása az ingatlan értékére

Az ingatlan lejtése meghatározó tényező az ingatlan értéke szempontjából, és egyaránt lehet pozitív és negatív hatása. Ez a szempont az ingatlan mikrohelyzetének része, és jelentősen befolyásolja az ingatlan vonzerejét.

A lejtés pozitív potenciálja

Ha egy ingatlan olyan lejtőn fekszik, ahonnan akadálytalan és szép kilátás nyílik, ez jelentősen növelheti a ház értékét. A panorámás fekvést a vevők gyakran értékelik, és ez pozitívan hat az ingatlan értékére.

A lejtő negatív potenciálja

Ha azonban a lejtő túl meredek, az korlátozhatja az ingatlan felhasználási lehetőségeit, ami csökkentheti az ingatlan értékét. Általában a tíz százalékot meghaladó lejtés értékcsökkentőnek számít.

Praktikai megfontolások

Az ingatlan értékbecslésénél figyelembe kell venni mind a szép kilátás potenciális előnyeit, mind a meredek lejtő korlátozásait. Ez különösen fontos az ingatlan reális piaci értékének meghatározásához és megfelelő értékeléséhez.

Forrás: Hírlevél: Az ingatlan reális piaci értékének meghatározása és megfelelő értékelése.

Forrás: Hírlevél: Hírlevél: Hírlevél: WiWo online