Személyes használatra történő lemondás - Milyen szabályok vonatkoznak?
21/03/2024 · Autor: Marius Grumbt
A tulajdonosi felmondás témája heves viták tárgya, és a nézőpontok, ahogy az várható volt, eltérőek. A bérbeadók úgy látják, hogy a tulajdonosi szabadságukat korlátozza, ha nem használhatják az ingatlanukat úgy, ahogyan szeretnék. Egyesek úgy érzik, hogy a védelmi szabályok túl nagyvonalúak, ami a saját használatra történő felmondást jogilag és pénzügyileg is nehezen kiszámítható kockázattá teszi.
A bérlők viszont gyakran védtelennek érzik magukat a saját használatra történő felmondással szemben. Mindig számolniuk kell azzal, hogy kiszorulnak megszokott lakásukból és megszokott környezetükből, majd esetleg magasabb költséggel kell új lakást találniuk. Gyorsan felmerül a gyanú, hogy a saját használatra való igényt meg lehet színlelni, hogy a lakást magasabb áron adhassák ki újra.
A berlini tartományi bíróság nemrégiben hozott ítélete nagy port kavart: A saját használatra történő felmondást elfogadták, de a bérlőknek jogot adtak arra, hogy a bérleti szerződést két évig folytassák, mivel nem találtak megfelelő helyettesítő lakást ésszerű feltételek mellett (67 S 264/22). A bérbeadó kártérítéseként a bíróság csupán azt rendelte el, hogy a hátralévő időszakra a korábbi bérleti díjat a szokásos piaci szintre emeljék.
Itt az ideje a tényellenőrzésnek. Milyen szabályok vonatkoznak a tulajdonosi felmondásokra? Hogyan döntenek a bíróságok ilyen esetekben? És mire kell figyelniük a bérlőknek és a bérbeadóknak, hogy elkerüljék a tulajdonosi felmondásokkal kapcsolatos konfliktusokat és jogvitákat?
A németországi bérlők védelmét általában számos szabály szolgálja. A lakásbérleti szerződések általában határozatlan idejűek. A bérbeadó nem mondhatja fel a szerződést határozott időre vagy hirtelen, alapos indok nélkül. A felmondás megengedett oka lehet például a bérlő kötelességszegése, például a legalább kéthavi bérleti díj késedelmes megfizetése. A felmondás másik oka lehet a bérbeadó saját igénye.
Azért, hogy a saját használatra történő felmondás hatékony legyen, a bérbeadóknak néhány dolgot be kell tartaniuk. Hitelesen és ellenőrizhetően igazolniuk kell, hogy a lakásra vagy saját maguknak, vagy közeli hozzátartozóiknak van szükségük. Bizonyos helyzetekben a külső személyek, például egy főállású gondozó szükséglete is elegendő indok lehet a felmondáshoz. Ebben az esetben a bérbeadónak tudnia kell bizonyítani a megfelelő gondozási szükségletet.
A gondozó érkezése "jogos érdeknek" tekinthető a felmondáshoz. Meg kell azonban jegyezni, hogy a tisztán granny flats - azaz az egyébként saját tulajdonú családi házakban lévő kis, bérelt lakások - esetében speciális szabály érvényes. A bérbeadók az ilyen lakásokat jogos érdek nélkül is felmondhatják, de a felmondási idő három hónappal hosszabb, mint más esetekben.
Ha a bérbeadónak saját magának van szüksége a lakásra, az igénynek hihetőnek kell lennie. Ilyen lehet például, ha a bérbeadó azért kíván beköltözni a korábban bérelt lakásba, hogy a munkahelyéhez közelebb lakjon. Hasonlóképpen, ha a bérbeadó családja bővül, és a jelenlegi lakás már nem elegendő a család összes tagjának elhelyezésére. A saját használat akkor is indokolt lehet, ha a felmondott lakás akadálymentesített, és a bérbeadónak életkori okokból kell beköltöznie.
Ha a tulajdonosnak több bérelt lakása van, meg kell indokolnia, hogy a felmondott lakásra miért van szüksége magának vagy rokonainak. Saját használatra történő felmondás esetén a személyes szükségletek és a lakás mérete közötti viszonyt kell megfelelően indokolni. Például ésszerűtlen lenne egy öttagú családnak felmondani egy nagy, négyszobás lakást, hogy egy diáklánynak adjon otthont."
A felmondási idő legfeljebb 9 hónap lehet
A saját használatra történő felmondás esetén a felmondási idő legalább három hónap, a bérbeadónak pedig erről írásban kell értesítenie a bérlőt. A felmondási idő a bérleti jogviszony hosszától függően meghosszabbodik: öt és nyolc év közötti bérleti jogviszony esetén hat hónapra, nyolc évnél hosszabb bérleti jogviszony esetén pedig akár kilenc hónapra is. A bérlő a felmondólevél kézhezvételétől számított két hónapon belül jogosult kifogást emelni. Ebben az esetben a bérbeadó kilakoltatási keresetet indíthat, a bérlő pedig az ügy rendezéséig a lakásban maradhat.
A felmondólevélnek minden szükséges alaki követelménynek meg kell felelnie. Ide tartozik többek között azoknak a személyeknek a nevének felsorolása, akiknek a személyi használatáról nyilatkoznak, és adott esetben a rokonsági fokuk feltüntetése. A bérbeadónak világosan meg kell magyaráznia a személyes használat okát, és tájékoztatnia kell a bérlőt a kifogásolási jogáról.
Ha egy lakóházat társasházzá alakítanak át, a blokkolási határidők a személyes használat megszüntetésére vonatkoznak. Ezeknek a zárolási időszakoknak az időtartama a szövetségi állam és a helyi hatóságtól függően változik, és akár tíz év is lehet. Azoknak a leendő vásárlóknak, akik olyan tulajdonostól kívánnak vásárolni, aki korábban egy bérleményt különálló lakásokká alakított át, előzetesen tájékozódniuk kell az esetleges zárolási időkről.
Vannak olyan esetek is, amikor a saját használatra vonatkozó felmondás elvileg nem lehetséges. Egyes bérleti szerződések kizárják az ilyen felmondást, és egyes bérlők élethosszig tartó tartózkodási joggal rendelkeznek, amely szintén kizárja a saját használatra történő felmondást. A bérleti szerződés olyan kikötése azonban érvénytelen lenne, amely a törvényben előírtaknál kevésbé szigorú szabályok szerint lehetővé teszi a saját használatra történő felmondást.
Feljelentés személyes használat miatt: Milyen lehetőségei vannak a bérlőknek a védekezésre
Ha a bérlők fel akarnak lépni a személyes használat miatti felmondás ellen, gondosan ellenőrizniük kell, hogy teljesülnek-e a jogszabályi követelmények. A bérbeadónak például egyértelműen meg kell jelölnie, hogy kinek a részére kell a lakást használni. Nincs azonban egyértelműen meghatározva, hogy milyen mértékű kapcsolat szükséges a saját használatra történő felmondás megalapozottságához. Főszabály szerint azonban ez olyan személyekre vonatkozik, akik esetében a bérbeadónak az eljárásjog alapján joga lenne megtagadni a bizonyítást. Ide tartoznak a házastársak, jegyesek, közvetlen rokonok (gyermekek, szülők, nagyszülők), testvérek, unokaöccsök és unokahúgok. Távolabbi rokonok, mint például nagynénik, nagybácsik, sógorok, sógorok és sógornők is szóba jöhetnek (Berlin-Mitte kerületi bíróság, 25 C 183/22). A szoros személyes kapcsolat általában nem tekinthető szükségesnek, de a helyzettől függően hasznos lehet.
A bérbeadó nem köteles megadni annak a személynek a nevét, akinek a személyes használatára igényt tart. Ha azonban nevet adnak meg, annak helyesnek kell lennie (Landgericht Berlin, 67 S 5/23). Ha nem adnak meg nevet, a személynek egyértelműen azonosíthatónak kell lennie (Landgericht Berlin, 67 S 288/22). Az olyan általános kijelentés, mint például "valamelyik gyermekem számára" nem elegendő. Az sem szükséges, hogy a beköltöző összes személyt megnevezzék - csak elegendő információt kell adni arról a személyről, akire a személyes használat vonatkozik.
Ha a bérlő azt gyanítja, hogy a személyes használatról szóló értesítés valójában taktika, bizonyos körülmények között felléphet ellene. A berlini tartományi bíróság például megsemmisített egy személyes használat miatti felmondást, mert a bérbeadóhoz közel álló személy korábban a bérbeadó tulajdonában lévő hasonló lakásban lakott, és csak azért költözött ki, hogy megkönnyítse ennek a lakásnak az eladását. A bírák joggal való visszaélésnek tekintették a másik lakás felmondását annak érdekében, hogy a közeli hozzátartozó beköltözhessen (66 S 170/22).
Ha kiderül, hogy a saját használatra történő felmondás fiktív volt, a kiköltöző bérlő kártérítést követelhet. Ez magában foglalhatja a költözési költségeket, a kétszeres bérleti díjfizetést, valamint a régi és az új bérleti díj több évre szóló különbözetét (Coesfeld Helyszék, 4 C 156/19).
Ha a bérbeadónak több lakása is van, akkor azt is meg kell indokolnia, hogy pontosan miért van szüksége a szóban forgó lakásra saját használatra. Ha ezt nem tudja meggyőzően megmagyarázni, a felmondás bizonyos körülmények között érvénytelen lehet. Ha több lakás is alkalmas, a bérbeadó például kiválaszthatja azt, amelyikben a legalacsonyabb a lakbér. Nem köteles előzetesen szociális kiválasztást végezni (Landgericht Berlin, 64 S 91/18). A szociális szempontok csak egy esetleges nehézségi vizsgálat során játszanának szerepet.
Ezeken túlmenően a saját használatra konkrét szükségletnek kell fennállnia; pusztán elővigyázatosságból történő saját használat megszüntetése nem megengedett. A München I. kerületi bíróság szerint például a nyolc hónapos felmondási idő túl hosszú lenne (14 S 14047/22).
Ha a saját használatra vonatkozó felmondás valószínűleg eredményes lesz, a bérlők számára csak egy másik védekezési lehetőség marad: hivatkozhatnak a bérbeadó érdekeivel nem igazolható indokolatlan nehézségre. Ehhez a bérlőknek a felmondási idő lejárta előtt legalább két hónappal kifogást kell benyújtaniuk.
Igazságtalan nehézségnek minősül az is, ha a bérlő nem talál megfelelő alternatív lakást ésszerű feltételek mellett. A bérlőnek azonban komoly erőfeszítéseket kell tennie, hogy ilyen helyettesítő lakást találjon. Továbbá, különösen a szűkös lakáspiacokon a bérlőnek késznek kell lennie arra, hogy kompromisszumokat kössön, például az elhelyezkedés, a berendezés és a bérleti díj tekintetében (Schönebergi Helyi Bíróság, 105 C 191/22).
Egészségügyi okok is vezethetnek nehéz helyzetbe. Szélsőséges esetben a bérbeadó akár arra is kötelezhető, hogy a bérleti szerződést határozatlan ideig folytassa, például ha a bérlő a lakásból való kiköltözésre kényszerítés esetén akut öngyilkossági veszélynek van kitéve (Szövetségi Bíróság, VIII ZR 390/21).
A pénzügyi megoldás megelőzheti a jogvitát
Ez mind egyértelművé teszi a bérbeadók számára: Sok esetben a saját használat miatt felmondott bérlő nem fogja önként elhagyni a lakást. Ilyen helyzetekben a bérbeadó kétféleképpen járhat el. Az első lehetőség, hogy tárgyal a bérlővel. A bérbeadó felajánlhat a bérlőnek pénzügyi ösztönzőket a kiköltözésre. Az ilyen kiköltözési díj azonban nem levonható az adóból, ellentétben például a lakás korszerűsítésével.
A másik lehetőség, hogy a bérbeadó felajánl a bérlőnek egy másik lakást, ha van ilyen. Ez azonban feltételezi, hogy a bérlő és a bérbeadó közötti kapcsolat sértetlen.
Ha a békés megoldás nem lehetséges, az utolsó lehetőség a kilakoltatási kereset benyújtása. A bérbeadónak azonban fel kell készülnie arra, hogy a lakást nem fogja azonnal kilakoltatni, ha a bérlő jogi védekezést nyújt be.
Mielőtt ezt az utat választaná, a bérbeadónak meg kell vizsgálnia, hogy a bérlő sikeresen hivatkozhat-e a nehéz helyzetre. Ilyen eset lehet, ha a bérlő rossz egészségi állapotban van vagy kora miatt gyengélkedik. A nehézségi esetek közé tartozik az is, ha a bérlő régóta a szomszédságában él, vagy ha a gyermekei iskolát váltanak.
Az, hogy a bérlő által hivatkozott nehézségi eset megakadályozza-e a felmondást, az egyedi esettől függ. A bérlőnek kétséget kizáróan bizonyítania kell a nehézségi okot. Ez néha nehéz lehet, még egészségügyi problémák esetén is. A Szövetségi Bíróság például 2019-ben két esetben is úgy döntött, hogy a bíróság által kijelölt szakértőnek kell megvizsgálnia a bérlők orvosi igazolását (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Ez azt jelenti, hogy az orvosi igazolások önmagukban nem tudják automatikusan megakadályozni a saját használatra történő felmondást.
Még ha a bérlő megakadályozta is a saját használatra történő felmondást, a bérbeadó még mindig tehet intézkedéseket. A berlini tartományi bíróság tavaly úgy döntött, hogy a bérbeadótól csak akkor lehet elvárni az ilyen bérleti jogviszony folytatását, ha a bérleti díjat a piacnak megfelelő új bérleti díjra emelheti (67 S 20/23). A megemelt bérleti díjnak azonban továbbra is szociálisan elfogadhatónak kell lennie, és a bérlő számára megfizethetőnek kell maradnia.
Ha a bérbeadó sikerrel járt a saját használatra történő felmondással, akkor ésszerű idő elteltével újra bérbe adhatja a lakást. Az ésszerű használati idő jogi meghatározása azonban nincs meghatározva. A bérbeadónak azonban tudnia kell bizonyítani, hogy nem színlelte a személyes használatot. Ellenkező esetben a már leírtak szerint kártérítési kötelezettséggel tartozik a felmondott bérlőnek.
Forrás: WiWo online
