La baisse des prix est enrayée - Le marché immobilier de Düsseldorf se redresse

Après la forte baisse des prix de l'immobilier à Düsseldorf l'année dernière, une stabilisation semble désormais se dessiner. Parallèlement, le nombre de transactions est à nouveau en nette augmentation, tant pour les appartements que pour les maisons. Mais à quel niveau de prix évolue actuellement le marché?

Le marché immobilier de Düsseldorf connaît à nouveau une augmentation sensible des mouvements. Alors qu'un effondrement historique avait eu lieu en 2023, les ventes de biens immobiliers résidentiels ont nettement augmenté en 2024. Le chiffre d'affaires total a grimpé de 69 % pour atteindre 3,4 milliards d'euros, tandis que le nombre de ventes a augmenté de 29 % pour dépasser les 4000. Néanmoins, le marché reste en deçà des records précédents : il y a quelques années, le chiffre d'affaires dépassait encore les six milliards d'euros avec plus de 5000 transactions.

Cette forte baisse était notamment due à la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction. Mais selon Thomas Weindel, président du Gutachterausschuss für Grundstückswerte à Düsseldorf, on constate une reprise sensible du marché. Le secteur de la construction neuve reste toutefois une exception : malgré des chiffres de vente déjà faibles en 2023, le nombre de logements neufs vendus en 2024 a de nouveau baissé pour atteindre seulement 76 unités.

L'autorité régionale a également rempli son mandat légal pour 2024 en analysant le marché foncier et immobilier. Son rapport se base sur les prix effectivement convenus dans les contrats de vente. Un coup d'œil sur les valeurs moyennes de l'année précédente le montre : La baisse des prix a été stoppée. Il faudra toutefois attendre les mois ou les années à venir pour savoir si le creux de la vague a été atteint.

Les appartements situés dans des immeubles d'après-guerre (de plus de dix ans) restent particulièrement demandés : ils ont été vendus 2707 fois l'an dernier. Le prix moyen au mètre carré était de 4350 euros, soit seulement 0,7 pour cent de moins que l'année précédente. Weindel parle ici d'un mouvement latéral. À titre de comparaison, les prix ont atteint un niveau record d'environ 5200 euros le mètre carré au premier semestre 2022, avant de chuter sensiblement.

Les prix des appartements anciens (constructions d'avant-guerre) sont également restés stables, à 5000 euros le mètre carré en moyenne. En 2022, ce prix était encore de 6000 euros par mètre carré. En revanche, les prix des biens de rapport tels que les immeubles collectifs continuent de baisser : Après une baisse de 15 % en 2023, les prix ont à nouveau diminué de 5 % pour passer sous la barre des 2200 euros le mètre carré.

Les prix des appartements neufs sont difficiles à estimer, car on ne dispose que d'une base de données limitée en raison du faible nombre de ventes. Dans les quartiers bien ou très bien situés, les prix au mètre carré varient entre 6000 et plus de 14 000 euros

La baisse des prix des maisons s'est également ralentie. Les maisons mitoyennes ont enregistré un léger recul de deux pour cent pour atteindre environ 4250 euros par mètre carré. Pour les maisons individuelles, le prix n'a baissé que d'un pour cent pour atteindre environ 5500 euros par mètre carré.

Les valeurs indicatives de l'immobilier publiées par le Gutachterausschuss (comité d'expertise) montrent, selon la situation et le quartier, des valeurs stables ou en légère baisse. Dans les "quartiers faciles" comme Garath, Rath, Reisholz et Lierenfeld, les prix des appartements en copropriété se situent entre 2600 et 4400 euros le mètre carré, tandis que les maisons individuelles coûtent entre 4400 et 5600 euros.

Dans les quartiers moyens à bons comme Wittlaer, Grafenberg et Unterbach, les prix des maisons individuelles se situent entre 5500 et 8000 euros, tandis que les appartements dans des zones comme Benrath et Flingern atteignent des prix au mètre carré entre 3700 et 5700 euros. Dans les quartiers haut de gamme comme le Zooviertel et Niederkassel, les maisons individuelles coûtent entre 8800 et 14000 euros, tandis que les appartements dans les quartiers recherchés comme la vieille ville ou Oberkassel se négocient entre 5700 et 10000 euros le mètre carré.

Les valeurs indicatives des terrains ont également été redéfinies, avec une attention particulière pour le centre-ville. La valeur maximale sur la Königsallee, y compris le Kö-Bogen I, reste inchangée à 55 000 euros le mètre carré. Dans la Schadowstraße, y compris le Kö-Bogen II, la valeur a en revanche baissé à 32.000 euros par mètre carré - il y a deux ans, elle était encore de 40.000 euros.

Source : Rheinische Post, 20.02.2025