5 caractéristiques qui augmentent réellement la valeur de votre bien immobilier

Les propriétaires évaluent souvent mal la valeur de leur bien immobilier et beaucoup sous-estiment les facteurs qui augmentent réellement cette valeur. Voici cinq caractéristiques essentielles qui peuvent augmenter durablement la valeur de votre bien immobilier:

La villa la plus chère de Berlin : luxe exclusif et coûts cachés

La villa la plus chère de Berlin se trouve dans le quartier de Grunewald et coûte 13,5 millions d'euros. Cette somptueuse propriété offre de nombreuses commodités luxueuses, dont un accès direct au lac Hubertus et des piscines intérieures et extérieures. La propriété, construite en 1906, dispose de huit chambres et de dix salles de bains, réparties sur une impressionnante surface habitable de 1210 mètres carrés. Le vaste terrain au bord du lac s'étend sur 2720 mètres carrés et offre beaucoup de place pour des activités de plein air exclusives.

Une piscine transmet de l'exclusivité et est un symbole de statut social très apprécié. Les célébrités aiment se présenter devant leur piscine, un cocktail à la main. Comme pour les yachts, plus c'est grand, mieux c'est. Mais cette décadence a un prix, qui va au-delà du prix d'achat élevé. Le milliardaire britannique Nick Candy a récemment déploré les 190 000 euros de charges annuelles de son penthouse londonien, la piscine de 21 mètres de long du complexe d'appartements contribuant considérablement à ces coûts.

Piscine : un luxe aux coûts cachés

Une piscine n'augmente pas automatiquement la valeur d'un bien immobilier - mais pour le propriétaire, elle entraîne des frais courants plus élevés. Sebastian Drießen, responsable de l'étude de marché chez Sprengnetter, explique : "Dans la pratique, on voit souvent que d'anciennes piscines sont à sec dans la cave et qu'un plancher a été posé dessus à la place pour utiliser l'espace à d'autres fins". Cela montre que l'entretien d'une piscine peut être non seulement coûteux, mais aussi souvent peu pratique.

Conclusion

Les commodités luxueuses telles que les piscines peuvent augmenter l'attrait et la valeur d'un bien immobilier, mais les frais courants et l'entretien ne doivent pas être sous-estimés. Lors de la décision d'un tel investissement, les charges financières à long terme doivent être soigneusement évaluées.

Selon la plateforme Internet ImmoScout24, le prix moyen des offres de maisons avec piscine est de 3923 euros par mètre carré. Ce prix est 28 % plus élevé que le prix moyen de l'ensemble du marché, qui est de 3060 euros par mètre carré. ImmoScout24 explique toutefois que cette différence n'est pas uniquement due à la piscine. Les prix plus élevés résultent surtout de la situation et des autres équipements des biens immobiliers.

Investir dans les piscines : Coûts élevés, faible rendement

De nombreux propriétaires immobiliers constatent que les investissements dans les piscines sont rarement rentables. En raison des coûts d'exploitation élevés, de nombreux propriétaires souhaitent revendre ces biens immobiliers. Selon la plateforme Internet ImmoScout24, c'est dans le district de Bad Dürkheim que l'on trouve le plus d'offres d'achat de maisons avec piscine : 32 pour cent des annonces contiennent des piscines. En deuxième position, on trouve le district de Saale-Holzland en Thuringe avec 19 pour cent. En moyenne nationale, 5,4 pour cent des maisons ont une piscine.

Prix d'offre vs prix d'achat

Il est important de noter que les prix d'offre ne sont pas des prix d'achat. Les acheteurs de maisons avec piscine ne tiennent pas seulement compte du prix d'achat, mais aussi des frais courants d'entretien et de rénovation de la piscine. Lors de la revente, de nombreux propriétaires constatent que l'investissement dans une piscine est rarement amorti - à moins qu'il ne s'agisse d'une propriété de luxe extrêmement chère comme la villa au bord du Wannsee.

La valeur marchande d'un bien immobilier

De nombreux propriétaires le ressentent douloureusement, mais le marché immobilier ne tient pas compte du montant investi dans un bien. Bien que chaque acheteur ait des préférences individuelles, il existe des facteurs généraux qui augmentent ou diminuent la valeur d'une maison. Tant les propriétaires que les acheteurs devraient connaître ces critères:

Le standard est le nouveau luxe : comment un design neutre augmente la valeur d'un bien immobilier

La propriété d'un logement offre l'avantage de permettre aux propriétaires de concevoir leur bien selon leurs propres idées. Mais un design trop personnalisé peut être préjudiciable lors de la vente du bien immobilier. Les acheteurs de biens immobiliers calculent souvent, dès la visite, le coût des transformations nécessaires pour adapter le bien à leurs propres souhaits. Par conséquent, plus la conception est fantaisiste, moins la maison est attrayante pour les acheteurs potentiels.

Pourquoi le standard est préférable

Une salle de bain de luxe en orange vif ou en rose peut être attrayante pour le propriétaire actuel, mais elle représente plutôt un chantier coûteux pour la plupart des acheteurs. La probabilité de trouver un acheteur avec des goûts tout aussi inhabituels est faible. En revanche, une salle de bains neutre avec un carrelage blanc standard fait monter le prix d'achat, car elle est intemporelle et attrayante pour la majorité des acheteurs potentiels.

Agencement des pièces et valeur immobilière : pourquoi les agencements standard sont avantageux

La répartition des pièces influence considérablement la valeur d'un bien immobilier. Un agencement trop personnalisé peut faire baisser sensiblement la valeur, car les acheteurs potentiels prévoient souvent des coûts de transformation et d'adaptation. Les pièces optimales sont celles qui ne sont ni trop grandes ni trop petites et qui permettent une utilisation flexible sans qu'il soit nécessaire de procéder à des modifications structurelles importantes.

Pourquoi une répartition bien pensée des pièces est décisive

Chaque mur non conventionnel qu'un acheteur devrait déplacer ou supprimer peut faire baisser le prix d'achat. C'est pourquoi les propriétaires qui envisagent une revente à long terme devraient déjà tenir compte, lors de la transformation, des éventuelles baisses de prix dues à des idées d'aménagement trop personnalisées.

Optimiser les coûts immobiliers pour une plus grande valeur

Posséder sa propre maison ne signifie certes pas louer, mais ce n'est pas non plus une utilisation gratuite. Les zones de la maison qui entraînent des coûts d'entretien supérieurs à la moyenne, comme une piscine ou un sauna, peuvent faire baisser la valeur du bien immobilier, en particulier dans les segments qui doivent rester abordables pour les revenus moyens. En revanche, dans le segment du luxe, de tels équipements sont souvent standard.

Un grand terrain augmente généralement la valeur d'une propriété, mais une surface trop importante peut également entraîner une baisse du prix. Les acheteurs potentiels tiennent compte des coûts d'entretien des grandes pelouses, de l'entretien des arbres, de la taille des haies et de l'élimination des feuilles. Si le propriétaire ne peut pas s'occuper lui-même de ces travaux, il pourrait avoir à payer des frais supplémentaires pour l'embauche d'un jardinier.

Les maisons modernes privilégient souvent les constructions ouvertes, par exemple en supprimant les murs entre la cuisine et le salon, ce qui crée plus de lumière et de transparence. Cependant, cette ouverture augmente également les coûts de chauffage, car les pièces adjacentes doivent également être chauffées. Des frais de fonctionnement élevés peuvent avoir un impact négatif sur le prix de vente. En revanche, un plan efficace qui minimise les frais de chauffage peut augmenter la valeur du bien immobilier.

Ces principes généraux ne peuvent pas tenir pleinement compte des préférences et des besoins individuels des acheteurs, qui peuvent être prêts à accepter des frais de fonctionnement plus élevés pour le bien immobilier de leur choix. Ils servent néanmoins de guide pour évaluer objectivement un bien immobilier.

Liberté dans l'immobilier : l'utilisation sans charges augmente la valeur

La valeur d'un bien immobilier n'est pas seulement déterminée par ses caractéristiques physiques, mais aussi par des facteurs immatériels comme la liberté d'utilisation. Les acheteurs potentiels évaluent également une maison en fonction de la possibilité de l'utiliser sans restriction. Des restrictions peuvent généralement en diminuer la valeur.

Exemple pratique : Droit de passage

Un exemple parlant de ces restrictions est le droit de passage : un terrain sur lequel se trouve un bien immobilier jouxte une route, derrière laquelle se trouve un autre terrain qui n'a accès à la route que par le premier terrain. Les propriétaires ont donc convenu d'un droit de passage qui permet au propriétaire du terrain situé derrière de passer par le terrain situé devant. Habituellement, l'utilisateur du droit de passage paie une compensation au propriétaire de l'autre terrain.

Un acheteur potentiel tiendra compte de cet accord et, en fonction de l'importance du droit de passage, envisagera une réduction de la valeur si celui-ci lui cause des inquiétudes ou des désagréments.

L'influence des droits de passage et des droits d'habitation sur la valeur d'un bien immobilier

Les restrictions imposées par les droits de passage et les droits d'habitation peuvent avoir un impact considérable sur la valeur d'un bien immobilier. Les acheteurs potentiels tiennent souvent compte de ces facteurs dans leurs décisions d'achat et peuvent demander des réductions correspondantes sur le prix d'achat.

Exemple de droit de passage

Pour illustrer l'impact d'un droit de passage, prenons deux terrains types de 650 mètres carrés chacun. Le propriétaire du terrain arrière utilise une bande de trois mètres de large et de 20 mètres de long sur le terrain avant pour accéder à la route.

Supposons que le terrain avant vaudrait 91.000 euros sans le droit de passage. Le droit de passage pourrait réduire cette valeur d'un montant estimé à 15%, soit 13.650 euros. Si la valeur actuelle déductible de l'indemnité versée par le voisin est de 10.000 euros, la valeur du terrain pourrait baisser de 3.650 euros au total pour atteindre 87.350 euros. Pour que le droit de passage soit neutre en termes de valeur, l'indemnité devrait être adaptée en conséquence.

Exemple du droit d'habitation

De nombreuses familles conviennent de droits d'habitation pour les proches, comme le droit des parents d'habiter à vie dans le bien immobilier, même s'ils le donnent à leurs enfants. Tant que la famille reste unie, cela ne pose généralement pas de problème. La situation se complique toutefois lorsque les enfants souhaitent vendre la maison et que le droit d'habitation des parents existe toujours. Dans ce cas, la décote sur la valeur du bien immobilier dépend de l'espérance de vie statistique des parents et de leur part dans la surface habitable.

Optimiser l'utilisation de l'espace pour augmenter la valeur

Les propriétaires fonciers sont limités dans la construction de leurs terrains par le plan d'urbanisme. Il est donc conseillé d'utiliser l'espace disponible le plus efficacement possible, car chaque mètre carré supplémentaire constructible augmente la valeur du terrain.

L'importance du plan d'occupation des sols

Le plan d'occupation des sols détermine la quantité de terrain pouvant être construite, sur la base de deux facteurs principaux. Le coefficient d'occupation des sols (COS) indique quelle proportion du terrain peut être construite. Un GRZ de 0,5 signifie par exemple qu'au maximum la moitié de la surface totale peut être construite.

Utiliser de manière optimale le coefficient d'occupation des sols (COS) pour augmenter la valeur du terrain

Le plan d'urbanisme réglemente, via le coefficient d'occupation des sols (COS), le rapport entre la surface totale de tous les étages pleins d'un bien immobilier et la surface du terrain. Par exemple, si un terrain a une superficie de 500 mètres carrés et que le plan d'urbanisme prévoit un coefficient d'occupation des sols maximal de 0,8, la surface totale de tous les étages pleins peut atteindre 500 fois 0,8, soit 400 mètres carrés. Le GFZ détermine donc le nombre d'étages pleins qu'un constructeur peut construire sur la surface constructible.

Application pratique

Les acheteurs potentiels examinent le potentiel de surface restant selon le plan d'urbanisme, y compris les réserves éventuelles dans la cave ou dans le grenier pour des surfaces habitables supplémentaires. Les propriétaires désireux de vendre peuvent demander à un expert indépendant de calculer la valeur ajoutée que ces réserves de construction peuvent apporter au bien immobilier et de le présenter en conséquence aux acheteurs potentiels.

L'importance de la micro-situation pour la valeur du bien immobilier

L'emplacement exact d'un bien immobilier dans une ville ou un quartier, également appelé micro-situation, peut avoir une influence considérable sur sa valeur. Même au sein d'un pâté de maisons, les prix peuvent varier considérablement, souvent en raison des spécificités de la micro-situation.

Un exemple pratique

Supposons que, dans une rue composée de maisons individuelles, les propriétés situées à gauche soient contiguës à des exploitations agricoles, tandis que les maisons situées à droite sont exclusivement entourées de bâtiments résidentiels. Bien que l'ensemble de la rue soit en principe classé dans le même quartier résidentiel, les propriétaires du côté gauche peuvent être confrontés à des nuisances provenant de l'agriculture, comme le bruit des tracteurs ou les odeurs des champs fraîchement fertilisés.

Les conséquences pratiques

Selon le rapport sur le marché foncier du Gutachterausschuss Düsseldorf, de telles nuisances entraînent souvent une décote de cinq pour cent sur la valeur des biens immobiliers. Cela illustre l'importance de prendre en compte, lors de l'évaluation d'un bien immobilier, non seulement la situation générale de l'habitation, mais aussi les conditions spécifiques de l'environnement.

L'influence de la pente sur la valeur d'un bien immobilier

La pente d'un terrain est un facteur déterminant pour sa valeur et peut avoir un effet aussi bien positif que négatif. Cet aspect fait partie de la micro-situation d'un bien immobilier et influence de manière déterminante son attractivité.

Le potentiel positif de la pente

Si un bien immobilier est situé sur une pente qui offre une vue imprenable et magnifique, cela peut considérablement augmenter la valeur de la maison. La vue est souvent appréciée par les acheteurs et a un effet positif sur la valeur du bien immobilier.

Le potentiel négatif de la pente

Mais une pente trop forte peut limiter la marge d'utilisation du terrain, ce qui peut faire baisser la valeur du bien immobilier. En général, une pente de plus de dix pour cent est considérée comme réduisant la valeur du terrain.

Considérations pratiques

L'évaluation d'un bien immobilier doit tenir compte à la fois des avantages potentiels d'une belle vue et des restrictions imposées par une forte pente. Ceci est particulièrement important pour déterminer la valeur de marché réaliste du bien immobilier et l'évaluer de manière appropriée.

Source : WiWo online