Protection de l'existant - Le Conseil insulaire permet la régularisation des constructions illégales à Majorque

L'immobilier légal. Un bien immobilier est légal s'il a été construit en conformité avec les règles de construction de la commune en vigueur au moment de la construction. Celles-ci concernent par exemple les distances aux limites, la hauteur de construction et la surface utile. Pour cela, il faut que la demande de permis de construire ait été déposée en bonne et due forme, que le permis de construire ait été délivré et que l'inspection des travaux ait été effectuée. Une fois la construction terminée, le bien immobilier est inscrit au registre foncier par une déclaration de nouvelle construction (Final de obra) du propriétaire, le certificat de réception de la construction devant être présenté au notaire. Les acheteurs potentiels devraient faire appel à un avocat pour vérifier que l'état de la construction du bien immobilier correspond à ce qui est indiqué dans le registre foncier et qu'il n'y a pas de procédure en cours pour infraction au code de la construction.

L'immeuble illégal. Un bâtiment ou des parties de celui-ci sont illégaux s'ils ont été construits sans permis de construire ni réception. Cette pratique est très répandue en Espagne, alors qu'elle est exceptionnelle dans des pays comme l'Allemagne. Les raisons sont évidentes : les demandes de permis de construire sont coûteuses en Espagne et de nombreux constructeurs ont supposé que les infractions ne seraient pas sanctionnées, ce qui permettait d'économiser des frais et des impôts.

Peut-on légaliser a posteriori une maison illégale? C'est possible, à condition que le bâtiment soit conforme aux règles de construction en vigueur. Il est possible de déposer une demande de permis de construire a posteriori et de légaliser le bâtiment illégal. Toutefois, une amende est due pour l'infraction de construction. Une fois cette étape franchie, le bâtiment est considéré comme légal.

Protection de la pérennité d'un bâtiment illégal. Dans les zones urbaines (zonas urbanas), un bâtiment construit illégalement peut bénéficier d'une protection de la pérennité au bout de huit ans, à condition qu'aucune procédure en cours pour infraction à la construction ne soit en cours. En revanche, cette protection n'est pas possible dans les zones protégées. Il convient de noter que la protection des droits acquis ne signifie pas une légalisation ultérieure - le bâtiment reste illégal, mais il est protégé contre les mesures de démolition. Depuis 2017, la protection des bâtiments existants sur les terres rurales (suelo rústico) a été considérablement réduite. Les bâtiments construits après le 31 décembre 2017 ne bénéficient plus de la protection des droits acquis. Les bâtiments qui avaient déjà huit ans à cette date et qui ne présentaient aucune infraction peuvent encore bénéficier de la protection des droits acquis.

Qu'est-ce qui va changer à partir de 2024?

Légalisation des constructions sur les terres rurales (suelo rústico). Après un an au pouvoir, le gouvernement actuel a mis en œuvre plusieurs promesses électorales, dont la suppression de l'impôt sur les successions et sur la fortune. Un autre projet est la résolution du problème du logement avec l'objectif de créer 15.000 logements d'ici la fin de la législature. Le décret 3/2024, publié le 28.05.2024 au Boletín Oficial del Estado (BOE), fait partie de cette stratégie. Il contient quelques dispositions spéciales visant à légaliser a posteriori les constructions sur les terres agricoles.

Les constructions illégales mais protégées par l'inventaire. Selon les estimations officielles, environ 30.000 constructions sur les terres rurales sont totalement ou partiellement illégales dans les Baléares. Pendant des années, des biens immobiliers, notamment des maisons de campagne (appelées fincas), ont souvent été agrandis ou transformés sans autorisation. Dans le passé, ces infractions étaient souvent ignorées. Mais aujourd'hui, les acheteurs sont de plus en plus confrontés à des risques juridiques. Les acheteurs exigent des rabais et les vendeurs souffrent d'une perte de valeur.

Le décret 3/2024 est la solution à ce problème. En 2014 déjà, le gouvernement de l'époque avait fait une tentative de légalisation, mais la loi avait été abrogée par le gouvernement suivant. Avec le nouveau décret 3/2024, il existe à nouveau une possibilité de légaliser les constructions illégales sur le 'suelo rústico' - même si elles ne sont pas conformes aux règles d'urbanisme actuelles et que le délai de prescription a expiré.

Ce qu'il faut faire. Pour cela, il faut soumettre des plans de l'existant, calculer les coûts de construction et payer les taxes correspondantes. Pour cela, il est préférable de contacter un architecte et/ou un avocat spécialisé en droit immobilier. De plus, des mesures environnementales doivent être prouvées. Une amende de 10 % des coûts de construction la première année, augmentant à 12,5 % la deuxième année et à 15 % la troisième année, est perçue. Le délai pour réaliser ces mesures est donc de trois ans.

Une situation gagnant-gagnant. Les propriétaires peuvent légaliser leurs biens et les vendre à un meilleur prix, tandis que les municipalités bénéficient de mesures d'efficacité énergétique et de revenus supplémentaires. Ceux qui sont concernés devraient consulter sans tarder un architecte et un avocat afin d'entamer la légalisation à temps.

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