Résiliation pour cause de besoin personnel - Quelles sont les règles applicables ?

Le thème de la résiliation du bail pour cause d'occupation personnelle fait l'objet d'intenses discussions et, comme on pouvait s'y attendre, les perspectives à ce sujet diffèrent. Les propriétaires se voient limités dans leur liberté de propriété s'ils ne peuvent pas utiliser leur bien immobilier comme ils le souhaitent. Certains estiment que les règles de protection sont trop généreuses, ce qui fait de la résiliation pour cause d'occupation personnelle un risque difficile à calculer, tant sur le plan juridique que financier.

D'un autre côté, les locataires se sentent souvent sans protection face aux résiliations pour cause d'occupation personnelle. Ils doivent toujours s'attendre à être expulsés de leur logement habituel et de leur environnement familier, puis à devoir éventuellement trouver un nouveau logement à un coût plus élevé. On soupçonne rapidement que le besoin personnel pourrait être simulé afin de relouer l'appartement à un prix plus élevé.

Un récent jugement du tribunal régional de Berlin a fait sensation : Une résiliation pour cause de besoin personnel a certes été acceptée, mais les locataires ont obtenu le droit de poursuivre le contrat de location pendant deux ans en raison de l'impossibilité de trouver un logement de remplacement adéquat à des conditions raisonnables (67 S 264/22). En guise de compensation pour le bailleur, le tribunal a simplement ordonné que le loyer précédent soit porté au niveau du marché pour la période restante.

Il est temps de vérifier les faits. Quelles sont les règles applicables aux résiliations pour cause d'occupation personnelle ? Comment les tribunaux jugent-ils dans de tels cas ? Et à quoi les locataires et les bailleurs doivent-ils faire attention pour éviter les conflits et les litiges liés à l'occupation personnelle?

En principe, certaines règles doivent protéger les locataires en Allemagne. Les baux d'habitation sont généralement à durée indéterminée. Sans raison valable, le bailleur ne peut pas limiter la durée du contrat ou y mettre fin soudainement. Un motif de résiliation admissible peut être, par exemple, un manquement du locataire à ses obligations, comme un retard de paiement d'au moins deux mois de loyer. Un autre motif de résiliation pourrait être le besoin personnel du bailleur.

Pour qu'une résiliation pour besoin personnel soit efficace, les bailleurs doivent respecter certains points. Ils doivent pouvoir démontrer de manière plausible et prouvable qu'ils ont besoin du logement soit pour eux-mêmes, soit pour des parents proches. Dans certaines situations, le besoin de personnes externes, comme une aide-soignante à plein temps, peut également suffire à justifier une résiliation. Dans ce cas, le bailleur devrait pouvoir prouver le besoin de soins correspondant.

L'arrivée d'un soignant pourrait être considérée comme un 'intérêt légitime' pour un licenciement. Il convient toutefois de noter qu'une règle spéciale s'applique aux appartements purement indépendants - c'est-à-dire de petits appartements loués dans des maisons individuelles par ailleurs occupées par leur propriétaire. Les bailleurs peuvent résilier de tels logements même en l'absence d'intérêt légitime, mais avec un délai de préavis prolongé de trois mois par rapport aux autres cas.

Si un bailleur a besoin du logement pour lui-même, ce besoin doit être plausible. Un exemple serait si le bailleur a l'intention d'emménager dans l'appartement qu'il louait jusqu'à présent afin de se rapprocher de son lieu de travail. Il en va de même si la famille du bailleur s'agrandit et que le logement actuel ne suffit plus pour loger tous les membres de la famille. De même, le besoin personnel pourrait être justifié si le logement résilié est accessible et que le bailleur doit y emménager pour des raisons d'âge.

Si le propriétaire possède plusieurs logements loués, il doit justifier pourquoi c'est précisément le logement résilié qui est nécessaire pour lui ou ses proches. Dans le cas d'un congé pour convenance personnelle, le rapport entre les besoins personnels et la taille du logement doit être raisonnable. Il serait par exemple inapproprié de résilier le bail d'un grand appartement de quatre pièces pour une famille de cinq personnes afin d'y loger une fille étudiante.

Le délai de préavis peut aller jusqu'à 9 mois

Le délai de préavis pour une résiliation pour cause de besoin personnel est d'au moins trois mois, tandis que le bailleur doit en informer le locataire par écrit. Le délai de préavis est prolongé en fonction de la durée du bail : à six mois pour un bail de cinq à huit ans et jusqu'à neuf mois pour un bail de plus de huit ans. Le locataire a le droit de s'y opposer dans les deux mois suivant la réception de la lettre de résiliation. Dans ce cas, le propriétaire peut introduire une demande d'expulsion, tandis que le locataire peut rester dans le logement jusqu'à ce que l'affaire soit réglée.

La lettre de résiliation doit respecter toutes les formalités requises. Il s'agit notamment de mentionner le nom des personnes pour lesquelles un besoin personnel est exprimé et, le cas échéant, leur degré de parenté. Le bailleur doit expliquer clairement le motif du besoin personnel et informer le locataire de son droit d'opposition.

Lorsqu'un immeuble collectif est transformé en appartements en copropriété, des délais de blocage s'appliquent pour la résiliation d'un besoin personnel. La durée de ces périodes de blocage varie selon les Länder et les communes et peut aller jusqu'à dix ans. Les personnes intéressées par l'achat d'un bien auprès d'un propriétaire qui a précédemment transformé un immeuble locatif en appartements séparés devraient se renseigner à l'avance sur les éventuelles périodes de blocage.

Il existe également des cas où une résiliation pour cause de besoin personnel n'est en principe pas possible. Certains contrats de location excluent une telle résiliation, et certains locataires ont un droit d'habitation à vie qui exclut également une résiliation pour cause d'occupation personnelle. Cependant, une clause du contrat de location qui permettrait de résilier le bail pour occupation personnelle selon des règles moins strictes que celles prévues par la loi ne serait pas valable.

Congé pour occupation personnelle : Quelles sont les possibilités de recours des locataires

Si les locataires souhaitent s'opposer à une résiliation pour cause de besoin personnel, ils doivent vérifier soigneusement si les conditions légales ont été respectées. Le bailleur doit par exemple indiquer clairement pour qui le logement est nécessaire. Toutefois, le degré de parenté requis pour justifier un congé pour convenance personnelle n'est pas clairement établi. En règle générale, cela s'applique toutefois aux personnes pour lesquelles le bailleur aurait le droit de refuser de témoigner en droit procédural. Il s'agit notamment des conjoints, des fiancés, des parents directs (enfants, parents, grands-parents), des frères et sœurs, des neveux et nièces. Des parents plus éloignés tels que les tantes, les oncles, les beaux-enfants, les beaux-parents et les beaux-frères et belles-sœurs peuvent éventuellement être pris en considération (Amtsgericht Berlin-Mitte, 25 C 183/22). Une relation personnelle étroite n'est généralement pas considérée comme nécessaire, mais peut être utile selon la situation.

Le bailleur n'est pas obligé d'indiquer le nom de la personne pour laquelle le besoin personnel est invoqué. Toutefois, si un nom est mentionné, il doit être correct (Tribunal régional de Berlin, 67 S 5/23). Si aucun nom n'est mentionné, la personne doit être clairement identifiable (Tribunal régional de Berlin, 67 S 288/22). Une indication générale telle que 'pour l'un de mes enfants' ne suffit pas. Il n'est pas non plus nécessaire de nommer toutes les personnes qui emménagent - il suffit de disposer d'informations suffisantes sur la personne concernée par l'avis de besoin personnel.

Si le locataire soupçonne que l'avis de besoin personnel est en fait une tactique, il peut s'y opposer dans certaines circonstances. Le tribunal régional de Berlin a par exemple annulé un congé pour convenance personnelle parce qu'une personne proche du bailleur avait déjà occupé auparavant un appartement comparable au sien et n'avait déménagé que pour faciliter la vente de cet appartement. Les juges ont considéré que la résiliation de l'autre appartement pour permettre à la personne proche d'emménager était un abus de droit (66 S 170/22).

S'il s'avère qu'une résiliation pour besoin personnel était fictive, le locataire qui a quitté le logement peut demander des dommages et intérêts. Cela peut inclure les frais de déménagement, les doubles paiements de loyer et la différence entre l'ancien et le nouveau loyer sur plusieurs années (Amtsgericht Coesfeld, 4 C 156/19).

Si le bailleur possède plusieurs logements, il doit également expliquer pourquoi le logement en question est précisément nécessaire pour son propre usage. S'il n'est pas en mesure d'expliquer cela de manière convaincante, la résiliation pourrait, dans certaines circonstances, être invalidée. Si plusieurs logements conviennent, le bailleur peut par exemple choisir celui dont le loyer est le plus bas. Il n'est pas obligé d'effectuer une sélection sociale à l'avance (Tribunal de grande instance de Berlin, 64 S 91/18). Les critères sociaux ne joueraient un rôle que lors d'un éventuel examen des cas de rigueur.

En outre, le besoin personnel doit exister concrètement ; les résiliations pour besoin personnel purement préventives ne sont pas autorisées. Selon le tribunal de grande instance de Munich I, huit mois de préavis seraient par exemple trop longs (14 S 14047/22).

Si la résiliation pour cause de besoin personnel est vraisemblablement effective, il ne reste aux locataires qu'une autre voie pour se défendre : ils peuvent invoquer une dureté inacceptable qui ne peut pas être justifiée par les intérêts du bailleur. Pour cela, les locataires doivent faire opposition, au plus tard deux mois avant la fin du délai de préavis.

Surtout dans les villes où les marchés locatifs sont très concurrentiels, il est pertinent de savoir que l'impossibilité pour le locataire de trouver un logement de remplacement adéquat à des conditions raisonnables est également considérée comme une contrainte excessive. Toutefois, le locataire doit faire des efforts sérieux pour trouver un tel logement de remplacement. En outre, le locataire doit être prêt à faire des compromis, notamment en ce qui concerne l'emplacement, l'équipement et le prix du loyer, en particulier dans les marchés du logement tendus (Amtsgericht Schöneberg, 105 C 191/22).

Des raisons de santé peuvent également conduire à une situation difficile. Dans des cas extrêmes, le bailleur peut même être obligé de poursuivre le contrat de location pour une durée indéterminée, par exemple si le locataire doit être considéré comme présentant un risque suicidaire aigu lors de son départ forcé de l'appartement (Cour fédérale de justice, VIII ZR 390/21).

Une solution financière peut éviter un litige

Tout cela met en évidence les bailleurs : Dans de nombreux cas, le locataire dont le bail a été résilié pour cause de besoin personnel ne quittera pas le logement de son plein gré. Dans de telles situations, le bailleur peut emprunter deux voies. La première possibilité consiste à négocier avec le locataire. Le bailleur pourrait offrir au locataire des incitations financières pour qu'il quitte les lieux. Toutefois, une telle prime de départ ne peut pas être déduite fiscalement, contrairement, par exemple, à une modernisation du logement.

Une autre solution consisterait pour le bailleur à proposer au locataire un logement alternatif, s'il en dispose. Cela suppose toutefois que la relation entre le locataire et le bailleur soit intacte.

Si une solution à l'amiable n'est pas possible, la dernière option consiste à introduire une demande d'expulsion. Le bailleur doit toutefois se préparer à ce que le logement ne soit pas immédiatement évacué si le locataire s'y oppose juridiquement.

Avant de s'engager dans cette voie, le bailleur devrait faire vérifier si le locataire peut éventuellement faire valoir avec succès un cas de rigueur. Cela pourrait être le cas si le locataire est atteint dans sa santé ou s'il est fragile en raison de son âge. L'enracinement social d'un locataire de longue date dans son environnement ou le changement d'école des enfants font également partie des cas de rigueur.

La question de savoir si le cas de rigueur invoqué par le locataire empêche la résiliation du bail dépend de chaque cas particulier. Le locataire doit prouver sans aucun doute le motif de rigueur. Cela peut parfois être difficile, même en cas de problèmes de santé. En 2019, la Cour fédérale de justice a par exemple décidé dans deux cas qu'un expert désigné par le tribunal devait vérifier les certificats médicaux des locataires (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Les attestations seules ne permettent donc pas d'éviter automatiquement une résiliation pour cause d'occupation personnelle.

Même si le locataire a empêché une résiliation pour cause d'occupation personnelle, le bailleur peut toujours prendre des mesures. Ainsi, le tribunal régional de Berlin a décidé l'année dernière que l'on ne pouvait exiger du bailleur qu'il poursuive un tel bail que s'il était autorisé à augmenter le loyer à un niveau de relocation conforme au marché (67 S 20/23). Toutefois, le loyer augmenté doit rester socialement acceptable et abordable pour le locataire.

Si le bailleur a réussi à résilier son bail pour usage personnel, il peut relouer le logement après une durée d'utilisation raisonnable. La définition légale d'une durée d'utilisation raisonnable n'est toutefois pas fixée. Le bailleur doit toutefois pouvoir prouver qu'il n'a pas simulé le besoin personnel. Dans le cas contraire, il serait tenu de verser des dommages et intérêts au locataire dont le bail a été résilié, comme décrit précédemment.

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