La baisse des prix est enrayée - Le marché immobilier de Düsseldorf se redresse

Après la forte baisse des prix de l'année dernière, une stabilisation se dessine sur le marché immobilier de Düsseldorf. Parallèlement, le nombre de transactions augmente à nouveau sensiblement, tant pour les appartements que pour les maisons. Mais à quel niveau de prix évolue actuellement le marché?

Le marché immobilier de Düsseldorf connaît un net regain d'activité. Après une chute historique en 2023, les ventes de biens immobiliers résidentiels ont nettement augmenté en 2024. Le chiffre d'affaires total a augmenté de 69 % pour atteindre 3,4 milliards d'euros, tandis que le nombre de transactions a augmenté de 29 % pour dépasser les 4000. Néanmoins, ce niveau reste inférieur aux pics précédents : il y a quelques années, le chiffre d'affaires dépassait encore les six milliards d'euros, avec plus de 5000 ventes.

La forte chute était principalement due à la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction. Mais selon Thomas Weindel, président du Gutachterausschuss für Grundstückswerte à Düsseldorf, la réticence des acteurs du marché diminue sensiblement. Le secteur de la construction neuve constitue toutefois une exception : malgré des chiffres de vente déjà faibles en 2023, il s'est vendu encore moins d'unités en 2024, avec seulement 76 logements neufs.

Comme à son habitude, l'autorité du Land a rempli son mandat légal pour 2024 en analysant les évolutions sur le marché foncier et immobilier. Son rapport se base sur les montants effectivement convenus dans les contrats de vente. Un coup d'œil sur les valeurs moyennes de l'année précédente le montre : La baisse des prix est provisoirement stoppée. Il faudra toutefois attendre quelques mois, voire quelques années, pour savoir si le creux de la vague a été atteint.

Ce sont toujours les appartements situés dans des immeubles d'après-guerre (de plus de dix ans) qui se vendent le plus souvent - 2707 fois au total l'an dernier. Le prix moyen au mètre carré était de 4350 euros, soit seulement 0,7 % de moins qu'en 2023, ce que Thomas Weindel considère comme un mouvement latéral. À titre de comparaison, un niveau record d'environ 5200 euros par mètre carré a été atteint au premier semestre 2022, avant que les prix ne baissent sensiblement.

Les prix des appartements anciens (constructions d'avant-guerre) sont également restés stables, se situant en moyenne autour de 5000 euros par mètre carré. En 2022, on enregistrait encore 6000 euros par mètre carré. En revanche, on continue d'observer un recul pour les objets de rendement, c'est-à-dire les immeubles collectifs. Après une baisse de 15 % en 2023, les prix ont à nouveau diminué de 5 % pour passer sous la barre des 2200 euros le mètre carré.

Les prix des appartements neufs doivent être considérés avec prudence, car les données disponibles sont limitées en raison du faible nombre de ventes. Dans les quartiers bien à très bien situés, les prix au mètre carré oscillent entre 6000 et plus de 14 000 euros.

La baisse des prix des maisons s'est également ralentie. Les maisons mitoyennes ont enregistré une légère baisse de deux pour cent pour atteindre environ 4250 euros par mètre carré. Les maisons individuelles n'ont baissé que d'un pour cent et se situent actuellement à environ 5500 euros par mètre carré.

Les valeurs indicatives des biens immobiliers publiées par le Gutachterausschuss dans le rapport sur le marché sont restées en grande partie stables selon la situation et le quartier, avec parfois des valeurs en légère baisse. Dans les "quartiers faciles" comme Garath, Rath, Reisholz et Lierenfeld, les prix des appartements en copropriété se situent entre 2600 et 4400 euros par mètre carré, tandis que les maisons individuelles coûtent entre 4400 et 5600 euros.

Dans les quartiers moyens à bons comme Wittlaer, Grafenberg et Unterbach, les prix des maisons individuelles se situent entre 5500 et 8000 euros, tandis que les appartements de cette catégorie, par exemple à Benrath et Flingern, coûtent entre 3700 et 5700 euros par mètre carré. Les quartiers haut de gamme comme le Zooviertel et Niederkassel atteignent des prix compris entre 8800 et 14 000 euros pour les maisons individuelles. Pour les appartements situés dans des endroits exclusifs comme la vieille ville ou Oberkassel, le comité d'experts a calculé des prix au mètre carré compris entre 5700 et 10 000 euros.

Le comité d'experts a également redéfini les valeurs indicatives des terrains, avec un accent particulier mis cette année sur le centre-ville. Le prix le plus élevé sur la Königsallee, y compris le Kö-Bogen I, reste inchangé à 55.000 euros le mètre carré. Dans la Schadowstraße, y compris le Kö-Bogen II, il a en revanche baissé à 32.000 euros le mètre carré - il y a deux ans, il était encore de 40.000 euros.

Source : Rheinische Post, 20.02.2025