Que pouvons-nous attendre sur le marché de l'immobilier en 2021 ?

Ces dernières années, le marché immobilier hongrois était à son apogée. Les prix des maisons ont augmenté à un rythme supérieur à la moyenne, même par rapport aux autres pays européens, avant de connaître un ralentissement l'année dernière. Cette année, le marché pourrait toutefois continuer à s'améliorer, car l'État soutient efficacement le volume des transactions et le segment haut de gamme continue à générer une solide demande de la part de groupes cibles aisés.

Le marché immobilier hongrois s'est redressé vers 2015-16 et a connu un deuxième boom immobilier en 2017-19, qui a suivi le boom du tournant du millénaire. Alors que le premier boom du tournant du millénaire était principalement alimenté par les aides publiques au logement et les crédits bon marché en devises étrangères, les dernières années ont créé une base beaucoup plus solide pour le boom immobilier.

Ce sont surtout les données macroéconomiques qui ont apporté un soutien fort et crédible au marché immobilier : La croissance du PIB en Hongrie est nettement supérieure à la moyenne de l'UE, l'inflation est presque inexistante depuis quelques années, mais le niveau récent d'environ 3 % n'est pas non plus exceptionnel. La forte croissance économique a entraîné un boom dans le secteur de la construction et sur le marché immobilier, car ce dernier est connu pour être l'indicateur le plus important de l'économie, le papier verni qui montre si les processus économiques évoluent dans la bonne direction.

Le boom n'a pas seulement eu un impact au niveau macro, mais aussi au niveau de larges couches de la société. Le marché du travail s'est énormément développé, 800.000 nouveaux emplois ont été créés en une décennie, et l'un des chiffres les plus importants ici est l'activité économique de la population âgée de 15 à 74 ans, qui est passée de 54 % en 2010 à plus de 64 % en 2020, selon la KSH. Les salaires ont augmenté, la consommation a continué à se développer, les ventes au détail ont progressé pendant plus de 80 mois avant 2020, le taux d'intérêt directeur est à un niveau bas record en Hongrie depuis des années et, par conséquent, les prêts au logement se rapprochent des niveaux d'Europe occidentale, sans parler des prêts subventionnés par l'État.

Le marché immobilier en plein essor

Le deuxième boom immobilier se caractérise également par une grande diversification des actifs, de sorte que non seulement l'immobilier commercial - immeubles de bureaux, centres logistiques, hôtels, centres commerciaux - mais aussi le marché résidentiel ont gagné en importance dans un large éventail. Ces dernières années, plusieurs groupes cibles sont devenus actifs sur le marché, non seulement le segment résidentiel plus abordable, mais aussi le segment de la construction neuve de moyenne gamme et le segment haut de gamme.

Le renforcement de ce dernier est allé de pair avec le renforcement des petites et moyennes entreprises et des grandes entreprises en Hongrie, tandis que les acteurs mondiaux établis en Hongrie et en constante évolution sont également entrés sur le marché immobilier hongrois. Il est bien connu que l'économie hongroise est un marché très ouvert d'un point de vue mondial, et il y a donc, en plus des propriétaires et des dirigeants d'entreprises mondiales, une base d'investisseurs diversifiée, comme l'important pouvoir d'achat russe et chinois, qui est également actif sur le marché de l'immobilier haut de gamme.

La croissance spectaculaire de la dernière décennie peut être illustrée par le rapport sur le marché du logement de la Banque nationale de Hongrie (MNB). Alors que les prix ont augmenté de manière dynamique dans toutes les capitales européennes, Budapest s'est distinguée des autres métropoles, avec des prix des maisons qui, fin 2018, avaient déjà dépassé le double de leur niveau de 2009.

L'épidémie a freiné le marché

2020 a été en quelque sorte une année de stagnation, l'épidémie, l'augmentation de la TVA sur les logements neufs à 27 % et la baisse du nombre d'acheteurs d'investissement en raison des pertes sur le marché Airbnb ayant réduit le volume des transactions. Selon la MNB, le marché du logement hongrois a été menacé par des prix excessifs dans le passé, les prix ayant commencé à augmenter de manière spectaculaire au cours de la dernière décennie. L'année dernière a apporté une certaine détente à cet égard, alors que les prix ont encore augmenté de quelques pour cent au niveau national.

Nous nous attendons à une reprise l'année prochaine

Les fondamentaux économiques susmentionnés étant stables et les experts prévoyant une reprise de l'économie intérieure après l'endiguement de l'épidémie, les analystes internationaux prévoient également une croissance du PIB de 4 % pour le pays en 2021, ce qui pourrait permettre au marché immobilier de se redresser après le ralentissement de l'année dernière. Cette année, on ne s'attend pas à des hausses de prix particulièrement importantes, mais l'intensité du marché et le nombre de ventes pourraient dépasser le niveau de l'année dernière.

Le programme de construction de logements, qui sera complété par de nouveaux éléments à partir de janvier, sera utilisé pour des appartements d'une valeur de 30 à 50 millions de forints, tandis que pour les terrains et les maisons plus chers, l'objectif est de satisfaire une demande solvable qui n'a pas été particulièrement difficile à satisfaire, même après l'épidémie de l'année dernière.

Le marché de l'immobilier haut de gamme, des maisons de ville et des villas continue donc d'attirer des acheteurs potentiels, car les acheteurs qui sont entrés sur le marché Airbnb à des fins d'investissement ne visent pas ce segment haut de gamme, mais préfèrent acheter des appartements de 1,5 à 3 chambres en centre-ville, selon la base de données AirDNA. Sur le marché de l'investissement, les conditions avantageuses de l'obligation d'État hongroise Plus (MÁP+) lancée en juin 2019 ont également attiré un certain segment de marché loin du marché immobilier, mais ils pensent généralement à des ordres de grandeur de quelques dizaines de millions de forints.

Selon les experts du Conseil consultatif du marché du logement et de l'immobilier (LITT) mis en place par la MNB, les investisseurs ont confiance dans le marché du logement, de sorte que, malgré une baisse significative de certaines catégories de prix l'année dernière, on n'observe pas encore, du côté des vendeurs, une proportion plus importante de ceux qui vendent leurs investissements antérieurs.