Economiser des impôts grâce à l'expertise de la valeur résiduelle des immeubles locatifs

Les immeubles collectifs sont un investissement attractif - mais avec le rendement vient aussi la charge fiscale. De nombreux propriétaires paient des impôts inutilement élevés parce qu'ils n'utilisent pas tout le potentiel de leurs possibilités d'amortissement. Une expertise de la valeur résiduelle peut ici jouer un rôle décisif. Elle permet d'amortir davantage la valeur du bâtiment, ce qui permet de réduire considérablement la charge fiscale.

Mais comment cela fonctionne-t-il exactement ? Quand une expertise de la valeur résiduelle est-elle utile ? Et quels avantages financiers les propriétaires peuvent-ils en tirer ? Dans cet article, vous apprendrez tout ce qu'il faut savoir à ce sujet et comment vous pouvez vous assurer des avantages fiscaux.

1. Qu'est-ce qu'une expertise de la valeur résiduelle?

Une expertise de la valeur résiduelle détermine la part réelle du bâtiment d'un bien immobilier, séparément de la valeur du terrain. C'est important parce qu'en Allemagne, seule la valeur du bâtiment peut être amortie, et non la valeur du terrain. Le problème : les services fiscaux fixent souvent une part trop élevée pour le terrain, ce qui réduit la part amortissable du bâtiment.

Une expertise de la valeur résiduelle réalisée par un expert peut toutefois prouver que la part réelle du bâtiment est plus élevée que celle estimée par les services fiscaux - et les propriétaires peuvent ainsi faire valoir un amortissement plus élevé et économiser des impôts.

2 Avantages fiscaux grâce à un amortissement plus élevé

2.1 Amortissement linéaire (Amortissement)

L'amortissement habituel des bâtiments d'habitation est de 2 % par an sur une durée d'utilisation de 50 ans. Pour les bâtiments construits avant 1925, il est même de 2,5 % par an.

Un exemple:

• Prix d'achat d'un immeuble collectif: 1.000.000 €

• Répartition selon l'administration fiscale: 60 % valeur du terrain, 40 % part du bâtiment

• Amortissement : 40 % de 1.000.000 € = 400.000 € → 2 % d'amortissement = 8.000 € par an

Si toutefois une expertise de la valeur résiduelle démontre que la part réelle du bâtiment est supérieure, par ex. 80 % de bâtiments et 20 % de terrain, l'amortissement serait modifié comme suit :

• Amortissement : 80 % de 1.000.000 € = 800.000 € → 2 % d'amortissement = 16.000 € par an

Résultat : Doublement de l'amortissement et donc une économie d'impôt considérable !

2.2 Amortissements spéciaux et optimisation fiscale

En plus de l'amortissement linéaire, il existe des incitations fiscales supplémentaires pour les rénovations et modernisations énergétiques, qui peuvent être documentées plus précisément via une expertise. Les propriétaires peuvent ainsi faire valoir des amortissements supplémentaires et réduire encore leur charge fiscale.

3. Quand une expertise de la valeur résiduelle vaut-elle la peine?

Une expertise de la valeur résiduelle est particulièrement utile lorsque:

• L'évaluation du bien immobilier retenue par le fisc est disproportionnellement élevée.

• L'immeuble d'habitation est déjà ancien et présente des coûts de construction élevés.

Un amortissement plus important serait fiscalement avantageux, notamment pour les investisseurs ayant des revenus élevés.

• Les rénovations ou modernisations prévues nécessitent une nouvelle estimation de la valeur.

Une expertise indépendante de la valeur résiduelle permet dans de nombreux cas d'obtenir une répartition plus réaliste entre la valeur du bâtiment et celle du terrain, ce qui améliore les possibilités d'amortissement.

4. cadre juridique et acceptation par l'administration fiscale

Les expertises de la valeur résiduelle doivent être effectuées par des experts qualifiés pour être acceptées par l'administration fiscale. Une expertise fondée doit:

• évaluer de manière réaliste les conditions de construction et les coûts de construction.

• Sur la base de méthodes d'évaluation objectives.

• Refuser de manière compréhensible l'avis de l'administration fiscale si la part de terrain estimée est trop élevée.

Important : Toutes les administrations fiscales n'acceptent pas facilement une expertise de la valeur résiduelle. Une expertise professionnelle basée sur des méthodes d'évaluation reconnues peut toutefois augmenter considérablement les chances.

5. comment les propriétaires peuvent agir maintenant

Si vous êtes propriétaire d'un immeuble à appartements et que vous vous demandez si vos possibilités d'amortissement sont optimalement utilisées, c'est le bon moment pour le vérifier. Une expertise professionnelle de la valeur résiduelle peut vous permettre d'y voir plus clair et de réaliser d'importantes économies d'impôts.

5.1 Examiner l'option de vente

En plus de l'optimisation fiscale, une réévaluation du bien immobilier peut également être utile si vous envisagez de le vendre. Les prix actuels du marché pour les immeubles collectifs sont stables et une évaluation optimale peut vous aider à obtenir le meilleur prix.

Un agent immobilier professionnel peut vous aider à trouver la bonne stratégie, que ce soit par une nouvelle location avec un rendement optimisé ou une vente profitable.

Conclusion : l'expertise de la valeur résiduelle, clé de l'optimisation fiscale

Une expertise de la valeur résiduelle peut être un moyen simple et efficace d'économiser des impôts en évaluant de manière réaliste la part du bâtiment dans un immeuble collectif. Des amortissements plus élevés signifient des charges fiscales moins lourdes et un meilleur rendement pour les propriétaires.

Saisissez cette opportunité pour optimiser votre stratégie fiscale!

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Avertissement: Cet article est uniquement destiné à fournir des informations générales et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Veuillez consulter un conseiller fiscal ou un expert en la matière pour toute question d'ordre fiscal. Nous déclinons toute responsabilité quant à l'exactitude et à l'exhaustivité des informations fournies.