5 caratteristiche che aumentano realmente il valore della vostra proprietà

I proprietari di immobili spesso valutano male il valore della loro proprietà e molti sottovalutano quali fattori ne aumentano effettivamente il valore. Ecco cinque caratteristiche chiave che possono aumentare in modo sostenibile il valore della vostra proprietà:

La villa più costosa di Berlino: lusso esclusivo e costi nascosti

La villa più costosa di Berlino si trova nel quartiere Grunewald e costa 13,5 milioni di euro. Questa magnifica proprietà offre numerosi servizi di lusso, tra cui l'accesso diretto al lago Hubertussee e piscine interne ed esterne. Costruita nel 1906, la proprietà dispone di otto camere da letto e dieci bagni distribuiti su ben 1210 metri quadrati di spazio abitabile. L'ampio terreno sul lago si estende per 2720 metri quadrati e offre molto spazio per attività esclusive all'aperto.

Una piscina trasmette esclusività ed è un popolare status symbol. Le celebrità amano presentarsi con un cocktail in mano davanti alla propria piscina. Come per gli yacht, più grande è, meglio è. Ma questa decadenza ha il suo prezzo, che va oltre l'alto prezzo di acquisto. Il miliardario britannico Nick Candy ha recentemente lamentato le spese di servizio annuali di 190.000 euro per il suo attico a Londra, con la piscina di 21 metri del complesso residenziale che ha contribuito in modo significativo ai costi.

Piscina: lusso con costi nascosti

Una piscina non aumenta automaticamente il valore dell'immobile, ma comporta maggiori costi di gestione per il proprietario. Sebastian Drießen, responsabile delle ricerche di mercato di Sprengnetter, spiega: "Nella pratica, spesso si vede che le ex piscine nel seminterrato sono asciutte e al loro posto è stato posato un pavimento, in modo che lo spazio possa essere utilizzato per altri scopi". Questo dimostra che la manutenzione di una piscina non solo è costosa, ma spesso può essere anche poco pratica.

Conclusione

Le strutture di lusso come le piscine possono aumentare l'attrattiva e il valore di una proprietà, ma i costi di gestione e i requisiti di manutenzione non devono essere sottovalutati. Secondo la piattaforma internet ImmoScout24, il prezzo medio richiesto per le case con piscina è di 3923 euro al metro quadro. Questo prezzo è superiore del 28% rispetto al prezzo medio del mercato nel suo complesso, che è di 3060 euro al metro quadro. Tuttavia, ImmoScout24 spiega che questa differenza non è dovuta esclusivamente alla piscina. I prezzi più alti sono dovuti principalmente alla posizione e ad altre caratteristiche degli immobili.

Investire in piscine: Costi elevati, rendimenti bassi

Molti proprietari di immobili trovano che l'investimento in piscine sia raramente redditizio. A causa degli elevati costi di gestione, molti proprietari vogliono rivendere questi immobili. Secondo la piattaforma internet ImmoScout24, la maggior parte delle offerte di acquisto di case con piscina si trova nel distretto di Bad Dürkheim: il 32% degli annunci include piscine. Al secondo posto c'è il distretto di Saale-Holzland, in Turingia, con il 19 percento. In media, in tutta la Germania, il 5,4% delle case ha una piscina.

Prezzi d'offerta vs. prezzi d'acquisto

È importante notare che i prezzi d'offerta non sono i prezzi d'acquisto. Gli acquirenti di case con piscina non considerano solo il prezzo di acquisto, ma anche i costi di manutenzione e ristrutturazione della piscina. Quando si rivende, molti proprietari scoprono che l'investimento in una piscina raramente si ripaga da solo, a meno che non si tratti di proprietà di lusso estremamente costose come la villa sul Wannsee.

Il valore di mercato di una proprietà

Molti proprietari lo trovano doloroso, ma il mercato immobiliare non tiene conto di quanto è stato investito in una proprietà. Sebbene ogni acquirente abbia preferenze individuali, esistono fattori generali che aumentano o diminuiscono il valore di una casa. Sia i proprietari che gli acquirenti dovrebbero essere consapevoli di questi criteri:

Lo standard è il nuovo lusso: come un design neutro aumenta il valore dell'immobile

La proprietà di una casa offre il vantaggio di poterla progettare secondo le proprie idee. Tuttavia, un design eccessivamente personalizzato può essere dannoso per la vendita dell'immobile. Spesso gli acquirenti calcolano già durante la visione i costi delle trasformazioni necessarie per progettare l'immobile secondo i propri desideri. Pertanto, più stravagante è il design, meno attraente è la casa per i potenziali acquirenti.

Perché lo standard è meglio

Un bagno di lusso in arancione o rosa acceso può essere attraente per l'attuale proprietario, ma per la maggior parte degli acquirenti è più un costoso cantiere. La probabilità di trovare un acquirente con gusti altrettanto insoliti è bassa. Al contrario, un bagno dal design neutro con piastrelle bianche standard aumenta il prezzo d'acquisto perché è senza tempo e attraente per la maggior parte dei potenziali acquirenti.

Disposizione delle stanze e valore dell'immobile: perché le disposizioni standard sono vantaggiose

La disposizione delle stanze ha un'influenza significativa sul valore di un immobile. Una disposizione troppo personalizzata può ridurne significativamente il valore, poiché i potenziali acquirenti spesso tengono conto dei costi per le conversioni e gli adattamenti. Le stanze che non sono né troppo grandi né troppo piccole e che permettono un uso flessibile senza la necessità di grandi modifiche strutturali sono l'ideale.

Perché una disposizione dei locali ben studiata è fondamentale

Ogni parete non convenzionale che un acquirente dovrebbe spostare o rimuovere può deprimere il prezzo di acquisto. Pertanto, i proprietari che pensano di rivendere a lungo termine dovrebbero già tenere conto, in fase di ristrutturazione, di possibili riduzioni di prezzo dovute a idee di stanze troppo personalizzate.

Ottimizzare i costi dell'immobile per ottenere un valore più elevato

Possedere una casa di proprietà non significa affittare, ma non significa nemmeno utilizzare gratuitamente. Le aree dell'abitazione che comportano costi di manutenzione superiori alla media, come la piscina o la sauna, possono ridurre il valore dell'immobile, soprattutto nei segmenti destinati a essere accessibili a chi ha un reddito medio. Nel segmento del lusso, invece, tali caratteristiche sono spesso standard.

Un grande appezzamento di terreno di solito aumenta il valore di una proprietà, ma un eccesso di spazio può anche portare a una riduzione del prezzo. I potenziali acquirenti tengono conto dei costi di manutenzione dei grandi prati, della cura degli alberi, della potatura delle siepi e della rimozione delle foglie. Se il proprietario non è in grado di svolgere questo lavoro in prima persona, potrebbe dover sostenere costi aggiuntivi per un giardiniere.

Le case moderne spesso si affidano a progetti open space, ad esempio non avendo pareti tra la cucina e la zona giorno, il che crea più luce e trasparenza. Tuttavia, questa apertura aumenta anche i costi di riscaldamento, poiché anche le stanze vicine devono essere riscaldate. I costi di gestione elevati possono avere un impatto negativo sul prezzo di vendita. Una pianta efficiente che riduce al minimo i costi di riscaldamento, invece, può aumentare il valore dell'immobile.

Questi principi generali non possono tenere pienamente conto delle preferenze e delle esigenze individuali dei singoli acquirenti, che potrebbero essere disposti ad accettare costi di gestione più elevati per l'immobile dei loro sogni. Tuttavia, essi servono come linea guida per la valutazione oggettiva di un immobile.

Libertà nella proprietà: l'utilizzabilità senza vincoli aumenta il valore

Il valore di un immobile non è determinato solo dalle sue caratteristiche fisiche, ma anche da fattori intangibili come la libertà di utilizzo. I potenziali acquirenti valutano una casa anche in base alla libertà d'uso. Le restrizioni possono solitamente ridurre il valore.

Esempio pratico: Un esempio illustrativo di queste restrizioni è il diritto di passaggio: un appezzamento di terreno su cui sorge una proprietà confina con una strada, dietro la quale si trova un altro appezzamento di terreno che ha accesso alla strada solo attraverso il primo appezzamento. I proprietari hanno quindi concordato un diritto di passaggio che consente al proprietario della proprietà posteriore di attraversare la proprietà anteriore. In genere, l'utilizzatore del diritto di passaggio paga un indennizzo al proprietario dell'altra proprietà.

Un potenziale acquirente terrà conto di questo accordo e, a seconda dell'importanza del diritto di passaggio, prenderà in considerazione una riduzione del valore in caso di problemi o inconvenienti legati ad esso.

Influenza dei diritti di passaggio e dei diritti residenziali sul valore della proprietà

Le restrizioni imposte dai diritti di passaggio e dai diritti residenziali possono influenzare in modo significativo il valore di una proprietà. I potenziali acquirenti tengono spesso conto di questi fattori quando decidono di acquistare e possono chiedere sconti corrispondenti sul prezzo di acquisto.

Esempio di un diritto di passaggio

Per illustrare l'impatto di un diritto di passaggio, prendiamo come esempio due proprietà di 650 metri quadrati ciascuna. Il proprietario della proprietà posteriore utilizza una striscia larga tre metri e lunga 20 metri sulla proprietà anteriore per raggiungere la strada.

Immaginiamo che la proprietà anteriore varrebbe 91.000 euro senza il diritto di passaggio. Il diritto di passaggio potrebbe ridurre il valore di circa il 15%, ossia di 13.650 euro. Se il valore attuale dell'indennizzo pagato dal vicino è di 10.000 euro, il valore della proprietà potrebbe diminuire di 3.650 euro, passando a 87.350 euro. Per rendere il diritto di passaggio neutro dal punto di vista del valore, l'indennizzo dovrebbe essere adeguato di conseguenza.

Esempio: diritti di abitazione

Molte famiglie concordano diritti di abitazione per i parenti, come il diritto dei genitori di vivere nella proprietà per tutta la vita, anche se la cedono ai figli. Finché la famiglia rimane unita, di solito questo non è un problema. Tuttavia, diventa difficile se i figli vogliono vendere la casa e il diritto di residenza dei genitori esiste ancora. Lo sconto sul valore dell'immobile in questo caso dipende dall'aspettativa di vita statistica dei genitori e dalla loro quota di spazio abitativo.

Ottimizzare l'uso dello spazio per aumentare il valore

I proprietari di immobili sono limitati nello sviluppo delle loro proprietà dal piano regolatore. È quindi consigliabile utilizzare lo spazio disponibile nel modo più efficiente possibile, poiché ogni metro quadrato edificabile in più aumenta il valore della proprietà.

Significato del piano regolatore

Il piano regolatore determina la superficie edificabile di una proprietà, in base a due fattori principali. Il rapporto di superficie (GRZ) indica la percentuale di superficie edificabile della proprietà. Un GRZ di 0,5, ad esempio, significa che si può costruire al massimo sulla metà della superficie totale.

Utilizzo ottimale del rapporto di superficie (GFZ) per aumentare il valore

Il piano regolatore utilizza il rapporto di superficie (GFZ) per regolare il rapporto tra la superficie totale di tutti i piani completi di una proprietà e la superficie del lotto. Ad esempio, se un terreno ha una superficie di 500 metri quadrati e il piano regolatore prevede un GFZ massimo di 0,8, la superficie totale di tutti i piani completi può essere pari a 500 volte 0,8, cioè 400 metri quadrati. Il GFZ determina quindi il numero di piani pieni che un costruttore può costruire sull'area edificabile.

Applicazione pratica

I potenziali acquirenti verificano il potenziale di spazio rimanente secondo il piano di sviluppo, comprese le possibili riserve nel seminterrato o nel sottotetto per un'ulteriore superficie abitabile. I proprietari che intendono vendere possono chiedere a un perito indipendente di calcolare il valore aggiunto che queste riserve edilizie possono aggiungere alla proprietà e presentarlo di conseguenza ai potenziali acquirenti.

Importanza della micro-ubicazione per il valore dell'immobile

L'esatta posizione di un immobile all'interno di una città o di un quartiere, nota anche come micro-ubicazione, può avere un impatto significativo sul suo valore. Anche all'interno di un isolato di case, i prezzi possono variare notevolmente, spesso a causa delle specificità della micro-localizzazione.

Un esempio reale

Supponiamo che in una strada di case unifamiliari, le proprietà sul lato sinistro siano adiacenti a fattorie, mentre le case sul lato destro siano circondate esclusivamente da edifici residenziali. Sebbene l'intera strada sia fondamentalmente assegnata alla stessa area residenziale, i proprietari del lato sinistro possono trovarsi di fronte a immissioni provenienti dall'agricoltura, come il rumore dei trattori o gli odori dei campi appena concimati.

Effetti pratici

Secondo il rapporto sul mercato immobiliare del comitato di esperti di Düsseldorf, tali immissioni spesso portano a uno sconto del cinque per cento sul valore della proprietà. Ciò dimostra quanto sia importante considerare non solo la posizione residenziale generale, ma anche le specifiche condizioni circostanti quando si valuta un immobile.

Influenza della pendenza sul valore dell'immobile

La pendenza di un immobile è un fattore decisivo per il suo valore e può avere un effetto sia positivo che negativo. Questo aspetto fa parte della micro-localizzazione di un immobile e ne influenza in modo significativo l'attrattiva.

Potenziale positivo del pendio

Se un immobile si trova su un pendio che offre una vista libera e bella, questo può aumentare in modo significativo il valore della casa. La posizione panoramica è spesso apprezzata dagli acquirenti e ha un effetto positivo sul valore dell'immobile.

Potenziale negativo del pendio

Tuttavia, se il pendio è troppo ripido, può limitare l'ambito di utilizzo dell'immobile, riducendone il valore. In generale, si ritiene che una pendenza superiore al dieci per cento riduca il valore.

Considerazioni pratiche

Nel valutare una proprietà, occorre tenere conto sia dei potenziali benefici di una bella vista sia delle limitazioni di un pendio ripido. Questo è particolarmente importante per determinare il valore di mercato realistico dell'immobile e valutarlo in modo appropriato.

Fonte: WiWo online