Protezione degli edifici esistenti: il consiglio dell'isola consente la successiva legalizzazione degli edifici illegali a Maiorca

La proprietà legale Una proprietà è legale se è stata costruita in conformità alle norme edilizie del comune applicabili al momento della costruzione. Queste riguardano, ad esempio, le distanze dai confini, l'altezza e la superficie dell'edificio. Il prerequisito è una domanda di costruzione presentata correttamente, una licenza edilizia e l'accettazione da parte dell'ispettorato edilizio. Dopo il completamento, l'immobile viene iscritto nel registro fondiario mediante una nuova dichiarazione di costruzione (final de obra) da parte del proprietario, che deve presentare al notaio il certificato di accettazione dell'edificio. I potenziali acquirenti dovrebbero chiedere a un avvocato di verificare se le condizioni strutturali dell'immobile corrispondono alle informazioni riportate nel catasto e se ci sono procedimenti in corso per reati edilizi.

L'immobile abusivo. Un edificio o parti di esso sono illegali se sono stati costruiti senza licenza edilizia e senza collaudo. In Spagna questo fenomeno è molto diffuso, mentre in paesi come la Germania è un'eccezione. Le ragioni sono ovvie: le domande di costruzione sono costose in Spagna e molti costruttori pensavano che le violazioni non sarebbero state punite, risparmiando costi e tasse.

Una casa illegale può essere legalizzata a posteriori? Questo è possibile, a condizione che l'edificio sia conforme alle norme edilizie applicabili. È possibile presentare una domanda di costruzione successiva e legalizzare l'edificio illegale. Tuttavia, sarà dovuta una multa per il reato edilizio. Una volta fatto ciò, l'edificio è considerato legale.

Protezione dello status quo per un immobile illegale. Nelle aree urbane (zonas urbanas), un edificio costruito illegalmente può godere della protezione dello status quo dopo otto anni, a condizione che non siano in corso procedimenti per reati edilizi. Nelle zone protette, invece, tale protezione non è possibile. Attenzione: il grandfathering non significa una successiva legalizzazione - l'edificio rimane illegale, ma è protetto dalla demolizione. Dal 2017, la protezione degli edifici esistenti su terreni rurali (suelo rústico) è stata notevolmente limitata. Gli edifici costruiti dopo il 31 dicembre 2017 non sono più protetti. Gli edifici che a quella data avevano già otto anni e non presentavano violazioni possono ancora essere tutelati.

Cosa cambierà dal 2024?

Legalizzazione degli edifici su terreni rurali (suelo rústico). Dopo un anno di mandato, l'attuale governo ha attuato una serie di promesse elettorali, tra cui l'abolizione dell'imposta sulle successioni e sul patrimonio. Un altro piano è quello di risolvere il problema abitativo con l'obiettivo di creare 15.000 alloggi entro la fine della legislatura. Parte di questa strategia è il Decreto 3/2024, pubblicato nel "Boletín Oficial del Estado" (BOE) il 28/05/2024. Esso contiene alcune norme speciali per la successiva legalizzazione degli edifici su terreni agricoli.

Gli edifici illegali ma protetti. Secondo le stime ufficiali, circa 30.000 edifici su terreni rurali nelle Isole Baleari sono completamente o parzialmente illegali. Nel corso degli anni, le proprietà, soprattutto le case di campagna (le cosiddette fincas), sono state spesso ampliate o trasformate senza autorizzazione. In passato queste infrazioni venivano spesso ignorate. Oggi, tuttavia, gli acquirenti si trovano sempre più spesso di fronte a rischi legali. Gli acquirenti chiedono sconti e i venditori subiscono perdite di valore.

Il Decreto 3/2024 è la soluzione al problema. Il governo dell'epoca aveva già fatto un tentativo di legalizzazione nel 2014, ma la legge era stata abolita dal governo successivo. Con il nuovo Decreto 3/2024, c'è ora un'altra opportunità per legalizzare gli edifici illegali sul "suelo rústico", anche se non sono conformi alle norme urbanistiche vigenti e sono caduti in prescrizione.

Ecco cosa bisogna fare. Per farlo, è necessario presentare i piani costruttivi, calcolare i costi di costruzione e pagare le tasse corrispondenti. Il modo migliore per farlo è rivolgersi a un architetto e/o a un avvocato specializzato in diritto immobiliare. Inoltre, è necessario fornire la prova delle misure ambientali. Il primo anno verrà applicata una multa pari al 10% dei costi di costruzione, che salirà al 12,5% nel secondo e al 15% nel terzo anno. Il termine per l'attuazione di queste misure è quindi di tre anni.

Una situazione vantaggiosa per tutti. I proprietari possono legalizzare le loro proprietà e venderle a un prezzo migliore, mentre i comuni beneficiano di misure di efficienza energetica e di entrate aggiuntive. Chiunque sia interessato dovrebbe contattare immediatamente un architetto e un avvocato per avviare il processo di legalizzazione in tempo utile.

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