Il mercato immobiliare di Düsseldorf sta vivendo un declino senza precedenti

Il mercato immobiliare di Düsseldorf ha registrato una significativa contrazione nel 2023, che è stata descritta dagli esperti come una sorta di "paralisi da shock", secondo Thomas Weindel, presidente del comitato di esperti. Mercoledì è stata presentata un'analisi basata su tutti i contratti di acquisto stipulati nell'anno precedente e i risultati mostrano cifre storicamente basse.

Sono state vendute molte meno proprietà rispetto agli anni precedenti, con un calo massiccio del fatturato. In totale, sono stati stipulati solo circa 3.000 contratti d'acquisto, il che significa che il fatturato è sceso appena sotto la soglia dei due miliardi di euro. Qualche anno fa si erano registrate circa 6.000 transazioni con un fatturato di oltre sei miliardi di euro. Il calo degli immobili ad uso ufficio e commerciale, in particolare, rafforza la tendenza negativa. Il comitato di esperti ha registrato un calo del fatturato di circa il 90% rispetto all'anno precedente. Si è registrata una totale assenza di grandi transazioni superiori a 100 milioni di euro, con solo dieci (anno precedente: 47) transazioni superiori a dieci milioni di euro.

I cali percentuali degli immobili residenziali sono a due cifre. Un dato particolarmente allarmante è il numero di soli 109 appartamenti di nuova costruzione venduti nel corso di un intero anno. Rispetto al drammatico crollo del fatturato e delle vendite complessive, i cali dei prezzi registrati per gli immobili residenziali appaiono meno gravi, ma si può comunque osservare una tendenza al ribasso. Thomas Weindel commenta: "La bolla immobiliare sta uscendo dall'aria, ma non si può parlare di scoppio". Egli vede una fase di ripresa piuttosto che una catastrofe.

Il settore più grande comprende gli appartamenti del dopoguerra che hanno più di dieci anni. Il prezzo standardizzato al metro quadro si aggirava recentemente intorno ai 4.100 euro ed è quindi sceso addirittura al di sotto del livello del 2020. All'inizio del 2022, il valore record era ancora superiore a 5.000 euro, ma è sceso sotto questa soglia verso la fine dell'anno. Complessivamente, si tratta di un calo del 20% dal picco di prezzo, anche se meno pronunciato se considerato in media annua (meno 12% su base annua). Tuttavia, anche il fatto che nel 2015, ad esempio, non sia stata raggiunta la soglia dei 2.500 euro, nonostante gli anni precedenti avessero già registrato un aumento significativo, rientra nella classifica.

I prezzi degli edifici dell'anteguerra sono scesi da 6000 a 5000 euro al metro quadro in due anni. Per le nuove costruzioni c'è stato solo un leggero calo di poco meno di 7000 euro, dovuto a una piccola variazione del tre per cento. Una delle ragioni di questa stabilità dei prezzi è la mancanza di volontà di ridurre i prezzi a causa della grande riluttanza ad acquistare.

Anche i prezzi delle case sono diminuiti in modo significativo. Nel 2022, le case a schiera costavano ancora in media 4900 euro al metro quadro, mentre nel 2023 erano poco più di 4300 euro. Una tendenza simile si riscontra per le case unifamiliari, che con 5.600 euro al metro quadro costano in realtà un po' meno rispetto al 2021, quando il prezzo era comunque superiore del 16%.

Il calo dei prezzi è particolarmente significativo per gli immobili commerciali, dove i prezzi sono scesi del 15% rispetto ai 2.700 euro al metro quadro.

I valori di picco per le posizioni privilegiate, come Königsallee, rimangono stabili, con un intervallo compreso tra 32.000 e 55.000 euro al metro quadro di terreno edificabile. Anche per le case occupate dai proprietari in posizioni medio-buone, come Benrath, continuano a valere valori fondiari standard compresi tra 1050 e 1800 euro al metro quadro.

Un'analisi più approfondita dei quartieri della città rivela chiare differenze. In località medie come Unterrath, i valori immobiliari standard per i condomini (costruiti nel 1980) sono di 3850 euro al metro quadro, mentre a Oberkassel sono stati raggiunti più volte valori di picco di 10.000 euro, secondo il comitato.

Fonte: RP online

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