Cancellazioni per uso personale - Quali regole si applicano?
21/03/2024 · Autor: Marius Grumbt
Il tema della cessazione dell'occupazione da parte del proprietario è oggetto di un intenso dibattito, e le prospettive al riguardo differiscono come ci si aspetterebbe. I proprietari vedono limitata la loro libertà di proprietà se non possono usare la loro proprietà come desiderano. Alcuni ritengono che le norme di protezione siano troppo generose, il che rende la disdetta per uso personale un rischio difficile da calcolare, sia dal punto di vista legale che finanziario.
D'altro canto, gli inquilini si sentono spesso indifesi contro le disdette per uso personale. Devono sempre aspettarsi di essere costretti a lasciare la loro casa abituale e il loro ambiente familiare e di dover trovare un nuovo alloggio a costi più elevati. Il sospetto che l'esigenza di uso personale possa essere simulata per poter riaffittare l'appartamento a un prezzo più alto sorge rapidamente.
Una recente sentenza del Tribunale regionale di Berlino ha fatto scalpore: Una disdetta per uso personale è stata accettata, ma agli inquilini è stato concesso il diritto di continuare il contratto di locazione per due anni a causa dell'impossibilità di trovare un appartamento sostitutivo adeguato a condizioni ragionevoli (67 S 264/22). A titolo di risarcimento per il proprietario, il tribunale si è limitato a ordinare l'aumento dell'affitto precedente al livello standard di mercato per il periodo rimanente.
È il momento di verificare i fatti. Quali sono le regole che si applicano alle cessazioni dell'occupazione da parte del proprietario? Come si pronunciano i tribunali in questi casi? E a cosa devono prestare attenzione inquilini e proprietari per evitare conflitti e controversie legali in relazione alla disdetta dell'occupazione da parte del proprietario?
Generalmente, in Germania, una serie di norme è stata concepita per proteggere gli inquilini. I contratti di locazione residenziale sono generalmente a tempo indeterminato. Il locatore non può recedere dal contratto per un periodo limitato o improvvisamente senza un motivo valido. Un motivo ammissibile per la risoluzione può essere, ad esempio, una violazione degli obblighi da parte dell'inquilino, come un ritardo nel pagamento di almeno due mesi di affitto. Un altro motivo di disdetta può essere rappresentato da esigenze proprie del locatore.
Per far sì che una disdetta per uso personale sia efficace, il locatore deve osservare alcuni punti. Deve essere in grado di dimostrare in modo plausibile e verificabile che ha bisogno dell'appartamento per sé o per i suoi parenti stretti. In alcune situazioni, anche la necessità di persone esterne, come ad esempio una badante a tempo pieno, può essere un motivo sufficiente per la disdetta. In questo caso, il locatore dovrà essere in grado di dimostrare la corrispondente necessità di assistenza.
L'arrivo di una badante potrebbe essere considerato un "interesse legittimo" per il licenziamento. Tuttavia, va notato che una regola speciale si applica agli appartamenti per soli nonnini, cioè piccoli appartamenti affittati in case indipendenti altrimenti occupate dai proprietari. I locatori possono disdire anche questi appartamenti senza un interesse legittimo, ma con un periodo di preavviso più lungo di tre mesi rispetto agli altri casi.
Se il locatore ha bisogno dell'appartamento per sé, la necessità deve essere plausibile. Ad esempio, se il proprietario intende trasferirsi nell'appartamento precedentemente affittato per vivere più vicino al suo posto di lavoro. Allo stesso modo, se la famiglia del locatore si sta allargando e l'appartamento attuale non è più sufficiente per ospitare tutti i membri della famiglia. L'uso proprio potrebbe anche essere giustificato se l'appartamento cancellato è privo di barriere architettoniche e il proprietario deve trasferirsi per motivi di età.
Se il proprietario possiede più appartamenti in affitto, deve giustificare il motivo per cui l'appartamento disdetto è necessario per sé o per i suoi familiari. Nel caso di una disdetta per uso personale, il rapporto tra le esigenze personali e le dimensioni dell'appartamento deve essere adeguato. Ad esempio, sarebbe irragionevole dare un preavviso a una famiglia di cinque persone per un grande appartamento di quattro stanze per ospitare una figlia studentessa.
Il periodo di preavviso può arrivare fino a 9 mesi
Il periodo di preavviso per una disdetta per uso personale è di almeno tre mesi, mentre il locatore deve notificarlo all'inquilino per iscritto. Il periodo di preavviso è esteso a seconda della durata del contratto di locazione: fino a sei mesi per un contratto di locazione da cinque a otto anni e fino a nove mesi per un contratto di locazione superiore a otto anni. L'inquilino ha il diritto di opporsi entro due mesi dal ricevimento della lettera di disdetta. In questo caso, il locatore può intentare un'azione di sfratto, mentre l'inquilino può rimanere nell'appartamento fino alla risoluzione del caso.
La lettera di disdetta deve rispettare tutte le formalità necessarie. Tra le altre cose, deve elencare i nomi delle persone per le quali si dichiara l'uso personale e, se del caso, il loro grado di parentela. Il locatore deve spiegare chiaramente il motivo dell'uso personale e informare l'inquilino del suo diritto di opposizione.
Se un condominio viene trasformato in condominio, si applicano periodi di blocco per la cancellazione dell'uso personale. La durata di questi periodi di blocco varia a seconda delle autorità federali, statali e locali e può arrivare fino a dieci anni. I potenziali acquirenti che desiderano acquistare da un proprietario che ha precedentemente convertito una proprietà in affitto in appartamenti separati dovrebbero informarsi in anticipo sui possibili periodi di blocco.
Ci sono anche casi in cui una cancellazione per uso personale non è possibile in linea di principio. Alcuni contratti di locazione escludono tale disdetta e alcuni inquilini hanno un diritto di residenza a vita che esclude anche la disdetta per uso personale. Tuttavia, una clausola del contratto di locazione che consenta una disdetta per uso personale secondo regole meno rigide di quelle previste dalla legge non sarebbe valida.
Avviso di licenziamento per uso personale: Quali opzioni ha l'inquilino per difendersi
Se l'inquilino vuole agire contro una disdetta per uso personale, deve verificare attentamente se sono stati rispettati i requisiti di legge. Ad esempio, il locatore deve indicare chiaramente a chi è destinato l'appartamento. Tuttavia, non è ben definito quale sia il grado di parentela necessario per giustificare una disdetta per uso personale. Di norma, tuttavia, questo vale per le persone per le quali il locatore avrebbe il diritto di rifiutarsi di testimoniare in base al diritto processuale. Si tratta di coniugi, fidanzati, parenti diretti (figli, genitori, nonni), fratelli, nipoti. Possono essere considerati anche parenti più lontani, come zii, figli, suoceri, cognati e cognate (Tribunale di Berlino-Mitte, 25 C 183/22). Un rapporto personale stretto non è generalmente considerato necessario, ma può essere utile a seconda della situazione.
Il locatore non è tenuto a indicare il nome della persona per la quale si richiede l'uso personale. Tuttavia, se viene indicato un nome, questo deve essere corretto (Landgericht Berlin, 67 S 5/23). Se non viene indicato alcun nome, la persona deve essere chiaramente identificabile (Landgericht Berlin, 67 S 288/22). Una dichiarazione generica come "per uno dei miei figli" non è sufficiente. Non è nemmeno necessario nominare tutte le persone che si trasferiscono: è sufficiente che vi siano informazioni sufficienti sulla persona in questione a cui si riferisce l'uso personale.
Se l'inquilino sospetta che l'avviso di uso personale sia in realtà una tattica, può agire contro di esso in determinate circostanze. Il Tribunale regionale di Berlino, ad esempio, ha annullato una disdetta per uso personale perché una persona vicina al locatore aveva vissuto in precedenza in un appartamento analogo di proprietà del locatore e si era trasferita solo per facilitare la vendita di questo appartamento. I giudici hanno ritenuto che la disdetta dell'altro appartamento per consentire alla persona vicina di trasferirsi fosse un abuso di diritto (66 S 170/22).
Se si scopre che una disdetta per uso personale era fittizia, l'inquilino che si è trasferito può chiedere un risarcimento. Questo può includere i costi di trasferimento, il pagamento di un doppio affitto e la differenza tra il vecchio e il nuovo affitto per diversi anni (Tribunale di Coesfeld, 4 C 156/19).
Se il proprietario possiede più appartamenti, deve anche spiegare perché l'appartamento in questione è necessario per il suo uso personale. Se non è in grado di spiegarlo in modo convincente, la disdetta potrebbe essere invalidata in determinate circostanze. Se più appartamenti sono adatti, il locatore può, ad esempio, scegliere quello con l'affitto più basso. Non è obbligato a fare una selezione sociale in anticipo (Landgericht Berlin, 64 S 91/18). I criteri sociali avrebbero un ruolo solo in un eventuale test di difficoltà.
Inoltre, deve esserci una necessità specifica per l'uso personale; non sono ammesse cessazioni puramente precauzionali dell'uso personale. Secondo il Tribunale regionale di Monaco I, ad esempio, un preavviso di otto mesi sarebbe troppo lungo (14 S 14047/22).
Se la disdetta per uso personale è probabile che sia efficace, l'inquilino ha solo un altro modo per difendersi: può invocare un'eccessiva difficoltà che non può essere giustificata dagli interessi del locatore. Per farlo, l'inquilino deve presentare un'opposizione almeno due mesi prima della scadenza del termine di preavviso.
Anche i motivi di salute possono portare a un caso di disagio. In casi estremi, il locatore può addirittura essere obbligato a continuare il contratto di locazione a tempo indeterminato, ad esempio se si ritiene che l'inquilino sia a forte rischio di suicidio quando è costretto a lasciare l'appartamento (Corte federale di giustizia, VIII ZR 390/21).
Una soluzione finanziaria può evitare una controversia legale
Tutto questo fa capire ai proprietari: In molti casi, l'inquilino a cui è stato dato un preavviso di licenziamento per motivi personali non lascerà volontariamente l'appartamento. In queste situazioni, il locatore può adottare due approcci. La prima opzione è quella di negoziare con l'inquilino. Il locatore potrebbe offrire all'inquilino degli incentivi finanziari per il suo trasferimento. Tuttavia, un tale premio per il trasloco non è deducibile dalle tasse, a differenza di quanto avviene, ad esempio, per l'ammodernamento dell'appartamento.
In alternativa, il locatore potrebbe offrire all'inquilino un appartamento alternativo, se ne ha uno. Tuttavia, ciò presuppone che il rapporto tra inquilino e proprietario sia intatto.
Se una soluzione amichevole non è possibile, l'ultima opzione è quella di presentare un'azione di sfratto. Tuttavia, il locatore deve essere preparato al fatto che l'appartamento non verrà sfrattato immediatamente se l'inquilino si difende legalmente.
Prima di intraprendere questa strada, il locatore deve verificare se l'inquilino può rivendicare con successo un caso di disagio. Questo potrebbe essere il caso di un inquilino in cattive condizioni di salute o fragile a causa dell'età. Tra i casi di disagio vi è anche il radicamento sociale di un inquilino di vecchia data nel suo quartiere o il cambio di scuola per i suoi figli.
La possibilità che il caso di disagio invocato dall'inquilino impedisca la disdetta dipende dal singolo caso. L'inquilino deve dimostrare il motivo del disagio al di là di ogni dubbio. Questo può essere talvolta difficile, anche nel caso di problemi di salute. Ad esempio, la Corte federale di giustizia ha stabilito in due casi nel 2019 che un esperto nominato dal tribunale deve esaminare i certificati medici degli inquilini (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Ciò significa che i certificati medici da soli non possono impedire automaticamente una disdetta per uso personale.
Anche se l'inquilino ha impedito una disdetta per uso personale, il locatore può comunque prendere provvedimenti. L'anno scorso, il Tribunale regionale di Berlino ha stabilito che il locatore può essere tenuto a continuare una locazione di questo tipo solo se gli è consentito di aumentare l'affitto a un nuovo livello di locazione in linea con il mercato (67 S 20/23). Tuttavia, l'aumento dell'affitto deve continuare a essere socialmente accettabile e rimanere accessibile per l'inquilino.
Se il locatore ha avuto successo con il suo recesso per uso personale, può riaffittare l'appartamento dopo un periodo ragionevole di utilizzo. Tuttavia, la definizione legale di periodo di utilizzo ragionevole non è specificata. Tuttavia, il locatore deve essere in grado di dimostrare che non ha simulato un uso personale. In caso contrario, sarebbe tenuto a pagare i danni all'inquilino che ha terminato il contratto, come già descritto.
Fonte: WiWo online
