Cosa possiamo aspettarci dal mercato immobiliare nel 2021?

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ungherese ha raggiunto un picco massimo. I prezzi delle case sono aumentati a un ritmo superiore alla media, anche per gli standard europei, prima di una flessione l'anno scorso. Quest'anno, tuttavia, il mercato potrebbe migliorare ulteriormente, poiché lo Stato sostiene efficacemente i volumi delle transazioni e il segmento premium continua a generare una solida domanda da parte di gruppi target benestanti.

Il mercato immobiliare ungherese si è ripreso intorno al 2015-16 e ha vissuto un secondo boom immobiliare nel 2017-19, dopo quello di inizio millennio. Mentre il primo boom all'inizio del nuovo millennio era stato alimentato principalmente dai sussidi governativi per l'edilizia abitativa e dai prestiti in valuta estera a basso costo, gli ultimi anni hanno fornito una base molto più solida per il boom immobiliare.

I dati macroeconomici, in particolare, hanno fornito un sostegno forte e credibile al mercato immobiliare: La crescita del PIL in Ungheria è ben al di sopra della media dell'UE, l'inflazione è stata quasi inesistente per diversi anni, ma anche il recente livello di circa il 3% non è eccezionale. La forte crescita economica ha portato a un boom del settore edilizio e del mercato immobiliare, perché quest'ultimo, come sappiamo, è l'indicatore più importante dell'economia, la cartina di tornasole che mostra se i processi economici si stanno muovendo nella giusta direzione.

Il boom ha avuto un impatto non solo a livello macro, ma anche a livello di ampi strati sociali. Il mercato del lavoro si è espanso enormemente, con 800.000 nuovi posti di lavoro creati in un decennio, e uno dei dati più importanti è l'attività economica della popolazione di età compresa tra i 15 e i 74 anni, che è passata dal 54% del 2010 a oltre il 64% nel 2020, secondo KSH. I salari sono aumentati, i consumi hanno continuato a espandersi, le vendite al dettaglio sono cresciute per oltre 80 mesi prima del 2020, il tasso di interesse di riferimento è ai minimi storici in Ungheria da anni e di conseguenza i prestiti per l'edilizia abitativa si avvicinano ai livelli dell'Europa occidentale, per non parlare dei prestiti sovvenzionati dal governo.

Mercato immobiliare in espansione

Il secondo boom immobiliare è caratterizzato anche da un'elevata diversificazione degli asset, per cui non solo gli immobili commerciali - edifici per uffici, centri logistici, hotel, centri commerciali - ma anche il mercato residenziale ha acquisito importanza su un ampio spettro. Negli ultimi anni, diversi gruppi target sono diventati attivi sul mercato, non solo il segmento residenziale più economico, ma anche il segmento delle nuove costruzioni di fascia media e il segmento premium.

Il rafforzamento di quest'ultimo è stato accompagnato dal rafforzamento delle piccole e medie imprese e delle grandi aziende in Ungheria, mentre anche gli attori globali stabiliti e in costante sviluppo in Ungheria sono diventati attivi sul mercato immobiliare ungherese. È risaputo che l'economia ungherese è un mercato molto aperto in termini globali e quindi, oltre ai proprietari e ai dirigenti di aziende globali, c'è una base di investitori diversificata, come il significativo potere d'acquisto russo e cinese, che è anche attivo nel mercato immobiliare di pregio.

La crescita spettacolare dell'ultimo decennio può essere illustrata dal rapporto sul mercato immobiliare della Banca Nazionale d'Ungheria (MNB). Mentre i prezzi sono cresciuti in modo dinamico in tutte le capitali europee, Budapest si è distinta dalle altre metropoli, con i prezzi delle case che alla fine del 2018 avevano già superato il doppio del livello del 2009.

L'epidemia ha rallentato il mercato

Il 2020 è stato un anno di stallo, in quanto l'epidemia, l'aumento dell'IVA sulle abitazioni di nuova costruzione al 27% e il calo del numero di acquirenti per investimento a causa delle perdite sul mercato Airbnb hanno ridotto i volumi delle transazioni. Secondo la MNB, il mercato immobiliare ungherese è stato minacciato da prezzi gonfiati in passato, dato che i prezzi hanno iniziato a salire vertiginosamente nell'ultimo decennio. L'anno scorso ha portato un po' di sollievo in questo senso, anche se i prezzi sono aumentati ancora di qualche punto percentuale a livello nazionale.

Ci aspettiamo una ripresa anche l'anno prossimo

Dato che i fondamentali economici sopra citati sono stabili e gli esperti si aspettano che l'economia nazionale si riprenda dopo il contenimento dell'epidemia, gli analisti internazionali prevedono anche una crescita del PIL nazionale del 4% nel 2021, quindi il mercato immobiliare potrebbe riprendersi dopo il rallentamento dell'anno scorso. Quest'anno non si prevedono aumenti di prezzo particolarmente consistenti, ma l'intensità del mercato e il numero di vendite potrebbero superare i livelli dell'anno scorso.

Il programma di edilizia abitativa, che da gennaio sarà ampliato con nuovi elementi, sarà utilizzato per appartamenti del valore di 30-50 milioni di fiorini, mentre i lotti e le case più costose saranno destinati alla domanda solvibile, che non è stata particolarmente difficile da soddisfare anche dopo l'epidemia dell'anno scorso.

Quindi il mercato degli immobili di pregio, delle case a schiera e delle ville, continua ad attrarre potenziali acquirenti, in quanto gli acquirenti che sono entrati nel mercato Airbnb a scopo di investimento non si rivolgono a questo segmento di pregio, ma preferiscono acquistare appartamenti in centro città con 1,5-3 camere da letto, secondo il database di AirDNA. Nel mercato degli investimenti, le condizioni favorevoli dei titoli di Stato ungheresi Plus (MÁP+), lanciati nel giugno 2019, hanno attirato anche un certo segmento di mercato lontano dal settore immobiliare, ma si tratta per lo più di persone che ragionano in termini di decine di milioni di fiorini.

Secondo gli esperti del Comitato consultivo per le abitazioni e il mercato immobiliare (LITT) istituito dalla MNB, gli investitori hanno fiducia nel mercato immobiliare, per cui, nonostante il calo significativo di alcune categorie di prezzo nell'ultimo anno, dal lato dei venditori non è ancora aumentata la percentuale di coloro che hanno venduto i loro precedenti investimenti.