Μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας 2022 - Ακίνητα στο Μόναχο και τη γύρω περιοχή

Μια επισκόπηση των σημαντικότερων απαντήσεων

Αγαπητέ ιδιοκτήτη, το φθινόπωρο του 2019, ο νομοθέτης αποφάσισε μια νέα βάση υπολογισμού του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ο νέος κανονισμός πρόκειται να τεθεί σε ισχύ από το 2025.

Αλλά τι σημαίνει αυτό για εσάς ως ιδιοκτήτη ακινήτων; Κατωτέρω συγκεντρώσαμε για εσάς τις σημαντικότερες ερωτήσεις και απαντήσεις σχετικά με τη μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας. Καλή εξερεύνηση.

Γενικές πληροφορίες για τον φόρο ακίνητης περιουσίας

Τι είναι ο φόρος ακίνητης περιουσίας;

Στη Γερμανία, ο φόρος ακίνητης περιουσίας είναι ένας φόρος επί της γης και των ακινήτων, αλλά και επί των κληρονομικών δικαιωμάτων δόμησης σε οικιακά ακίνητα και της αξιοποίησής τους, τον οποίο οφείλει να καταβάλει ο ιδιοκτήτης. Στην περίπτωση εκμίσθωσης, ο φόρος ακίνητης περιουσίας μπορεί να μετακυλιστεί στους ενοικιαστές μέσω των λειτουργικών δαπανών. Η είσπραξη του φόρου ακίνητης περιουσίας διέπεται από τον νόμο περί φόρου ακίνητης περιουσίας (GrStG).

Τα έσοδα που προκύπτουν από τον φόρο ακίνητης περιουσίας καταλήγουν αποκλειστικά στις πόλεις και τους δήμους. Σήμερα ανέρχονται σε σχεδόν 15 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως. Αυτό καθιστά τον φόρο ακίνητης περιουσίας μία από τις σημαντικότερες πηγές εσόδων για τις τοπικές αρχές. Οι τοπικές αρχές χρειάζονται αυτά τα κεφάλαια για να χρηματοδοτήσουν σχολεία, παιδικούς σταθμούς, κολυμβητήρια και βιβλιοθήκες και για να πραγματοποιήσουν σημαντικές επενδύσεις σε τοπικές υποδομές, όπως δρόμους, ποδηλατόδρομους και γέφυρες.

Γιατί αποφασίστηκε η μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας;

Το Ομοσπονδιακό Συνταγματικό Δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικό το ισχύον σύστημα υπολογισμού του φόρου ακίνητης περιουσίας, καθώς αντιμετωπίζει διαφορετικά παρόμοια ακίνητα και, ως εκ τούτου, παραβιάζει την αρχή της ίσης μεταχείρισης που κατοχυρώνεται στον Βασικό Νόμο. Ως εκ τούτου, μια νέα νομοθετική ρύθμιση θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2025. Ο σημερινός υπολογισμός του φόρου ακίνητης περιουσίας βασίζεται σε αξίες ακινήτων δεκαετιών (τις λεγόμενες τυποποιημένες αξίες): Στη Δύση, τα ακίνητα λαμβάνονται υπόψη σύμφωνα με την αξία τους το 1964. Στα νέα ομόσπονδα κρατίδια, οι υποκείμενες αξίες είναι ακόμη παλαιότερες, με βάση εκτιμήσεις του 1935.

Αυτές οι τυποποιημένες αξίες πολλαπλασιάζονται με έναν τυποποιημένο συντελεστή, τη λεγόμενη φορολογική βάση, και στη συνέχεια με τον λεγόμενο συντελεστή εκτίμησης. Ενώ η εκάστοτε φορολογική υπηρεσία καθορίζει τη φορολογική βάση μέσω της ειδοποίησης για τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας, ο συντελεστής εκτίμησης -και συνεπώς τελικά το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας- καθορίζεται ανεξάρτητα από τις τοπικές αρχές. Λόγω της ρήτρας ανοίγματος στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης του φόρου ακίνητης περιουσίας, τα ομόσπονδα κρατίδια θα εξουσιοδοτηθούν στο μέλλον να θεσπίσουν και να εφαρμόσουν τους δικούς τους νόμους για τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Είναι πλέον βέβαιο ότι η πλειονότητα των ομόσπονδων κρατιδίων θα εφαρμόσει το ομοσπονδιακό μοντέλο (σε ορισμένες περιπτώσεις με μικρές τροποποιήσεις), ενώ ορισμένα ομόσπονδα κρατίδια έχουν αποφασίσει να μην το πράξουν και εφαρμόζουν τη δική τους μέθοδο υπολογισμού, π.χ. ένα καθαρό "μοντέλο εμβαδού", ένα "μοντέλο θέσης κατοικίας" ή ένα "μοντέλο συντελεστή εμβαδού", το οποίο λαμβάνει υπόψη όχι μόνο το μέγεθος του ακινήτου αλλά και τη θέση του. Ανεξάρτητα από τις προαναφερθείσες παραλλαγές μοντέλων, το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας θα συνεχίσει να καθορίζεται ουσιαστικά από τις τοπικές αρχές μέσω του λεγόμενου συντελεστή εκτίμησης. Κατά συνέπεια, ενδέχεται να υπάρχουν σημαντικές διαφορές στην επιβάρυνση από το φόρο ακίνητης περιουσίας για τα επιμέρους ακίνητα στα επιμέρους ομόσπονδα κρατίδια και τους δήμους. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ρυθμίζει μόνο την τυποποιημένη αξία μέσω του νόμου περί εκτίμησης. Καθώς οι αξίες των οικοπέδων και των κτιρίων έχουν εξελιχθεί πολύ διαφορετικά τόσο στη Δύση όσο και στην Ανατολή από το 1935 και το 1964 αντίστοιχα, υπάρχουν σήμερα σοβαρές φορολογικές ανισότητες οι οποίες, κατά τη γνώμη του Ομοσπονδιακού Συνταγματικού Δικαστηρίου, δεν είναι πλέον συμβατές με τη νομική βάση του φόρου ακίνητης περιουσίας. Κατά συνέπεια, οι πληρωμές του φόρου ακίνητης περιουσίας έχουν αποσυνδεθεί από τις πραγματικές αξίες των ακινήτων.

Υπολογισμός του φόρου ακίνητης περιουσίας

Η καταληκτική ημερομηνία για την επανεκτίμηση των αντικειμενικών αξιών βασίζεται στις επίσημες αντικειμενικές αξίες γης από την 1η Ιανουαρίου 2022. Από το 2025, θα ισχύουν στη συνέχεια οι νέες αντικειμενικές αξίες ως βάση υπολογισμού, καθώς και οι νέοι συντελεστές φόρου ακίνητης περιουσίας και οι δημοτικοί συντελεστές υπολογισμού.

Πότε πρέπει να πληρώσω τον νέο φόρο ακίνητης περιουσίας;

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας που υπολογίζεται με βάση το αντίστοιχο υπόδειγμα της χώρας καταβάλλεται από την 1η Ιανουαρίου 2025. Το μελλοντικό ποσό του ατομικού φόρου ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί ακόμη να προσδιοριστεί, καθώς πρέπει πρώτα να καθοριστούν οι αξίες των ακινήτων και τα στατιστικά επίπεδα των ενοικίων. Θα χρειαστούν πιθανώς αρκετά χρόνια μέχρι να οριστικοποιηθεί το συγκεκριμένο ποσό του μελλοντικού φόρου ακίνητης περιουσίας.

Πώς θα υπολογίζεται ο φόρος ακίνητης περιουσίας βάσει του ομοσπονδιακού μοντέλου στο μέλλον*;

Το ποσό του φόρου ακίνητης περιουσίας θα συνεχίσει να υπολογίζεται σύμφωνα με την ακόλουθη αρχή:

Αξία φόρου ακίνητης περιουσίας x φορολογική βάση x συντελεστής εκτίμησης = φόρος ακίνητης περιουσίας

Η αξία του φόρου ακίνητης περιουσίας καθορίζεται από την εφορία βάσει δήλωσης εκτίμησης, η φορολογική βάση καθορίζεται από τον νόμο και ο συντελεστής εκτίμησης καθορίζεται από την πόλη ή τον δήμο.

* Για λόγους σαφήνειας, οι ακόλουθες επεξηγήσεις περιορίζονται στο ομοσπονδιακό μοντέλο.

• 1ο βήμα: Υπολογισμός της αξίας της γης: Οι κύριοι παράγοντες είναι η αντίστοιχη αξία της γης (τυπική αξία γης) και το ποσό του στατιστικά προσδιορισμένου καθαρού ψυχρού ενοικίου, το οποίο καθορίζεται, μεταξύ άλλων, από τον λεγόμενο δείκτη ενοικίου. Αυτός εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από το λεγόμενο επίπεδο ενοικίου του εκάστοτε δήμου (όσο υψηλότερο είναι το επίπεδο ενοικίου, τόσο υψηλότερο τείνει να είναι το ενοίκιο σε έναν δήμο). Άλλοι παράγοντες περιλαμβάνουν το εμβαδόν του οικοπέδου, τον τύπο του ακινήτου και την ηλικία του κτιρίου. Η κατηγοριοποίηση των δήμων σε επίπεδα ενοικίου πραγματοποιήθηκε από το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Οικονομικών με βάση στοιχεία της Ομοσπονδιακής Στατιστικής Υπηρεσίας σχετικά με τα μέσα ενοίκια και στα 16 ομόσπονδα κρατίδια.
• 2ο βήμα: εξισορρόπηση των αυξήσεων της αξίας που προέκυψαν με τη σύγκριση των σημερινών αξιών με τις αξίες που δεν έχουν επικαιροποιηθεί από το 1935 ή το 1964. Για το σκοπό αυτό, ο λεγόμενος συντελεστής φορολογικής βάσης - ένας παράγοντας που είναι σημαντικός για τον υπολογισμό του φόρου ακίνητης περιουσίας - θα μειωθεί σημαντικά στο 1/10 περίπου της προηγούμενης αξίας, δηλαδή από 0,35% σε 0,031% για τα οικιστικά ακίνητα (μονοκατοικίες και ημιυπαίθριες κατοικίες, ενοικιαζόμενα ακίνητα και διαμερίσματα) και 0,034% για τα μη οικιστικά ακίνητα (εμπορικά ακίνητα, ακίνητα μικτής χρήσης, μερική ιδιοκτησία, άλλα ανεπτυγμένα ακίνητα). Επιπλέον, η κοινωνική στέγαση καθώς και οι κοινοτικές και συνεταιριστικές κατοικίες θα συνεχίσουν να επιδοτούνται μέσω του φόρου ακίνητης περιουσίας. Συνεπώς, οι εταιρείες που καθιστούν δυνατή την προσιτή στέγαση θα λάβουν πρόσθετη έκπτωση 25% επί του φορολογικού συντελεστή, η οποία θα έχει φορομπηχτικό αποτέλεσμα.
• 3. Βήμα: Προσαρμογή των συντελεστών εκτίμησης από τους δήμους: Εάν τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας σε μεμονωμένους δήμους μεταβληθούν λόγω της αναπροσαρμογής, έχουν τη δυνατότητα να προσαρμόσουν τους συντελεστές εκτίμησής τους και να διασφαλίσουν έτσι ότι τα συνολικά έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας δεν θα μεταβληθούν σημαντικά.

Οι δήμοι έχουν ανακοινώσει ότι θα το πράξουν αυτό - επειδή μια αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας ειδικότερα δεν θα ήταν πολιτικά βιώσιμη λόγω της συνταγματικά απαιτούμενης αναδιοργάνωσης. Ωστόσο, ο συντελεστής εκτίμησης θα εξακολουθήσει να αποτελεί βασικό εργαλείο των δήμων για τον καθορισμό του ύψους του φόρου ακίνητης περιουσίας στο μέλλον.

Ποιος είναι ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας C;

Εκτός από τον φόρο ακίνητης περιουσίας Α (γεωργικός) για εκτάσεις που ανήκουν σε δασικές και γεωργικές επιχειρήσεις) και τον φόρο ακίνητης περιουσίας Β (οικοδομές) για ανεπτυγμένα και μη ανεπτυγμένα οικόπεδα, μερική ιδιοκτησία και κληρονομικά δικαιώματα δόμησης, η εισαγωγή του φόρου ακίνητης περιουσίας Γ αποσκοπεί στην αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικιών, ιδίως στις αστικές περιοχές. Στο μέλλον, οι δήμοι θα μπορούν να καθορίζουν υψηλότερο συντελεστή για τα οικόπεδα που είναι έτοιμα για οικοδόμηση αλλά μη ανεπτυγμένα, εφόσον δεν υπάρχει ανάπτυξη σε αυτά. Αυτός ο λεγόμενος φόρος ακίνητης περιουσίας C καθιστά έτσι την κερδοσκοπία ακριβότερη και δημιουργεί οικονομικά κίνητρα για την πραγματική δημιουργία χώρου κατοικίας σε οικόπεδα έτοιμα για οικοδόμηση.

Μπορεί ο φόρος ακίνητης περιουσίας να εκπέσει από τον φόρο;

Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται, ο φόρος ακίνητης περιουσίας εκπίπτει από τον φόρο- εκπίπτει στη φορολογική δήλωση στην ενότητα "Εισόδημα από εκμίσθωση και χρηματοδοτική μίσθωση" ως μέρος των δαπανών που σχετίζονται με το εισόδημα. Οι ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν οι ίδιοι το ακίνητό τους δεν μπορούν να εκπέσουν το φόρο ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση μερικής εκμίσθωσης, ο φόρος ακίνητης περιουσίας μπορεί να εκπέσει κατ' αναλογία.

Ποιος υποχρεούται να υποβάλει δήλωση φόρου;

Όντας ιδιοκτήτης ενός οικοδομημένου ή αδόμητου οικοπέδου ή μιας πολυκατοικίας, πρέπει να υποβάλλετε δήλωση για τον προσδιορισμό της αξίας του φόρου ακίνητης περιουσίας. Σε περιπτώσεις μίσθωσης, μόνο ο μισθωτής πρέπει να υποβάλει δήλωση.

Πότε και πώς πρέπει να υποβληθεί η δήλωση εκτίμησης;

Η δήλωση εκτίμησης πρέπει να υποβάλλεται ψηφιακά* στην αρμόδια ΔΟΥ από την 1η Ιουλίου έως την 31η Οκτωβρίου 2022. Αυτό είναι εφικτό μέσω της ηλεκτρονικής φορολογικής υπηρεσίας ELSTER (www.elster.de). Εάν έχετε ήδη λογαριασμό χρήστη (π.χ. για τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος), μπορείτε να τον χρησιμοποιήσετε και για τη φορολογία ακινήτων- διαφορετικά, μπορείτε να τον δημιουργήσετε τώρα στη διεύθυνση www.elster.de. Η ψηφιακή υποβολή μπορεί επίσης να γίνει μέσω άλλων παρόχων λογισμικού, εάν είναι απαραίτητο. Η υποβολή δικαιολογητικών γενικά δεν προβλέπεται.

* Μόνο σε μεμονωμένες περιπτώσεις (οι λεγόμενες περιπτώσεις δυσχερούς κατάστασης) - εάν η ηλεκτρονική υποβολή είναι οικονομικά ή προσωπικά αδικαιολόγητη για τον φορολογούμενο - είναι δυνατή η υποβολή σε έντυπη μορφή. Αυτό συμβαίνει ιδίως εάν ο φορολογούμενος δεν διαθέτει τον απαραίτητο τεχνικό εξοπλισμό, η δημιουργία των τεχνικών δυνατοτήτων για τη διαβίβαση δεδομένων θα ήταν δυνατή μόνο με σημαντική οικονομική δαπάνη ή ο φορολογούμενος δεν είναι σε θέση να χρησιμοποιήσει ή είναι μόνο εν μέρει σε θέση να χρησιμοποιήσει τις δυνατότητες απομακρυσμένης διαβίβασης δεδομένων σύμφωνα με τις ατομικές του γνώσεις και δεξιότητες.

Πληροφορίες από την εφορία

Ποια εφορία είναι αρμόδια;

Η αρμόδια εφορία εξαρτάται γενικά από την τοποθεσία του ακινήτου σας και όχι από τον τόπο κατοικίας σας, ο οποίος μπορεί να διαφέρει.

Ποιες πληροφορίες απαιτούνται για τη δήλωση προσδιορισμού φόρου;

Ως ιδιοκτήτης κατοικίας, θα λάβετε ενημερωτική επιστολή με τα στοιχεία που διαθέτει η φορολογική αρχή, καθώς και πληροφορίες που θα σας υποστηρίξουν στην προετοιμασία της δήλωσης εκτίμησης. Μπορείτε να μεταφέρετε τα δεδομένα στη δήλωση εκτίμησης, αφού τα ελέγξετε για την πληρότητα και την ακρίβειά τους. Αυτό περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τα εξής:

Αναφορά αρχείου Τοποθεσία του ακινήτου: Οδός, αριθμός σπιτιού, ταχυδρομικός κώδικας και πόλη Περιοχή(-ές) και αγροτεμάχιο(-α) Έκταση ακινήτου Τυπική αξία γης Τύπος ακινήτου (π.χ. αδόμητο ακίνητο ή οικογενειακή κατοικία) Έτος κατασκευής (μόνο μετά το 1949) Αριθμός διαμερισμάτων και χώρων κατοικίας Αριθμός γκαράζ/υπόγειων χώρων στάθμευσης (εφόσον υπάρχουν)

Αυτά τα στοιχεία μπορούν να βρεθούν, για παράδειγμα, στο συμβόλαιο αγοράς ή στα έγγραφα κατασκευής. Για να ελέγξετε την πληρότητα και την ακρίβεια, χρησιμοποιήστε την πύλη φόρου ακίνητης περιουσίας των φορολογικών αρχών.

Εάν έχετε οποιαδήποτε απορία, επικοινωνήστε με την τηλεφωνική γραμμή για τον φόρο ακίνητης περιουσίας της εφορίας σας, την οποία μπορείτε να βρείτε στον ιστότοπο της εφορίας σας. Μπορείτε επίσης να βρείτε περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας στη διεύθυνση www.bundesfinanzministerium.de.

Ποια είναι η αξία του ακινήτου σας σήμερα;

Ποια είναι η αξία του ακινήτου μου σήμερα; Οι ιδιοκτήτες θέτουν στον εαυτό τους αυτό το ερώτημα το αργότερο όταν θέλουν να πουλήσουν το δικό τους ακίνητο. Ωστόσο, πολύ λίγοι ιδιοκτήτες ακινήτων γνωρίζουν την τρέχουσα αξία του δικού τους ακινήτου.

Πάρτε τώρα τη δωρεάν ηλεκτρονική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σας