5 χαρακτηριστικά που αυξάνουν πραγματικά την αξία του ακινήτου σας

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων συχνά εκτιμούν λανθασμένα την αξία του ακινήτου τους και πολλοί υποτιμούν ποιοι παράγοντες αυξάνουν πραγματικά την αξία. Ακολουθούν πέντε βασικά χαρακτηριστικά που μπορούν να αυξήσουν βιώσιμα την αξία του ακινήτου σας:

Η ακριβότερη βίλα του Βερολίνου: αποκλειστική πολυτέλεια και κρυφό κόστος

Η ακριβότερη βίλα του Βερολίνου βρίσκεται στην περιοχή Grunewald και κοστίζει 13,5 εκατομμύρια ευρώ. Αυτό το υπέροχο ακίνητο προσφέρει πολυάριθμες πολυτελείς ανέσεις, όπως άμεση πρόσβαση στη λίμνη Hubertussee και εσωτερικές και εξωτερικές πισίνες. Χτισμένο το 1906, το ακίνητο διαθέτει οκτώ υπνοδωμάτια και δέκα μπάνια που κατανέμονται σε έναν εντυπωσιακό ζωτικό χώρο 1210 τετραγωνικών μέτρων. Το ευρύχωρο οικόπεδο στη λίμνη εκτείνεται σε 2720 τετραγωνικά μέτρα και προσφέρει άφθονο χώρο για αποκλειστικές υπαίθριες δραστηριότητες.

Η πισίνα μεταδίδει αποκλειστικότητα και αποτελεί δημοφιλές σύμβολο κύρους. Οι διασημότητες αρέσκονται να παρουσιάζονται με ένα κοκτέιλ στο χέρι μπροστά από την πισίνα τους. Όπως και με τα γιοτ, όσο μεγαλύτερη τόσο το καλύτερο. Αλλά αυτή η παρακμή έχει το τίμημά της, το οποίο υπερβαίνει την υψηλή τιμή αγοράς. Ο Βρετανός δισεκατομμυριούχος Nick Candy διαμαρτυρήθηκε πρόσφατα για τις ετήσιες δαπάνες συντήρησης ύψους 190.000 ευρώ για το ρετιρέ του στο Λονδίνο, με την πισίνα μήκους 21 μέτρων του συγκροτήματος διαμερισμάτων να συμβάλλει σημαντικά στο κόστος.

Πισίνα: πολυτέλεια με κρυφό κόστος

Η πισίνα δεν αυξάνει αυτόματα την αξία του ακινήτου - αλλά σημαίνει υψηλότερα έξοδα λειτουργίας για τον ιδιοκτήτη. Ο Sebastian Drießen, επικεφαλής του τμήματος έρευνας αγοράς της Sprengnetter, εξηγεί: "Στην πράξη, συχνά βλέπουμε ότι οι πρώην πισίνες στο υπόγειο είναι στεγνές και αντ' αυτών έχει τοποθετηθεί δάπεδο, ώστε ο χώρος να μπορεί να χρησιμοποιηθεί για άλλους σκοπούς". Αυτό δείχνει ότι η συντήρηση μιας πισίνας δεν είναι μόνο δαπανηρή, αλλά συχνά μπορεί να είναι και μη πρακτική."

Συμπεράσματα

Οι πολυτελείς ανέσεις, όπως οι πισίνες, μπορούν να αυξήσουν την ελκυστικότητα και την αξία ενός ακινήτου, αλλά δεν πρέπει να υποτιμάται το κόστος λειτουργίας και οι απαιτήσεις συντήρησης. Όταν αποφασίζετε να κάνετε μια τέτοια επένδυση, θα πρέπει να σταθμίζετε προσεκτικά τη μακροπρόθεσμη οικονομική επιβάρυνση.

Σύμφωνα με τη διαδικτυακή πλατφόρμα ImmoScout24, η μέση ζητούμενη τιμή για σπίτια με πισίνα είναι 3923 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η τιμή αυτή είναι κατά 28% υψηλότερη από τη μέση τιμή στο σύνολο της αγοράς, η οποία είναι 3060 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ωστόσο, η ImmoScout24 εξηγεί ότι η διαφορά αυτή δεν οφείλεται αποκλειστικά στην πισίνα. Οι υψηλότερες τιμές οφείλονται κυρίως στην τοποθεσία και σε άλλα χαρακτηριστικά των ακινήτων.

Επενδύσεις σε πισίνες: Υψηλό κόστος, χαμηλές αποδόσεις

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων διαπιστώνουν ότι η επένδυση σε πισίνες σπάνια αποδίδει. Λόγω των υψηλών λειτουργικών εξόδων, πολλοί ιδιοκτήτες θέλουν να πουλήσουν ξανά τα ακίνητα αυτά. Σύμφωνα με τη διαδικτυακή πλατφόρμα ImmoScout24, οι περισσότερες προσφορές για αγορά κατοικιών με πισίνες γίνονται στην περιοχή Bad Dürkheim: το 32% των καταχωρίσεων περιλαμβάνει πισίνες. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η περιφέρεια Saale-Holzland στη Θουριγγία με ποσοστό 19 τοις εκατό. Κατά μέσο όρο σε ολόκληρη τη Γερμανία, το 5,4 τοις εκατό των κατοικιών διαθέτει πισίνα.

Τιμές προσφοράς έναντι τιμών αγοράς

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι τιμές προσφοράς δεν είναι τιμές αγοράς. Οι αγοραστές κατοικιών με πισίνα λαμβάνουν υπόψη όχι μόνο την τιμή αγοράς, αλλά και το συνεχές κόστος συντήρησης και ανακαίνισης της πισίνας. Κατά τη μεταπώληση, πολλοί ιδιοκτήτες διαπιστώνουν ότι η επένδυση σε μια πισίνα σπάνια αποσβένεται - εκτός αν πρόκειται για εξαιρετικά ακριβά πολυτελή ακίνητα, όπως η βίλα στο Wannsee.

Η αγοραία αξία ενός ακινήτου

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων το βρίσκουν οδυνηρό, αλλά η αγορά ακινήτων δεν λαμβάνει υπόψη πόσα έχουν επενδυθεί σε ένα ακίνητο. Ενώ κάθε αγοραστής έχει ατομικές προτιμήσεις, υπάρχουν γενικοί παράγοντες που αυξάνουν ή μειώνουν την αξία ενός σπιτιού. Τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι αγοραστές θα πρέπει να γνωρίζουν αυτά τα κριτήρια:

Το πρότυπο είναι η νέα πολυτέλεια: Πώς ο ουδέτερος σχεδιασμός αυξάνει την αξία των ακινήτων

Η ιδιοκτησία σπιτιού προσφέρει το πλεονέκτημα ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν να σχεδιάσουν το ακίνητό τους σύμφωνα με τις δικές τους ιδέες. Ωστόσο, ένας υπερβολικά εξατομικευμένος σχεδιασμός μπορεί να αποβεί επιζήμιος κατά την πώληση του ακινήτου. Οι αγοραστές ακινήτων συχνά υπολογίζουν ήδη το κόστος των απαραίτητων μετατροπών κατά τη διάρκεια της προβολής, προκειμένου να σχεδιάσουν το ακίνητο σύμφωνα με τις δικές τους επιθυμίες. Επομένως, όσο πιο εξωφρενικός είναι ο σχεδιασμός, τόσο λιγότερο ελκυστικό είναι το σπίτι για τους δυνητικούς αγοραστές.

Γιατί το πρότυπο είναι καλύτερο

Ένα πολυτελές μπάνιο σε έντονο πορτοκαλί ή ροζ χρώμα μπορεί να είναι ελκυστικό για τον σημερινό ιδιοκτήτη, αλλά για τους περισσότερους αγοραστές αποτελεί περισσότερο ένα ακριβό εργοτάξιο. Η πιθανότητα να βρεθεί αγοραστής με παρόμοια ασυνήθιστο γούστο είναι χαμηλή. Αντίθετα, ένα ουδέτερα σχεδιασμένο μπάνιο με τυποποιημένα λευκά πλακάκια ανεβάζει την τιμή αγοράς, καθώς είναι διαχρονικό και ελκυστικό για την πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών.

Διαρρύθμιση δωματίων και αξία ακινήτου: Γιατί οι τυποποιημένες διαρρυθμίσεις πλεονεκτούν

Η διαρρύθμιση των δωματίων επηρεάζει σημαντικά την αξία ενός ακινήτου. Μια διαρρύθμιση που είναι υπερβολικά εξατομικευμένη μπορεί να μειώσει σημαντικά την αξία, καθώς οι δυνητικοί αγοραστές συχνά συνυπολογίζουν το κόστος για μετατροπές και προσαρμογές. Ιδανικά είναι τα δωμάτια που δεν είναι ούτε πολύ μεγάλα ούτε πολύ μικρά και επιτρέπουν την ευέλικτη χρήση χωρίς την ανάγκη εκτεταμένων δομικών μετατροπών.

Γιατί η καλά μελετημένη διαρρύθμιση των δωματίων είναι ζωτικής σημασίας

Κάθε αντισυμβατικός τοίχος που ο αγοραστής θα πρέπει να μετακινήσει ή να αφαιρέσει μπορεί να συμπιέσει την τιμή αγοράς. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες που σκέφτονται να μεταπωλήσουν μακροπρόθεσμα θα πρέπει ήδη κατά την ανακαίνιση να λάβουν υπόψη τους πιθανές μειώσεις της τιμής λόγω υπερβολικά μεμονωμένων ιδεών για τα δωμάτια.

Βελτιστοποίηση του κόστους του ακινήτου για υψηλότερη αξία

Το να είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας δεν σημαίνει ενοικίαση, αλλά ούτε και δωρεάν χρήση. Περιοχές του σπιτιού που επιβαρύνονται με έξοδα συντήρησης άνω του μέσου όρου, όπως η πισίνα ή η σάουνα, μπορούν να μειώσουν την αξία του ακινήτου, ιδίως σε τμήματα που προορίζονται να είναι προσιτά για μέσους εισοδηματίες. Στο πολυτελές τμήμα, από την άλλη πλευρά, τέτοια χαρακτηριστικά είναι συχνά στάνταρ.

Ένα μεγάλο οικόπεδο συνήθως αυξάνει την αξία ενός ακινήτου, αλλά ο πολύς χώρος μπορεί επίσης να οδηγήσει σε μείωση της τιμής. Οι δυνητικοί αγοραστές λαμβάνουν υπόψη το κόστος συντήρησης μεγάλων γκαζόν, τη φροντίδα των δέντρων, το κλάδεμα των φρακτών και την αφαίρεση των φύλλων. Αν ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κάνει μόνος του αυτές τις εργασίες, μπορεί να προκύψουν πρόσθετα έξοδα για κηπουρό.

Τα σύγχρονα σπίτια συχνά βασίζονται σε σχέδια ανοιχτού χώρου, για παράδειγμα με την απουσία τοίχων μεταξύ της κουζίνας και του καθιστικού, γεγονός που δημιουργεί περισσότερο φως και διαφάνεια. Ωστόσο, αυτό το άνοιγμα αυξάνει επίσης το κόστος θέρμανσης, καθώς πρέπει να θερμανθούν και τα γειτονικά δωμάτια. Τα υψηλά λειτουργικά έξοδα μπορεί να έχουν αρνητικό αντίκτυπο στην τιμή πώλησης. Από την άλλη πλευρά, μια αποδοτική κάτοψη που ελαχιστοποιεί το κόστος θέρμανσης μπορεί να αυξήσει την αξία του ακινήτου.

Αυτές οι γενικές αρχές δεν μπορούν να λάβουν πλήρως υπόψη τις ατομικές προτιμήσεις και ανάγκες των μεμονωμένων αγοραστών, οι οποίοι μπορεί να είναι διατεθειμένοι να αποδεχθούν υψηλότερο λειτουργικό κόστος για το ακίνητο των ονείρων τους. Παρ' όλα αυτά, χρησιμεύουν ως οδηγός για την αντικειμενική αποτίμηση ενός ακινήτου.

Ελευθερία στο ακίνητο: η ανεμπόδιστη χρηστικότητα αυξάνει την αξία

Η αξία ενός ακινήτου δεν καθορίζεται μόνο από τα φυσικά χαρακτηριστικά του, αλλά και από άυλους παράγοντες, όπως η ελευθερία χρήσης του. Οι υποψήφιοι αγοραστές εκτιμούν επίσης ένα σπίτι ανάλογα με το πόσο απεριόριστα μπορούν να το χρησιμοποιήσουν. Οι περιορισμοί μπορούν συνήθως να μειώσουν την αξία.

Πρακτικό παράδειγμα: Ένα ενδεικτικό παράδειγμα αυτών των περιορισμών είναι το δικαίωμα διέλευσης: Ένα οικόπεδο στο οποίο βρίσκεται ένα ακίνητο συνορεύει με έναν δρόμο, πίσω από τον οποίο βρίσκεται ένα άλλο οικόπεδο που έχει πρόσβαση στον δρόμο μόνο μέσω του πρώτου οικοπέδου. Επομένως, οι ιδιοκτήτες έχουν συμφωνήσει ένα δικαίωμα διέλευσης που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη του πίσω ακινήτου να διασχίζει το μπροστινό ακίνητο. Συνήθως, ο χρήστης του δικαιώματος διέλευσης καταβάλλει αποζημίωση στον ιδιοκτήτη του άλλου ακινήτου.

Ένας δυνητικός αγοραστής θα λάβει υπόψη του αυτή τη συμφωνία και, ανάλογα με τη σημασία του δικαιώματος διέλευσης, θα εξετάσει το ενδεχόμενο μείωσης της αξίας, εάν έχει ανησυχίες ή ενοχλήσεις με αυτό.

Επιρροή των δικαιωμάτων διέλευσης και των οικιστικών δικαιωμάτων στην αξία του ακινήτου

Οι περιορισμοί που επιβάλλονται από τα δικαιώματα διέλευσης και τα οικιστικά δικαιώματα μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την αξία ενός ακινήτου. Οι δυνητικοί αγοραστές συχνά λαμβάνουν υπόψη τους αυτούς τους παράγοντες κατά τη λήψη των αποφάσεων αγοράς και μπορούν να απαιτήσουν αντίστοιχες εκπτώσεις στην τιμή αγοράς.

Παράδειγμα δικαιώματος διέλευσης

Για να καταδείξουμε την επίδραση ενός δικαιώματος διέλευσης, ας πάρουμε δύο παραδείγματα ακινήτων 650 τετραγωνικών μέτρων το καθένα. Ο ιδιοκτήτης του πίσω ακινήτου χρησιμοποιεί μια λωρίδα πλάτους τριών μέτρων και μήκους 20 μέτρων στο μπροστινό ακίνητο για να φτάσει στο δρόμο.

Υποθέστε ότι το μπροστινό ακίνητο θα άξιζε 91.000 ευρώ χωρίς το δικαίωμα διέλευσης. Το δικαίωμα διέλευσης θα μπορούσε να μειώσει την αξία κατά περίπου 15%, δηλαδή κατά 13.650 ευρώ. Εάν η παρούσα αξία της αποζημίωσης που καταβάλλει ο γείτονας είναι 10.000 ευρώ, η αξία του ακινήτου θα μπορούσε να μειωθεί συνολικά κατά 3.650 ευρώ σε 87.350 ευρώ. Προκειμένου το δικαίωμα διέλευσης να είναι ουδέτερο ως προς την αξία, η αποζημίωση θα πρέπει να προσαρμοστεί αναλόγως.

Παράδειγμα: δικαιώματα κατοικίας

Πολλές οικογένειες συμφωνούν δικαιώματα κατοικίας για συγγενείς, όπως το δικαίωμα των γονέων να ζουν στο ακίνητο ισόβια, ακόμη και αν το παραχωρήσουν στα παιδιά τους. Εφόσον η οικογένεια παραμένει ενωμένη, αυτό συνήθως δεν αποτελεί πρόβλημα. Ωστόσο, καθίσταται δύσκολο αν τα παιδιά θέλουν να πουλήσουν το σπίτι και το δικαίωμα διαμονής των γονέων εξακολουθεί να υφίσταται. Η έκπτωση στην αξία του ακινήτου εξαρτάται εδώ από το στατιστικό προσδόκιμο ζωής των γονέων και το μερίδιό τους στο χώρο διαβίωσης.

Βελτιστοποίηση της χρήσης του χώρου για την αύξηση της αξίας

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων περιορίζονται στην ανάπτυξη των ακινήτων τους από το σχέδιο ανάπτυξης. Επομένως, είναι σκόπιμο να χρησιμοποιούν τον διαθέσιμο χώρο όσο το δυνατόν πιο αποτελεσματικά, καθώς κάθε επιπλέον οικοδομήσιμο τετραγωνικό μέτρο αυξάνει την αξία του ακινήτου.

Η έννοια του σχεδίου ανάπτυξης

Το σχέδιο ανάπτυξης καθορίζει το μέγεθος του ακινήτου που μπορεί να οικοδομηθεί, με βάση δύο βασικούς παράγοντες. Ο συντελεστής επιφάνειας (GRZ) υποδεικνύει ποιο ποσοστό του ακινήτου μπορεί να οικοδομηθεί. Ένας GRZ 0,5, για παράδειγμα, σημαίνει ότι μπορεί να οικοδομηθεί το πολύ το ήμισυ της συνολικής επιφάνειας.

Αριστερή χρήση του συντελεστή επιφάνειας (GFZ) για την αύξηση της αξίας

Το σχέδιο ανάπτυξης χρησιμοποιεί τον συντελεστή επιφάνειας (GFZ) για να ρυθμίσει την αναλογία του συνολικού εμβαδού όλων των πλήρων ορόφων ενός ακινήτου προς το εμβαδόν του οικοπέδου. Για παράδειγμα, εάν ένα οικόπεδο έχει μέγεθος 500 τετραγωνικά μέτρα και το σχέδιο ανάπτυξης προβλέπει μέγιστο GFZ 0,8, το συνολικό εμβαδόν όλων των πλήρων ορόφων μπορεί να είναι έως 500 επί 0,8, δηλαδή 400 τετραγωνικά μέτρα. Επομένως, η GFZ καθορίζει πόσους πλήρεις ορόφους μπορεί να κατασκευάσει ένας εργολάβος στην οικοδομήσιμη έκταση.

Πρακτική εφαρμογή

Οι υποψήφιοι αγοραστές ελέγχουν το υπόλοιπο δυναμικό χώρου σύμφωνα με το σχέδιο ανάπτυξης, συμπεριλαμβανομένων των πιθανών αποθεμάτων στο υπόγειο ή τη σοφίτα για πρόσθετο ζωτικό χώρο. Οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να πουλήσουν μπορούν να αναθέσουν σε έναν ανεξάρτητο τοπογράφο να υπολογίσει την προστιθέμενη αξία που μπορούν να προσθέσουν αυτά τα αποθέματα δόμησης στο ακίνητο και να την παρουσιάσουν ανάλογα στους υποψήφιους αγοραστές.

Η σημασία της μικρο-θέσης για την αξία του ακινήτου

Η ακριβής θέση ενός ακινήτου μέσα σε μια πόλη ή γειτονιά, γνωστή και ως μικρο-θέση, μπορεί να έχει σημαντικό αντίκτυπο στην αξία του. Ακόμη και μέσα σε ένα οικοδομικό τετράγωνο, οι τιμές μπορεί να διαφέρουν σημαντικά, συχνά λόγω των ιδιαιτεροτήτων της μικρο-τοποθέτησης.

Ένα παράδειγμα από την πραγματική ζωή

Ας υποθέσουμε ότι σε έναν δρόμο με μονοκατοικίες, τα ακίνητα στην αριστερή πλευρά γειτνιάζουν με αγροκτήματα, ενώ τα σπίτια στη δεξιά πλευρά περιβάλλονται αποκλειστικά από κτίρια κατοικιών. Παρόλο που ολόκληρος ο δρόμος κατατάσσεται βασικά στην ίδια οικιστική περιοχή, οι ιδιοκτήτες στην αριστερή πλευρά ενδέχεται να έρθουν αντιμέτωποι με τις γεωργικές εκπομπές, όπως ο θόρυβος από τα τρακτέρ ή οι οσμές από τα φρεσκολιπασμένα χωράφια.

Πρακτικές επιπτώσεις

Σύμφωνα με την έκθεση για την αγορά ακινήτων της επιτροπής εμπειρογνωμόνων του Ντίσελντορφ, οι εν λόγω εκπομπές οδηγούν συχνά σε έκπτωση πέντε τοις εκατό στην αξία του ακινήτου. Το γεγονός αυτό καταδεικνύει πόσο σημαντικό είναι να λαμβάνεται υπόψη όχι μόνο η γενική οικιστική τοποθεσία, αλλά και οι ειδικές συνθήκες του περιβάλλοντος χώρου κατά την αποτίμηση ενός ακινήτου.

Επιρροή της κλίσης στην αξία του ακινήτου

Η κλίση ενός ακινήτου αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για την αξία του και μπορεί να έχει τόσο θετική όσο και αρνητική επίδραση. Η πτυχή αυτή αποτελεί μέρος της μικρο-τοποθέτησης ενός ακινήτου και επηρεάζει σημαντικά την ελκυστικότητά του.

Θετικές δυνατότητες της κλίσης

Εάν ένα ακίνητο βρίσκεται σε μια πλαγιά που προσφέρει ανεμπόδιστη και όμορφη θέα, αυτό μπορεί να αυξήσει σημαντικά την αξία του σπιτιού. Η πανοραμική τοποθεσία εκτιμάται συχνά από τους αγοραστές και επηρεάζει θετικά την αξία του ακινήτου.

Αρνητικές δυνατότητες της πλαγιάς

Αν όμως η πλαγιά είναι πολύ απότομη, μπορεί να περιορίσει το πεδίο χρήσης του ακινήτου, γεγονός που μπορεί να μειώσει την αξία του ακινήτου. Σε γενικές γραμμές, μια κλίση άνω του δέκα τοις εκατό θεωρείται ότι μειώνει την αξία.

Πρακτικές εκτιμήσεις

Κατά την αποτίμηση ενός ακινήτου, θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τόσο τα πιθανά οφέλη μιας όμορφης θέας όσο και οι περιορισμοί μιας απότομης κλίσης. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τον προσδιορισμό της ρεαλιστικής αγοραίας αξίας του ακινήτου και την κατάλληλη αξιολόγησή του.

Πηγή: Δρ: Πηγή: WiWo online