Προστασία των υφιστάμενων κτιρίων - το συμβούλιο του νησιού επιτρέπει τη μεταγενέστερη νομιμοποίηση παράνομων κτιρίων στη Μαγιόρκα

Το νόμιμο ακίνητο Ένα ακίνητο είναι νόμιμο εάν κατασκευάστηκε σύμφωνα με τους οικοδομικούς κανονισμούς του δήμου που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής. Αυτοί αφορούν, για παράδειγμα, τις αποστάσεις ορίων, το ύψος του κτιρίου και το εμβαδόν. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ορθά υποβληθείσα οικοδομική αίτηση, η οικοδομική άδεια και η αποδοχή της από την επιθεώρηση δόμησης. Μετά την αποπεράτωση, το ακίνητο εγγράφεται στο κτηματολόγιο μέσω νέας δήλωσης οικοδομής (final de obra) από τον ιδιοκτήτη, με την οποία πρέπει να προσκομιστεί στον συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό παραλαβής της οικοδομής. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να αναθέσουν σε δικηγόρο να ελέγξει εάν η δομική κατάσταση του ακινήτου ανταποκρίνεται στις πληροφορίες του κτηματολογίου και εάν υπάρχουν εν εξελίξει διαδικασίες για οικοδομικές παραβάσεις.

Το παράνομο ακίνητο. Ένα κτίριο ή τμήματα αυτού είναι παράνομα εάν κατασκευάστηκαν χωρίς οικοδομική άδεια και παραλαβή. Στην Ισπανία αυτό είναι ευρέως διαδεδομένο, ενώ σε χώρες όπως η Γερμανία αποτελεί εξαίρεση. Οι λόγοι είναι προφανείς: οι αιτήσεις οικοδομής είναι ακριβές στην Ισπανία και πολλοί κατασκευαστές υπέθεσαν ότι οι παραβάσεις δεν θα τιμωρούνται, εξοικονομώντας έτσι κόστος και φόρους.

Μπορεί ένα παράνομο σπίτι να νομιμοποιηθεί εκ των υστέρων; Αυτό είναι εφικτό, εφόσον το κτίριο συμμορφώνεται με τους ισχύοντες οικοδομικούς κανονισμούς. Μπορεί να υποβληθεί εκ των υστέρων αίτηση οικοδομής και να νομιμοποιηθεί το παράνομο κτίριο. Ωστόσο, θα πρέπει να καταβληθεί πρόστιμο για την οικοδομική παράβαση. Μόλις γίνει αυτό, το κτίριο θεωρείται νόμιμο.

Προστασία της υφιστάμενης κατάστασης για ένα παράνομο ακίνητο. Στις αστικές περιοχές (zonas urbanas), ένα παράνομα κατασκευασμένο κτίριο μπορεί να απολαμβάνει προστασία της υφιστάμενης κατάστασης μετά από οκτώ χρόνια, υπό την προϋπόθεση ότι δεν εκκρεμεί καμία διαδικασία για οικοδομικές παραβάσεις. Στις προστατευόμενες ζώνες, ωστόσο, η προστασία αυτή δεν είναι δυνατή. Σημειώστε: η κατοχύρωση δεν σημαίνει μεταγενέστερη νομιμοποίηση - το κτίριο παραμένει παράνομο, αλλά προστατεύεται από μέτρα κατεδάφισης. Από το 2017, η προστασία των υφιστάμενων κτιρίων σε αγροτική γη (suelo rústico) έχει περιοριστεί σημαντικά. Τα κτίρια που ανεγέρθηκαν μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2017 δεν προστατεύονται πλέον. Κτίρια που ήταν ήδη οκτώ ετών μέχρι τότε και δεν είχαν παραβάσεις μπορούν ακόμη να διατηρηθούν."

Τι θα αλλάξει από το 2024;"

Λιγνοποίηση των κτιρίων σε αγροτική γη (suelo rústico). Μετά από ένα χρόνο στην εξουσία, η σημερινή κυβέρνηση έχει υλοποιήσει μια σειρά από προεκλογικές υποσχέσεις, συμπεριλαμβανομένης της κατάργησης του φόρου κληρονομιάς και του φόρου περιουσίας. Ένα άλλο σχέδιο είναι η επίλυση του στεγαστικού προβλήματος με στόχο τη δημιουργία 15.000 κατοικιών μέχρι το τέλος της νομοθετικής περιόδου. Μέρος αυτής της στρατηγικής είναι το διάταγμα 3/2024, το οποίο δημοσιεύθηκε στο "Boletín Oficial del Estado" (BOE) στις 28/05/2024. Περιέχει ορισμένες ειδικές ρυθμίσεις για τη μεταγενέστερη νομιμοποίηση των κτιρίων σε αγροτικές εκτάσεις.

Τα παράνομα αλλά προστατευόμενα κτίρια. Σύμφωνα με επίσημες εκτιμήσεις, περίπου 30.000 κτίρια σε αγροτικές εκτάσεις στις Βαλεαρίδες Νήσους είναι εντελώς ή εν μέρει παράνομα. Με την πάροδο των ετών, οι ιδιοκτησίες, ιδίως οι εξοχικές κατοικίες (οι λεγόμενες fincas), έχουν συχνά επεκταθεί ή μετατραπεί χωρίς άδεια. Οι παραβάσεις αυτές συχνά αγνοούνταν στο παρελθόν. Σήμερα, ωστόσο, οι αγοραστές έρχονται όλο και περισσότερο αντιμέτωποι με νομικούς κινδύνους. Οι αγοραστές απαιτούν εκπτώσεις και οι πωλητές υφίστανται απώλειες στην αξία τους.

Το διάταγμα 3/2024 είναι η λύση στο πρόβλημα. Η τότε κυβέρνηση είχε ήδη κάνει μια προσπάθεια νομιμοποίησης το 2014, αλλά ο νόμος καταργήθηκε από την επόμενη κυβέρνηση. Με το νέο διάταγμα 3/2024, υπάρχει τώρα μια ακόμη ευκαιρία να νομιμοποιηθούν τα παράνομα κτίρια στο "suelo rústico" - ακόμη και αν δεν συμμορφώνονται με τους ισχύοντες πολεοδομικούς κανονισμούς και έχει παρέλθει η παραγραφή τους.

Αυτό πρέπει να γίνει. Για να γίνει αυτό, πρέπει να υποβληθούν σχέδια ως έχουν, να υπολογιστεί το κόστος κατασκευής και να καταβληθούν τα αντίστοιχα τέλη. Ο καλύτερος τρόπος για να γίνει αυτό είναι να επικοινωνήσετε με έναν αρχιτέκτονα ή/και έναν δικηγόρο που ειδικεύεται στο δίκαιο των ακινήτων. Επιπλέον, πρέπει να προσκομιστούν αποδεικτικά στοιχεία για τα περιβαλλοντικά μέτρα. Θα επιβληθεί πρόστιμο ύψους 10% του κόστους κατασκευής κατά το πρώτο έτος, το οποίο αυξάνεται σε 12,5% κατά το δεύτερο έτος και 15% κατά το τρίτο έτος. Η προθεσμία για την εφαρμογή αυτών των μέτρων είναι επομένως τρία χρόνια.

Μια κατάσταση win-win. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να νομιμοποιήσουν τα ακίνητά τους και να τα πουλήσουν σε καλύτερη τιμή, ενώ οι δήμοι επωφελούνται από τα μέτρα ενεργειακής απόδοσης και τα πρόσθετα έσοδα. Όποιος επηρεάζεται θα πρέπει να επικοινωνήσει άμεσα με αρχιτέκτονα και δικηγόρο για να ξεκινήσει εγκαίρως η διαδικασία νομιμοποίησης.

Μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας αν έχετε οποιαδήποτε απορία.