Τι μπορούμε να περιμένουμε στην αγορά ακινήτων το 2021;

Τα τελευταία χρόνια, η ουγγρική αγορά ακινήτων βρίσκεται στο αποκορύφωμά της. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν με ρυθμό άνω του μέσου όρου, ακόμη και για τα ευρωπαϊκά δεδομένα, πριν σημειωθεί ύφεση πέρυσι. Φέτος, ωστόσο, η αγορά μπορεί να βελτιωθεί περαιτέρω, καθώς το κράτος στηρίζει αποτελεσματικά τον όγκο των συναλλαγών και το premium τμήμα συνεχίζει να δημιουργεί σταθερή ζήτηση από εύπορες ομάδες-στόχους.

Η ουγγρική αγορά ακινήτων ανέκαμψε γύρω στο 2015-16 και γνώρισε μια δεύτερη έκρηξη ακινήτων το 2017-19, μετά την έκρηξη στην αλλαγή της χιλιετίας. Ενώ η πρώτη έκρηξη στις αρχές της χιλιετίας οφειλόταν κυρίως στις κρατικές επιδοτήσεις κατοικιών και στα φθηνά δάνεια σε ξένο νόμισμα, τα τελευταία χρόνια η έκρηξη των ακινήτων έχει πολύ πιο στέρεα θεμέλια.

Τα μακροοικονομικά στοιχεία, ειδικότερα, έχουν παράσχει ισχυρή και αξιόπιστη στήριξη στην αγορά ακινήτων: Η αύξηση του ΑΕΠ στην Ουγγαρία είναι πολύ υψηλότερη από τον μέσο όρο της ΕΕ, ο πληθωρισμός είναι σχεδόν ανύπαρκτος εδώ και αρκετά χρόνια, αλλά ακόμη και το πρόσφατο επίπεδο του 3% περίπου δεν είναι εξαιρετικό. Η ισχυρή οικονομική ανάπτυξη οδήγησε σε έκρηξη του κατασκευαστικού τομέα και της αγοράς ακινήτων, διότι η τελευταία, ως γνωστόν, είναι ο σημαντικότερος δείκτης της οικονομίας, το χαρτί του μίγματος που δείχνει αν οι οικονομικές διαδικασίες κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση.

Η έκρηξη είχε αντίκτυπο όχι μόνο σε μακροοικονομικό επίπεδο, αλλά και σε επίπεδο ευρύτερων κοινωνικών στρωμάτων. Η αγορά εργασίας έχει διευρυνθεί τρομερά, με 800.000 νέες θέσεις εργασίας που δημιουργήθηκαν μέσα σε μια δεκαετία, και ένα από τα πιο σημαντικά στοιχεία εδώ είναι η οικονομική δραστηριότητα του πληθυσμού ηλικίας 15-74 ετών, η οποία έχει αυξηθεί από 54% το 2010 σε πάνω από 64% το 2020, σύμφωνα με το KSH. Οι μισθοί έχουν αυξηθεί, η κατανάλωση συνεχίζει να επεκτείνεται, οι λιανικές πωλήσεις αυξάνονται για περισσότερους από 80 μήνες πριν από το 2020, το βασικό επιτόκιο βρίσκεται σε χαμηλό ρεκόρ στην Ουγγαρία εδώ και χρόνια, με αποτέλεσμα τα στεγαστικά δάνεια να προσεγγίζουν τα δυτικοευρωπαϊκά επίπεδα, για να μην αναφέρουμε τα επιδοτούμενα από την κυβέρνηση δάνεια.

Αναπτυσσόμενη αγορά ακινήτων

Η δεύτερη έκρηξη της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζεται επίσης από μεγάλη διαφοροποίηση των περιουσιακών στοιχείων, έτσι ώστε όχι μόνο τα εμπορικά ακίνητα - κτίρια γραφείων, κέντρα logistics, ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα - αλλά και η αγορά κατοικιών έχει αποκτήσει σημασία σε ένα ευρύ φάσμα. Τα τελευταία χρόνια, διάφορες ομάδες-στόχοι έχουν δραστηριοποιηθεί στην αγορά, όχι μόνο το τμήμα των φθηνότερων κατοικιών, αλλά και το μεσαίο τμήμα των νέων κατασκευών και το premium τμήμα.

Η ενίσχυση του τελευταίου συνοδεύτηκε από την ενίσχυση των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και των μεγάλων εταιρειών στην Ουγγαρία, ενώ οι παγκόσμιοι παίκτες που είναι εγκατεστημένοι και αναπτύσσονται συνεχώς στην Ουγγαρία έχουν επίσης δραστηριοποιηθεί στην ουγγρική αγορά ακινήτων. Είναι γνωστό ότι η ουγγρική οικονομία είναι μια πολύ ανοικτή αγορά σε παγκόσμιο επίπεδο, και έτσι, εκτός από τους ιδιοκτήτες και τη διοίκηση παγκόσμιων εταιρειών, υπάρχει μια διαφοροποιημένη βάση επενδυτών, όπως η σημαντική ρωσική και κινεζική αγοραστική δύναμη, η οποία δραστηριοποιείται επίσης στην αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας.

Η θεαματική ανάπτυξη της τελευταίας δεκαετίας μπορεί να αποτυπωθεί από την έκθεση για την αγορά κατοικίας της Εθνικής Τράπεζας της Ουγγαρίας (MNB). Ενώ οι τιμές αυξήθηκαν δυναμικά σε όλες τις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, η Βουδαπέστη ξεχώρισε από τις άλλες μητροπόλεις, με τις τιμές των κατοικιών να έχουν ήδη ξεπεράσει το διπλάσιο του επιπέδου του 2009 μέχρι το τέλος του 2018.

Η επιδημία επιβράδυνε την αγορά

Το 2020 ήταν κάτι σαν έτος στασιμότητας, καθώς η επιδημία, η αύξηση του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες στο 27% και η μείωση του αριθμού των αγοραστών επενδύσεων λόγω των απωλειών στην αγορά Airbnb μείωσαν τον όγκο των συναλλαγών. Σύμφωνα με την MNB, η ουγγρική αγορά κατοικίας απειλήθηκε στο παρελθόν από διογκωμένες τιμές, καθώς οι τιμές άρχισαν να αυξάνονται δραματικά την τελευταία δεκαετία. Το περασμένο έτος έφερε κάποια ανακούφιση από αυτή την άποψη, ενώ οι τιμές εξακολουθούσαν να αυξάνονται κατά μερικά τοις εκατό σε εθνικό επίπεδο.

Προβλέπουμε και πάλι ανάκαμψη το επόμενο έτος

Επειδή τα προαναφερθέντα οικονομικά θεμελιώδη στοιχεία είναι σταθερά και οι ειδικοί αναμένουν ότι η εγχώρια οικονομία θα ανακάμψει μετά τον περιορισμό της επιδημίας, οι διεθνείς αναλυτές προβλέπουν επίσης αύξηση του εγχώριου ΑΕΠ κατά 4 % το 2021, οπότε η αγορά ακινήτων θα μπορούσε να ανακάμψει μετά την περσινή επιβράδυνση. Φέτος δεν αναμένονται ιδιαίτερα μεγάλες αυξήσεις τιμών, αλλά η ένταση της αγοράς και ο αριθμός των πωλήσεων μπορεί να ξεπεράσει τα περσινά επίπεδα.

Το στεγαστικό πρόγραμμα, το οποίο θα επεκταθεί με νέα στοιχεία από τον Ιανουάριο, θα χρησιμοποιηθεί για διαμερίσματα αξίας 30-50 εκατομμυρίων HUF, ενώ τα ακριβότερα οικόπεδα και σπίτια θα στοχεύουν στη φερέγγυα ζήτηση, η οποία δεν ήταν ιδιαίτερα δύσκολο να καλυφθεί ακόμη και μετά την περσινή επιδημία.

Έτσι, η αγορά των premium ακινήτων, των αρχοντικών και των βίλες συνεχίζει να προσελκύει δυνητικούς αγοραστές, καθώς οι αγοραστές που έχουν εισέλθει στην αγορά Airbnb για επενδυτικούς σκοπούς δεν στοχεύουν σε αυτό το premium τμήμα, αλλά προτιμούν να αγοράζουν διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης με 1,5 έως 3 υπνοδωμάτια, σύμφωνα με τη βάση δεδομένων της AirDNA. Στην επενδυτική αγορά, οι ευνοϊκοί όροι του Ομολόγου Ουγγρικού Δημοσίου Plus (MÁP+), που ξεκίνησε τον Ιούνιο του 2019, έχουν επίσης προσελκύσει ένα ορισμένο τμήμα της αγοράς μακριά από τα ακίνητα, αλλά ως επί το πλείστον σκέφτονται με όρους δεκάδων εκατομμυρίων φιορινιών.

Σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες της Συμβουλευτικής Επιτροπής για την Αγορά Στέγασης και Ακινήτων (LITT) που συστάθηκε από το MNB, οι επενδυτές έχουν εμπιστοσύνη στην αγορά κατοικίας, οπότε παρά τη σημαντική πτώση σε ορισμένες κατηγορίες τιμών το τελευταίο έτος, στην πλευρά των πωλητών δεν έχει παρατηρηθεί ακόμη υψηλότερο ποσοστό όσων πωλούν τις προηγούμενες επενδύσεις τους.