Εξοικονομήστε φόρους με εκτιμήσεις υπολειμματικής αξίας για πολυκατοικίες

Οι πολυκατοικίες αποτελούν μια ελκυστική επένδυση κεφαλαίου - αλλά μαζί με την απόδοση έρχεται και η φορολογική επιβάρυνση. Πολλοί ιδιοκτήτες πληρώνουν αδικαιολόγητα υψηλούς φόρους επειδή δεν αξιοποιούν πλήρως τις δυνατότητες των επιλογών απόσβεσης. Μια εκτίμηση της υπολειμματικής αξίας μπορεί να παίξει καθοριστικό ρόλο εδώ. Επιτρέπει την υψηλότερη απόσβεση της αξίας του κτιρίου, η οποία μπορεί να μειώσει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση.

Μα πώς ακριβώς λειτουργεί αυτό; Πότε έχει νόημα μια εκτίμηση υπολειμματικής αξίας; Και ποια οικονομικά οφέλη μπορούν να αποκομίσουν οι ιδιοκτήτες από αυτήν; Σε αυτό το άρθρο, θα μάθετε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το θέμα αυτό και πώς μπορείτε να εξασφαλίσετε φορολογικά οφέλη.

1. Τι είναι η εκτίμηση υπολειμματικής αξίας;

Με την εκτίμηση υπολειμματικής αξίας προσδιορίζεται η πραγματική αξία του κτιρίου ενός ακινήτου, ξεχωριστά από την αξία του οικοπέδου. Αυτό είναι σημαντικό, διότι στη Γερμανία μόνο η αξία του κτιρίου μπορεί να αποσβεστεί, αλλά όχι η αξία του οικοπέδου. Το πρόβλημα είναι ότι οι φορολογικές αρχές συχνά εκτιμούν υπερβολικά υψηλό ποσοστό για το οικόπεδο, γεγονός που μειώνει το αποσβέσιμο ποσοστό του κτιρίου.

Πάντως, μια επαγγελματικά προετοιμασμένη εκτίμηση υπολειμματικής αξίας μπορεί να αποδείξει ότι το πραγματικό ποσοστό του κτιρίου είναι υψηλότερο από αυτό που εκτιμά η φορολογική αρχή - επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να διεκδικήσουν υψηλότερες αποσβέσεις και να εξοικονομήσουν φόρους.

2. Φορολογικά οφέλη από τις υψηλότερες αποσβέσεις

2.1. Ευθύγραμμη απόσβεση (AfA)

Ο τυπικός συντελεστής απόσβεσης για κτίρια κατοικιών είναι 2% ετησίως για ωφέλιμη ζωή 50 ετών. Για κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από το 1925, είναι ακόμη 2,5% ετησίως.

Ένα παράδειγμα:

• Τιμή αγοράς μιας πολυκατοικίας: 1.000 ευρώ.000

• Κατανομή σύμφωνα με την εφορία: 60 % αξία οικοπέδου, 40 % μερίδιο κτιρίου

• Αποσβέσεις: 40 % από 1.000.000 € = 400.000 € → 2 % απόσβεση = 8.000 € ετησίως

Αν όμως μια εκτίμηση υπολειμματικής αξίας αποδείξει ότι το πραγματικό μερίδιο κτιρίου είναι υψηλότερο, π.χ. 80% κτίριο και 20% οικόπεδο, η απόσβεση θα αλλάξει ως εξής:

• Αποσβέσεις: 80% του 1.000.000 € = 800.000 € → 2% απόσβεση = 16.000 € ετησίως

Αποτέλεσμα: Διπλάσιες αποσβέσεις και συνεπώς σημαντική εξοικονόμηση φόρων!

2.2 Ειδικές αποσβέσεις και φορολογική βελτιστοποίηση

Εκτός από τις γραμμικές αποσβέσεις, υπάρχουν πρόσθετα φορολογικά κίνητρα για ενεργειακά αποδοτικές ανακαινίσεις και εκσυγχρονισμούς, τα οποία μπορούν να τεκμηριωθούν λεπτομερέστερα με τη χρήση πραγματογνωμοσύνης. Αυτό επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να διεκδικήσουν πρόσθετες αποσβέσεις και να μειώσουν περαιτέρω τη φορολογική τους επιβάρυνση.

3. Πότε αξίζει τον κόπο μια εκτίμηση υπολειμματικής αξίας;

Η εκτίμηση υπολειμματικής αξίας είναι ιδιαίτερα χρήσιμη εάν:

• Η αποτίμηση ακινήτου που εφαρμόζει η εφορία είναι δυσανάλογα υψηλή.

• Η πολυκατοικία είναι ήδη παλαιότερη και έχει υψηλό κόστος κατασκευής.

• Μια υψηλότερη απόσβεση θα ήταν συμφέρουσα για φορολογικούς σκοπούς, ιδίως για επενδυτές με υψηλά εισοδήματα.

• Προγραμματισμένες ανακαινίσεις ή εκσυγχρονισμοί απαιτούν νέα αποτίμηση.

Σε πολλές περιπτώσεις, μια ανεξάρτητη εκτίμηση της υπολειμματικής αξίας μπορεί να επιτύχει μια πιο ρεαλιστική κατανομή μεταξύ της αξίας του κτιρίου και της αξίας του ακινήτου, βελτιώνοντας έτσι τις δυνατότητες απόσβεσης.

4. Νομικό πλαίσιο και αποδοχή από την εφορία

Οι εκτιμήσεις υπολειμματικής αξίας πρέπει να εκπονούνται από εξειδικευμένους εμπειρογνώμονες προκειμένου να αναγνωρίζονται από την εφορία. Μια τεκμηριωμένη εκτίμηση πρέπει:

• να εκτιμά ρεαλιστικά τις δομικές συνθήκες και το κόστος κατασκευής.

• να συντάσσεται βάσει αντικειμενικών μεθόδων αποτίμησης.

• Αναπροσαρμόστε την εκτίμηση της εφορίας με κατανοητό τρόπο, εάν η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου είναι υπερβολικά υψηλή.

Σημαντικό: Δεν δέχεται κάθε εφορία την εκτίμηση της υπολειμματικής αξίας χωρίς άλλη συζήτηση. Ωστόσο, μια επαγγελματικά προετοιμασμένη εκτίμηση που βασίζεται σε αναγνωρισμένες μεθόδους αποτίμησης μπορεί να αυξήσει σημαντικά τις πιθανότητές σας.

5. Πώς οι ιδιοκτήτες μπορούν να δράσουν τώρα

Εάν είστε ιδιοκτήτης πολυκατοικίας και αναρωτιέστε αν οι δυνατότητες απόσβεσης αξιοποιούνται βέλτιστα, τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή να το ελέγξετε. Μια επαγγελματική εκτίμηση της υπολειμματικής αξίας μπορεί να παράσχει σαφήνεια και να επιτρέψει σημαντική εξοικονόμηση φόρων.

5.1. Έλεγχος της δυνατότητας πώλησης

Εκτός από τη φορολογική βελτιστοποίηση, μια αναπροσαρμογή της αξίας του ακινήτου μπορεί επίσης να είναι χρήσιμη εάν σκέφτεστε να το πουλήσετε. Οι τρέχουσες τιμές της αγοράς για τις πολυκατοικίες είναι σταθερές και μια βέλτιστη αποτίμηση μπορεί να σας βοηθήσει να επιτύχετε την καλύτερη τιμή.

Ένας επαγγελματίας κτηματομεσίτης μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε τη σωστή στρατηγική - είτε μέσω μιας νέας ενοικίασης με βελτιστοποιημένη απόδοση είτε μέσω μιας κερδοφόρας πώλησης.

Συμπεράσματα: Η εκτίμηση της υπολειμματικής αξίας ως το κλειδί για τη βελτιστοποίηση της φορολογίας

Η εκτίμηση της υπολειμματικής αξίας μπορεί να αποτελέσει έναν απλό και αποτελεσματικό τρόπο εξοικονόμησης φόρων με τη ρεαλιστική αποτίμηση του κτιριακού τμήματος μιας πολυκατοικίας. Υψηλότερη απόσβεση σημαίνει χαμηλότερες φορολογικές επιβαρύνσεις και καλύτερη απόδοση για τους ιδιοκτήτες.

Αξιοποιήστε αυτή την ευκαιρία για να βελτιστοποιήσετε τη φορολογική σας στρατηγική!

📊 Ως πιστοποιημένος εκτιμητής DEKRA, διαθέτω την τεχνογνωσία για να αναλύσω με ακρίβεια την αγορά και το δυναμικό αξίας της πολυκατοικίας σας. Αν σκέφτεστε να πουλήσετε το ακίνητό σας, θα σας καθοδηγήσω επαγγελματικά σε όλη τη διαδικασία μάρκετινγκ.

💡 Ας αξιοποιήσουμε μαζί με τον καλύτερο δυνατό τρόπο το ακίνητό σας! Επικοινωνήστε μαζί μας για μια δωρεάν διαβούλευση.

👉 Κανονίστε μια διαβούλευση τώρα

https://www.von-poll.com/en/immobilienmakler/bremen-commercial

Σημείωση: Το παρόν άρθρο προορίζεται μόνο για γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή. Παρακαλείσθε να ζητάτε συμβουλές για φορολογικά θέματα από φορολογικό σύμβουλο ή ειδικό. Αποκλείεται η ευθύνη για την ακρίβεια και την πληρότητα των πληροφοριών.