Reforma del impuesto sobre bienes inmuebles 2022 - Inmuebles en Múnich y alrededores

Un resumen de las respuestas más importantes

Estimado propietario, en otoño de 2019, el legislador decidió una nueva base imponible para el impuesto sobre bienes inmuebles. La nueva normativa entrará en vigor a partir de 2025.

¿Pero qué significa esto para usted como propietario? A continuación hemos recopilado las preguntas y respuestas más importantes sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles. Diviértase explorando.

Información general sobre el impuesto sobre bienes inmuebles

¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?

En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto sobre el suelo y los bienes inmuebles, pero también sobre los derechos hereditarios de construcción de viviendas y su desarrollo, que el propietario tiene que pagar. En caso de alquiler, el impuesto sobre bienes inmuebles puede repercutirse a los inquilinos a través de los gastos de explotación. La recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles se rige por la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (GrStG).

Los ingresos generados por el impuesto sobre bienes inmuebles fluyen exclusivamente a las ciudades y municipios. Actualmente asciende a casi 15.000 millones de euros al año. Esto convierte al impuesto sobre bienes inmuebles en una de las fuentes de ingresos más importantes para las autoridades locales. Las autoridades locales necesitan estos fondos para financiar escuelas, guarderías, piscinas y bibliotecas y para realizar importantes inversiones en infraestructuras locales como carreteras, carriles bici y puentes.

¿Por qué se decidió reformar el impuesto sobre bienes inmuebles?

El Tribunal Constitucional Federal ha declarado inconstitucional el actual sistema de valoración del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que trata de forma diferente propiedades similares y viola así el principio de igualdad de trato consagrado en la Ley Fundamental. Por ello, a partir del 1 de enero de 2025 se aplicará una nueva normativa legal. El cálculo actual del impuesto sobre bienes inmuebles se basa en valores catastrales de hace décadas (los llamados valores estandarizados): En el oeste, los inmuebles se tienen en cuenta según su valor en 1964. En los nuevos estados federados, los valores subyacentes son aún más antiguos, basados en valoraciones de 1935.

Estos valores estandarizados se multiplican por un factor estandarizado, la llamada base imponible, y después por el llamado tipo de gravamen. Mientras que la Agencia Tributaria determina la base imponible a través de la notificación de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, el tipo de gravamen -y, por tanto, el importe del impuesto sobre bienes inmuebles- lo determinan las autoridades locales de forma independiente. Debido a la cláusula de apertura en el marco de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles, los estados federados estarán autorizados en el futuro a promulgar y aplicar sus propias leyes sobre el impuesto sobre bienes inmuebles. En la actualidad es seguro que la mayoría de los Estados federados aplicarán el modelo federal (en algunos casos con pequeñas modificaciones), mientras que algunos Estados federados han decidido no hacerlo y aplicar su propio método de cálculo, por ejemplo, un "modelo de superficie" puro, un "modelo de ubicación residencial" o un "modelo de factor de superficie", que tiene en cuenta no sólo el tamaño del inmueble sino también su ubicación. Independientemente de las variantes de modelo mencionadas, el importe del impuesto sobre bienes inmuebles seguirá siendo determinado esencialmente por las autoridades locales a través del denominado tipo de gravamen. En consecuencia, puede haber diferencias considerables en la carga del impuesto sobre bienes inmuebles de los distintos estados federados y municipios. El Gobierno federal sólo regula el valor normalizado a través de la Ley de Valoraciones. Dado que los valores del suelo y de los inmuebles han evolucionado de forma muy diferente en el Oeste y en el Este desde 1935 y 1964 respectivamente, en la actualidad existen graves desigualdades fiscales que, en opinión del Tribunal Constitucional Federal, ya no son compatibles con la base jurídica del impuesto sobre bienes inmuebles. Como consecuencia, los pagos del impuesto sobre bienes inmuebles se han desvinculado de los valores reales de las propiedades.

Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles

La fecha límite para la reevaluación de los valores estándar se basa en los valores catastrales estándar oficiales a 1 de enero de 2022. A partir de 2025, se aplicarán los nuevos valores del impuesto sobre bienes inmuebles como base de evaluación, así como los nuevos tipos del impuesto sobre bienes inmuebles y los tipos de evaluación municipales.

¿Cuándo tengo que pagar el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles?

El impuesto sobre bienes inmuebles calculado sobre la base del respectivo modelo de país es pagadero a partir del 1 de enero de 2025. Todavía no se puede especificar el importe futuro del impuesto individual sobre bienes inmuebles, ya que primero deben determinarse los valores de los inmuebles y los niveles estadísticos de alquiler. Probablemente pasarán varios años antes de que se concrete el importe concreto del futuro impuesto sobre bienes inmuebles.

¿Cómo se calculará en el futuro el impuesto sobre bienes inmuebles según el modelo federal*?

El importe del impuesto sobre bienes inmuebles seguirá calculándose según el siguiente principio:

Valor del impuesto sobre bienes inmuebles x base imponible x tipo de gravamen = impuesto sobre bienes inmuebles

El valor del impuesto sobre bienes inmuebles lo determina la Agencia Tributaria a partir de una declaración de valoración, la base imponible la fija la ley y el tipo de gravamen lo determina la ciudad o el municipio.

* Por razones de claridad, las siguientes explicaciones se limitan al modelo federal.

• Primer paso: Cálculo del valor del suelo: Los factores principales son el valor respectivo del suelo (valor estándar del suelo) y el importe de la renta neta en frío determinada estadísticamente, que viene determinada, entre otras cosas, por el llamado índice de renta. Éste depende, entre otras cosas, del llamado nivel de renta del municipio respectivo (cuanto más alto es el nivel de renta, más alto tiende a ser el alquiler en un municipio). Otros factores son la superficie de la parcela, el tipo de propiedad y la antigüedad del edificio. El Ministerio Federal de Hacienda clasificó los municipios en niveles de alquiler basándose en datos de la Oficina Federal de Estadística sobre los alquileres medios en los 16 estados federados.
• Segundo paso: equiparación de los incrementos de valor producidos mediante la comparación de los valores actuales con los valores no actualizados desde 1935 o 1964. Para ello, el llamado tipo de base imponible -factor importante para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles- se reducirá significativamente a aproximadamente 1/10 del valor anterior, es decir, del 0,35% al 0,031% para los inmuebles residenciales (viviendas unifamiliares y adosadas, inmuebles de alquiler y condominios) y al 0,034% para los inmuebles no residenciales (inmuebles comerciales, inmuebles de uso mixto, copropiedad, otros inmuebles urbanizados). Además, las viviendas sociales y las viviendas comunales y cooperativas seguirán estando subvencionadas por el impuesto sobre bienes inmuebles. Por lo tanto, las empresas que hagan posible la construcción de viviendas asequibles recibirán un descuento adicional del 25% sobre el tipo impositivo, lo que tendrá un efecto de reducción de impuestos.
• 3. Paso: Ajuste de los tipos de gravamen por parte de los municipios: si los ingresos por el impuesto sobre bienes inmuebles en los municipios individuales cambian debido a la revalorización, tienen la opción de ajustar sus tipos de gravamen y garantizar así que sus ingresos globales por el impuesto sobre bienes inmuebles no cambien significativamente.

Los ayuntamientos han anunciado que así lo harán, ya que un aumento del impuesto sobre bienes inmuebles sería políticamente inaceptable a la luz de la reorganización exigida por la Constitución. Sin embargo, el tipo de gravamen seguirá siendo un instrumento municipal clave para determinar el nivel del impuesto sobre bienes inmuebles en el futuro.

¿Qué es el nuevo impuesto sobre bienes inmuebles C?

Además del impuesto sobre bienes inmuebles A (agrícola) para terrenos de empresas forestales y agrícolas) y del impuesto sobre bienes inmuebles B (construcción) para terrenos urbanizados y no urbanizados, propiedad parcial y derechos de construcción hereditarios, la introducción del impuesto sobre bienes inmuebles C pretende contrarrestar la escasez de viviendas, especialmente en las zonas urbanas. En el futuro, los ayuntamientos podrán fijar un tipo más alto para las parcelas listas para la construcción pero no urbanizadas si no hay ninguna promoción en ellas. De este modo, el llamado impuesto sobre bienes inmuebles C encarece la especulación y crea incentivos financieros para crear realmente espacios habitables en parcelas listas para la construcción.

¿Se puede deducir el impuesto sobre bienes inmuebles de los impuestos?

Si el inmueble se alquila, el impuesto sobre bienes inmuebles es deducible fiscalmente; se deduce en la declaración de la renta en "Ingresos por alquiler y arrendamiento" como parte de los gastos relacionados con los ingresos. Los propietarios que utilizan ellos mismos su vivienda no pueden deducir el impuesto sobre bienes inmuebles. En caso de alquiler parcial, el impuesto sobre bienes inmuebles puede deducirse a prorrata.

¿Quién está obligado a presentar la declaración de la renta?

Como propietario de un terreno urbanizado o no urbanizado o de una comunidad de propietarios, debe presentar una declaración para determinar el valor del impuesto sobre bienes inmuebles. En los casos de arrendamiento, sólo el arrendatario debe presentar una declaración.

¿Cuándo y cómo se debe presentar la declaración de valoración?

Desde el 1 de julio hasta el 31 de octubre de 2022, la declaración deberá presentarse digitalmente* en la oficina tributaria correspondiente. Esto es posible a través de la oficina tributaria en línea ELSTER (www.elster.de). Si ya dispone de una cuenta de usuario (por ejemplo, para la declaración de la renta), también puede utilizarla para el impuesto sobre bienes inmuebles; de lo contrario, puede crearla ahora en www.elster.de. En caso necesario, también puede realizar la presentación digital a través de otros proveedores de software. Por lo general, no está prevista la presentación de justificantes.

* Sólo en casos particulares (los llamados casos de dificultad) - si la presentación electrónica no es económica o personalmente razonable para el contribuyente - es posible la presentación en papel. Este es el caso, en particular, si el contribuyente no dispone del equipo técnico necesario, la creación de las posibilidades técnicas para la transmisión de datos sólo sería posible con un gasto financiero considerable o el contribuyente no es capaz o sólo parcialmente capaz de utilizar las posibilidades de transmisión de datos a distancia de acuerdo con sus conocimientos y habilidades individuales.

Información de la Agencia Tributaria

¿Qué Agencia Tributaria es competente?

La agencia tributaria competente depende generalmente de la ubicación de su inmueble y no de su lugar de residencia, que puede ser diferente.

¿Qué datos se necesitan para la declaración de la renta?

Como propietario de un inmueble de uso residencial, recibirá una carta informativa con los datos de que dispone la administración tributaria, así como información que le ayudará a preparar la declaración de evaluación. Puede transferir los datos a la declaración de evaluación después de comprobar que están completos y son correctos. Esto incluye, entre otras cosas:

Referencia del expediente Ubicación del inmueble: Calle, número de casa, código postal y localidad Distrito(s) y parcela(s) Superficie del inmueble Valor estándar del terreno Tipo de inmueble (por ejemplo, inmueble no urbanizado o vivienda familiar). Año de construcción (sólo después de 1949) Número de pisos y de viviendas Número de plazas de garaje/aparcamiento subterráneo (si existen)

Estos datos pueden encontrarse, por ejemplo, en el contrato de compraventa o en los documentos de construcción. Para comprobar su integridad y exactitud, utilice el portal del impuesto sobre bienes inmuebles de la administración tributaria.

Si tiene alguna pregunta, póngase en contacto con la línea directa de impuestos sobre bienes inmuebles de su oficina de hacienda, que encontrará en el sitio web de su oficina de hacienda. También puede encontrar más información sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles en www.bundesfinanzministerium.de.

¿Cuánto vale hoy su propiedad?

¿Cuánto vale hoy mi propiedad? Los propietarios se hacen esta pregunta a más tardar cuando quieren vender su propiedad. Sin embargo, muy pocos propietarios conocen el valor actual de su propiedad.

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