5 características que realmente aumentan el valor de su propiedad

Los propietarios suelen calcular mal el valor de su vivienda y muchos subestiman qué factores aumentan realmente el valor. He aquí cinco características clave que pueden aumentar de forma sostenible el valor de su propiedad:

La villa más cara de Berlín: lujo exclusivo y costes ocultos

La villa más cara de Berlín se encuentra en el distrito de Grunewald y cuesta 13,5 millones de euros. Esta magnífica propiedad ofrece numerosas comodidades de lujo, como acceso directo al lago Hubertussee y piscinas cubiertas y al aire libre. Construida en 1906, la propiedad cuenta con ocho dormitorios y diez cuartos de baño repartidos en unos impresionantes 1210 metros cuadrados de espacio habitable. La amplia parcela junto al lago tiene 2.720 metros cuadrados y ofrece mucho espacio para actividades exclusivas al aire libre.

Una piscina transmite exclusividad y es un popular símbolo de estatus. A los famosos les gusta presentarse con un cóctel en la mano frente a su piscina. Como ocurre con los yates, cuanto más grande, mejor. Pero esta decadencia tiene su precio, que va más allá del elevado precio de compra. El multimillonario británico Nick Candy se lamentaba hace poco de los 190.000 euros anuales que le costaba el mantenimiento de su ático en Londres. La piscina de 21 metros de largo del complejo de apartamentos contribuía significativamente a los gastos.

Piscina: lujo con costes ocultos

Una piscina no aumenta automáticamente el valor de la propiedad, pero sí supone mayores costes de funcionamiento para el propietario. Sebastian Drießen, director de estudios de mercado de Sprengnetter, explica: "En la práctica, a menudo se ve que las antiguas piscinas en el sótano están secas y en su lugar se ha colocado un suelo para poder utilizar el espacio para otros fines." Esto demuestra que mantener una piscina no sólo es caro, sino que a menudo puede resultar poco práctico.

Conclusión

Las instalaciones de lujo, como las piscinas, pueden aumentar el atractivo y el valor de una propiedad, pero no hay que subestimar los costes de funcionamiento y los requisitos de mantenimiento. Según la plataforma de Internet ImmoScout24, el precio medio de venta de las casas con piscina es de 3.923 euros por metro cuadrado. Este precio es un 28% superior al precio medio del mercado en su conjunto, que es de 3060 euros por metro cuadrado. Sin embargo, ImmoScout24 explica que esta diferencia no se debe únicamente a la piscina. Los precios más altos se deben principalmente a la ubicación y a otras características de los inmuebles.

Invertir en piscinas: Altos costes, baja rentabilidad

Muchos propietarios consideran que invertir en piscinas rara vez sale rentable. Debido a los altos costes de explotación, muchos propietarios quieren volver a vender estas propiedades. Según la plataforma de Internet ImmoScout24, la mayoría de las ofertas para comprar casas con piscina se encuentran en el distrito de Bad Dürkheim: el 32% de los anuncios incluyen piscinas. En segundo lugar está el distrito de Saale-Holzland, en Turingia, con el 19%. De media en toda Alemania, el 5,4 por ciento de las casas tienen piscina.

Precios de oferta frente a precios de compra

Es importante tener en cuenta que los precios de oferta no son precios de compra. Los compradores de viviendas con piscina tienen en cuenta no sólo el precio de compra, sino también los gastos corrientes de mantenimiento y reforma de la piscina. A la hora de revender, muchos propietarios descubren que la inversión en una piscina rara vez se amortiza, a no ser que se trate de propiedades de lujo extremadamente caras como la villa en Wannsee.

El valor de mercado de una propiedad

A muchos propietarios les resulta doloroso, pero el mercado inmobiliario no tiene en cuenta cuánto se ha invertido en una propiedad. Aunque cada comprador tiene preferencias individuales, hay factores generales que aumentan o disminuyen el valor de una vivienda. Tanto los propietarios como los compradores deben conocer estos criterios:

Lo estándar es el nuevo lujo: cómo el diseño neutro aumenta el valor de la propiedad

La propiedad de una vivienda ofrece la ventaja de que los dueños pueden diseñarla según sus propias ideas. Sin embargo, un diseño demasiado individualizado puede ser perjudicial a la hora de vender la propiedad. A menudo, los compradores ya calculan los costes de las reformas necesarias durante la visita para diseñar la vivienda según sus propios deseos. Por lo tanto, cuanto más extravagante sea el diseño, menos atractiva será la vivienda para los posibles compradores.

Por qué lo estándar es mejor

Un baño de lujo en naranja o rosa chillón puede resultar atractivo para el propietario actual, pero para la mayoría de los compradores es más bien una obra cara. La probabilidad de encontrar un comprador con un gusto igual de inusual es baja. Por el contrario, un cuarto de baño de diseño neutro con azulejos blancos estándar eleva el precio de compra, ya que es atemporal y atractivo para la mayoría de los posibles compradores.

Disposición de las habitaciones y valor de la propiedad: por qué las disposiciones estándar son ventajosas

La disposición de las habitaciones tiene una influencia significativa en el valor de una propiedad. Una distribución demasiado individualizada puede reducir significativamente el valor, ya que los compradores potenciales suelen tener en cuenta los costes de las reformas y adaptaciones. Las habitaciones que no son ni demasiado grandes ni demasiado pequeñas y permiten un uso flexible sin necesidad de grandes alteraciones estructurales son ideales.

Por qué es crucial una distribución de las habitaciones bien pensada

Cada pared poco convencional que un comprador tenga que mover o quitar puede reducir el precio de compra. Por lo tanto, los propietarios que estén pensando en revender a largo plazo ya deberían tener en cuenta las posibles reducciones de precio debidas a ideas de habitaciones demasiado individuales a la hora de renovar.

Optimizar los costes de la propiedad para obtener un mayor valor

Ser propietario de su propia casa no significa alquilar, pero tampoco es sinónimo de uso gratuito. Las áreas de la vivienda que incurren en costes de mantenimiento superiores a la media, como una piscina o una sauna, pueden reducir el valor de la propiedad, especialmente en segmentos que pretenden ser asequibles para personas con ingresos medios. En el segmento de lujo, en cambio, estas características suelen ser estándar.

Un terreno grande suele aumentar el valor de una propiedad, pero demasiado espacio también puede provocar reducciones de precio. Los compradores potenciales tienen en cuenta el coste de mantener grandes extensiones de césped, el cuidado de los árboles, la poda de setos y la eliminación de hojas. Si el propietario no puede realizar estas tareas por sí mismo, podría incurrir en gastos adicionales para un jardinero.

Las viviendas modernas suelen apostar por diseños de planta abierta, por ejemplo, al no tener paredes entre la cocina y el salón, lo que crea más luz y transparencia. Sin embargo, esta apertura también aumenta los costes de calefacción, ya que las habitaciones vecinas también tienen que calentarse. Unos costes de funcionamiento elevados pueden repercutir negativamente en el precio de venta. En cambio, un plano eficiente que minimice los gastos de calefacción puede aumentar el valor de la vivienda.

Estos principios generales no pueden tener plenamente en cuenta las preferencias y necesidades individuales de los compradores, que pueden estar dispuestos a aceptar unos gastos de funcionamiento más elevados por la vivienda de sus sueños. No obstante, sirven de pauta para la valoración objetiva de un inmueble.

Libertad en la propiedad: la libertad de uso aumenta el valor

El valor de un inmueble no sólo viene determinado por sus características físicas, sino también por factores intangibles como la libertad de uso. Los posibles compradores también valoran una vivienda en función de la libertad de uso que tengan de ella. Las restricciones suelen reducir el valor.

Ejemplo práctico: Derecho de paso

Un ejemplo ilustrativo de estas restricciones es el derecho de paso: Una parcela en la que se encuentra una propiedad linda con una carretera, detrás de la cual hay otra parcela que sólo tiene acceso a la carretera a través de la primera parcela. Por lo tanto, los propietarios han acordado un derecho de paso que permite al dueño de la propiedad trasera atravesar la propiedad delantera. Normalmente, el usuario del derecho de paso paga una compensación al dueño de la otra propiedad.

Un comprador potencial tendrá en cuenta este acuerdo y, dependiendo de la importancia del derecho de paso, considerará una reducción del valor si tiene preocupaciones o inconvenientes con él.

Influencia de los derechos de paso y los derechos residenciales en el valor de la propiedad

Las restricciones impuestas por los derechos de paso y los derechos residenciales pueden afectar significativamente al valor de una propiedad. Los compradores potenciales suelen tener en cuenta estos factores a la hora de tomar sus decisiones de compra y pueden exigir los descuentos correspondientes en el precio de compra.

Ejemplo de una servidumbre de paso

Para ilustrar el impacto de una servidumbre de paso, tomemos dos propiedades de ejemplo de 650 metros cuadrados cada una. El propietario de la propiedad trasera utiliza una franja de tres metros de ancho y 20 metros de largo en la propiedad delantera para llegar a la carretera.

Supongamos que la propiedad delantera valdría 91.000 euros sin la servidumbre de paso. El derecho de paso podría reducir el valor en un 15%, es decir, en 13.650 euros. Si el valor actual de la indemnización pagada por el vecino es de 10.000 euros, el valor de la propiedad podría disminuir en un total de 3.650 euros, hasta 87.350 euros. Para que la servidumbre de paso tenga un valor neutro, habría que ajustar la indemnización en consecuencia.

Ejemplo: derechos residenciales

Muchas familias acuerdan derechos residenciales para sus parientes, como el derecho de los padres a vivir en la propiedad de por vida, aunque se la cedan a sus hijos. Mientras la familia permanezca unida, esto no suele suponer un problema. Sin embargo, la cosa se complica si los hijos quieren vender la casa y el derecho de residencia de los padres sigue existiendo. En este caso, el descuento en el valor de la propiedad depende de la esperanza de vida estadística de los padres y de su participación en la superficie habitable.

Optimizar el uso del espacio para aumentar el valor

Los propietarios están limitados en el desarrollo de sus propiedades por el plan de desarrollo. Por lo tanto, es aconsejable utilizar el espacio disponible de la manera más eficiente posible, ya que cada metro cuadrado edificable adicional aumenta el valor de la propiedad.

Significado del plan de desarrollo

El plan de desarrollo determina cuánto se puede construir en una propiedad, basándose en dos factores principales. El coeficiente de superficie útil (GRZ) indica qué proporción de la propiedad se puede construir. Una GRZ de 0,5, por ejemplo, significa que se puede edificar un máximo de la mitad de la superficie total.

Uso óptimo del coeficiente de superficie edificada (GFZ) para aumentar el valor

El plan urbanístico utiliza el coeficiente de superficie edificada (GFZ) para regular la relación entre la superficie total de todas las plantas completas de una propiedad y la superficie de la parcela. Por ejemplo, si una parcela tiene 500 metros cuadrados y el plan urbanístico estipula un GFZ máximo de 0,8, la superficie total de todas las plantas completas puede ser de hasta 500 veces 0,8, es decir, 400 metros cuadrados. Por lo tanto, la GFZ determina cuántas plantas completas puede construir un promotor en la superficie edificable.

Aplicación práctica

Los compradores potenciales comprueban el espacio potencial restante según el plan de desarrollo, incluidas las posibles reservas en el sótano o el ático para espacio habitable adicional. Los propietarios que quieran vender pueden pedir a un tasador independiente que calcule qué valor añadido pueden aportar estas reservas de construcción a la propiedad y presentarlo a los posibles compradores en consecuencia.

Importancia de la microlocalización para el valor de la propiedad

La ubicación exacta de una propiedad dentro de una ciudad o barrio, también conocida como microlocalización, puede tener un impacto significativo en su valor. Incluso dentro de un bloque de casas, los precios pueden variar enormemente, a menudo debido a las particularidades de la microlocalización.

Un ejemplo de la vida real

Supongamos que en una calle de viviendas unifamiliares, las propiedades del lado izquierdo colindan con granjas, mientras que las casas del lado derecho están rodeadas exclusivamente por edificios residenciales. Aunque toda la calle está básicamente asignada a la misma zona residencial, los propietarios del lado izquierdo pueden tener que hacer frente a inmisiones procedentes de la agricultura, como el ruido de los tractores o los olores de los campos recién abonados.

Efectos prácticos

Según el informe sobre el mercado inmobiliario del comité de expertos de Düsseldorf, estas inmisiones suelen suponer un descuento del 5% en el valor de la propiedad. Esto ilustra lo importante que es tener en cuenta no sólo la ubicación residencial general, sino también las condiciones específicas del entorno a la hora de valorar una propiedad.

Influencia de la pendiente en el valor de la propiedad

La pendiente de una propiedad es un factor decisivo para su valor y puede tener un efecto tanto positivo como negativo. Este aspecto forma parte de la microlocalización de una propiedad e influye significativamente en su atractivo.

Potencial positivo de la pendiente

Si una propiedad está situada en una pendiente que ofrece una vista despejada y hermosa, esto puede aumentar significativamente el valor de la casa. La ubicación panorámica suele ser apreciada por los compradores y tiene un efecto positivo en el valor de la propiedad.

Potencial negativo de la pendiente

Sin embargo, si la pendiente es demasiado pronunciada, puede restringir el ámbito de uso de la propiedad, lo que puede reducir el valor de la misma. En general, se considera que una pendiente superior al diez por ciento reduce el valor.

Consideraciones prácticas

Al valorar una propiedad, deben tenerse en cuenta tanto los beneficios potenciales de una hermosa vista como las limitaciones de una pendiente pronunciada. Esto es especialmente importante para determinar el valor realista de mercado de la propiedad y tasarla adecuadamente.

Fuente: WiWo online