Protección de los edificios existentes - el consejo insular permite la posterior legalización de edificios ilegales en Mallorca

La propiedad legal Una propiedad es legal si se construyó de acuerdo con las normas de edificación del municipio aplicables en el momento de la construcción. Éstas se refieren, por ejemplo, a las distancias entre linderos, la altura del edificio y la superficie útil. El requisito previo es una solicitud de construcción debidamente presentada, un permiso de construcción y la aceptación por parte de la inspección de obras. Una vez terminada, la propiedad se inscribe en el registro de la propiedad mediante una nueva declaración de obra (final de obra) por parte del propietario, para lo cual debe presentarse ante notario el certificado de recepción de la obra. Los compradores potenciales deberían pedir a un abogado que compruebe si el estado estructural de la propiedad se corresponde con la información del registro de la propiedad y si hay algún procedimiento en curso por delitos de construcción.

La propiedad ilegal. Un edificio o partes del mismo son ilegales si se construyeron sin permiso de construcción y aceptación. En España esto está muy extendido, mientras que en países como Alemania es la excepción. Las razones son obvias: las solicitudes de construcción son caras en España y muchos constructores asumieron que las infracciones no serían sancionadas, ahorrando costes e impuestos.

¿Se puede legalizar una casa ilegal a posteriori? Esto es posible, siempre que el edificio cumpla con la normativa de construcción aplicable. Se puede presentar una solicitud de construcción posterior y legalizar el edificio ilegal. Sin embargo, se deberá pagar una multa por la infracción de construcción. Una vez hecho esto, el edificio se considera legal.

Protección del statu quo de una propiedad ilegal. En las zonas urbanas, un edificio construido ilegalmente puede disfrutar de la protección del statu quo después de ocho años, siempre que no haya pendientes procedimientos en curso por delitos de construcción. En las zonas protegidas, sin embargo, esta protección no es posible. Atención: la protección del statu quo no implica la legalización posterior: el edificio sigue siendo ilegal, pero está protegido contra la demolición. Desde 2017, la protección de los edificios existentes en suelo rústico se ha restringido considerablemente. Los edificios construidos después del 31 de diciembre de 2017 ya no están protegidos. Los edificios que ya tenían ocho años de antigüedad para entonces y no tenían infracciones todavía pueden ser protegidos.

¿Qué cambiará a partir de 2024?

Legalización de edificios en suelo rústico. Después de un año en el cargo, el gobierno actual ha implementado una serie de promesas electorales, incluyendo la abolición del impuesto de sucesiones y patrimonio. Otro plan es resolver el problema de la vivienda, con el objetivo de crear 15.000 viviendas antes de que acabe la legislatura. Parte de esta estrategia es el Decreto 3/2024, que se publicó en el "Boletín Oficial del Estado" (BOE) el 28/05/2024. Contiene algunas normas especiales para la posterior legalización de edificaciones en suelo rústico.

Las edificaciones ilegales pero protegidas. Según estimaciones oficiales, alrededor de 30.000 edificaciones en suelo rústico de Baleares son total o parcialmente ilegales. A lo largo de los años, las propiedades, especialmente las casas de campo (las llamadas fincas), se han ampliado o transformado a menudo sin autorización. En el pasado se solía hacer caso omiso de estas infracciones. Hoy, sin embargo, los compradores se enfrentan cada vez más a riesgos legales. Los compradores exigen descuentos y los vendedores sufren pérdidas de valor.

El Decreto 3/2024 es la solución al problema. El Gobierno de entonces ya había hecho un intento de legalización en 2014, pero la ley fue derogada por el Gobierno siguiente. Con el nuevo Decreto 3/2024, ahora se abre una nueva oportunidad para legalizar las construcciones ilegales en el 'suelo rústico' -aunque no cumplan con la normativa urbanística vigente y hayan prescrito-.

Esto es lo que hay que hacer. Para ello, hay que presentar los planos as-built, calcular los costes de construcción y pagar las tasas correspondientes. Para ello, lo mejor es ponerse en contacto con un arquitecto y/o un abogado especializado en derecho inmobiliario. Además, hay que presentar pruebas de las medidas medioambientales. Se impondrá una multa del 10% de los costes de construcción el primer año, que aumentará al 12,5% el segundo y al 15% el tercero. El plazo para aplicar estas medidas es, por tanto, de tres años.

Una situación en la que todos salen ganando. Los propietarios pueden legalizar sus inmuebles y venderlos a mejor precio, mientras que los ayuntamientos se benefician de las medidas de eficiencia energética y de ingresos adicionales. Los afectados deben ponerse inmediatamente en contacto con un arquitecto y un abogado para iniciar a tiempo el proceso de legalización.

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