Alquiler indexado: Lo que deben saber propietarios e inquilinos

El alquiler indexado: Lo que deben saber propietarios e inquilinos

Los propietarios tienen la opción de acordar con sus inquilinos el llamado alquiler indexado. En el futuro, el alquiler se basará en el índice de precios al consumo de la Oficina Federal de Estadística, es decir, en la evolución general de los precios. Pero, ¿qué es importante a la hora de redactar los contratos? ¿Y cuándo no son válidas las cláusulas correspondientes?

1. ¿Qué debe figurar en el contrato de alquiler?

El acuerdo sobre un alquiler indexado debe ser claro, comprensible y claramente visible en el contrato de alquiler. No debe estar "escondido" al final bajo "Varios" o consistir únicamente en una referencia general como "de conformidad con el artículo 557b BGB".

Esto fue decidido por el Landgericht Berlin: Tal colocación y redacción es sorprendente para los inquilinos (Sección 305c (1) BGB) y también no transparente (Sección 307 (1) frase 2 BGB). La consecuencia: La cláusula es inválida.

Sentencia: LG Berlín, decisión del 13.01.2025 - 63 S 138/24

2. El alquiler de la vivienda no es un alquiler de la vivienda. Sólo alquiler indexado o comparativo - no ambos

Si se acuerda un alquiler indexado, deja de aplicarse la posibilidad de un aumento periódico del alquiler conforme al artículo 558 BGB (adaptación al alquiler comparativo local).

De acuerdo con la ley (Sección 557b (2) frase 3 BGB) no se pueden combinar ambos tipos de aumento - ni siquiera por acuerdo expreso en el contrato.

3. Cómo funciona la revisión de índices. Cómo funciona la revisión del índice

El arrendador puede revisar el alquiler una vez al año - siempre que el índice de precios al consumo haya variado. Se aplica lo siguiente:

• El cálculo debe ser por escrito y comprensible.

• El arrendatario deberá ser informado del incremento de forma comprensible.

4ª. Posible reducción del alquiler si baja el índice

Importante: Si baja el índice de precios al consumo, el alquiler también debe reducirse en consecuencia - no se permite un ajuste unilateral a favor del arrendador.

El Landgericht Berlin declaró nulo un reglamento de índices que sólo preveía un aumento en caso de subida del índice, pero excluía una reducción.

Sentencia: LG Berlin, decisión de 20.06.2024 - 67 S 83/24

5. Control de alquiler para alquiler indexado: Sólo para el alquiler inicial

En el caso de un alquiler indexado, el freno de alquiler sólo se aplica al alquiler inicial - los aumentos posteriores debidos al índice no se ven afectados (Sección 557a para. 4 BGB).

Así lo ha confirmado el Amtsgericht Berlin-Mitte. Si el alquiler se fijó correctamente en el momento de la mudanza, los ajustes posteriores pueden superar el alcance del límite de alquiler sin ser ineficaces.

Sentencia: AG Berlin-Mitte, sentencia de 02.11.2022 - 123 C 77/22

6. arrendamientos comerciales: Las cláusulas de revisión de precios deben ser justas

También se aplican normas estrictas a las cláusulas de índice en la legislación sobre arrendamientos comerciales. El Landgericht Wuppertal dictaminó que una cláusula que sólo permite aumentos pero no disminuciones infringe la Ley de Cláusulas de Precios (Sección 2 (3) Nº 1 PrKG) y es, por tanto, inválida.

Incluso un fallo judicial posterior no protege al arrendador - tales cláusulas no son válidamente compatibles desde el principio, ni siquiera en los contratos individuales.

Sentencia: LG Wuppertal, sentencia de 24.11.2016 - 7 O 139/15

Conclusión: La redacción cuidadosa del contrato es crucial

Si desea acordar un alquiler indexado, ya sea para un espacio residencial o comercial, debe asegurarse de que la disposición sea clara, equilibrada y comprensible. De lo contrario, se corre el riesgo de que la cláusula no sea válida -y, por tanto, se anulen los aumentos del alquiler.