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Los alquileres en las metrópolis suben rápidamente

08/02/2024 · Autor: Marius Grumbt


El aumento de la demanda de vivienda, el estancamiento de la nueva construcción y los inquilinos atrapados en una trampa de costes han incrementado significativamente la presión sobre el mercado inmobiliario en las metrópolis alemanas. Según un análisis del especialista inmobiliario Jones Lang LaSalle (JLL), los alquileres solicitados en Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Düsseldorf, Stuttgart y Leipzig aumentaron una media del 8,2% en el segundo semestre de 2023 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Este aumento fue significativamente superior al del año anterior (6,3%) y al de la media de un periodo de cinco años (5%). Los expertos no prevén un alivio de la situación a corto plazo.

El estudio se basó en el análisis de unos 35.000 anuncios de alquiler y 41.000 de compra de inmuebles nuevos y existentes. Es importante señalar que los alquileres solicitados no se corresponden necesariamente con los contratos de alquiler firmados. Ocasionalmente, el alquiler acordado puede desviarse de los valores indicados en los anuncios, aunque esto es menos común que cuando se compra una propiedad.

Los alquileres fuera de las metrópolis aumentan menos

El aumento de los alquileres solicitados fue comparativamente más moderado fuera de las metrópolis. El aumento fue especialmente significativo en Berlín y Leipzig, con tasas porcentuales de dos dígitos, registrando JLL un notable aumento de más del 21% en la capital. Por el contrario, los aumentos en otras metrópolis fueron menores, con tasas de entre el 5% y el 7%. Los expertos han observado un aumento continuo de los alquileres en Berlín durante un largo periodo de tiempo y lo atribuyen al alto nivel de inmigración. Con un alquiler medio anunciado de 19,42 euros por metro cuadrado al mes, la capital se acerca a Múnich (22,50 euros) como la ciudad alemana más cara, según JLL.

En general, la dinámica fue más pronunciada en las metrópolis que en las ciudades independientes, donde los alquileres solicitados aumentaron un 4,8% en doce meses. En los distritos rurales, subieron un 5,5%.

En vista de la escasez de viviendas existente, el aumento no parece sorprendente, como subraya el autor Sören Gröbel. Esto provoca una brecha cada vez mayor entre los alquileres existentes y los nuevos, lo que disuade a los inquilinos de mudarse. Se está creando un círculo vicioso, ya que un mayor aumento de los alquileres reduce el número de ofertas de alquiler anunciadas y agrava aún más la ya tensa situación de los mercados de la vivienda.

La presión sobre el mercado de la vivienda se intensifica aún más, ya que la nueva construcción está en crisis debido al aumento de los tipos de interés y de los precios de los materiales. El Gobierno alemán está muy por debajo de su objetivo de 400.000 nuevas viviendas al año. El Instituto Ifo prevé que en 2024 sólo se terminen 225.000 pisos, frente a los 270.000 estimados el año anterior. Según Sören Gröbel, hay un exceso de demanda, sobre todo en los mercados de alquiler.

Continúa el descenso del precio de la vivienda

El análisis de JLL muestra que el descenso de los precios de compra de los pisos se ha acelerado. En el segundo semestre del año, los precios de los pisos de nueva construcción y de los ya existentes en las principales ciudades cayeron una media del 7,4% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Un año antes, el descenso fue del 1,6%. Más recientemente, los precios de las viviendas existentes cayeron un 8,1%, un descenso más acusado que el de los pisos de nueva construcción (2,3%). Es importante señalar que los precios de venta no proporcionan una indicación exacta del precio de compra real, ya que las negociaciones entre compradores y vendedores son comunes.

Según JLL, las bajas cifras actuales de transacciones en el mercado inmobiliario indican que las expectativas de precios de compradores y vendedores siguen siendo muy diferentes. En vista de la subida de los tipos de interés de los préstamos, la relación entre los costes de alquiler y los de compra sigue estando sesgada a favor de los inquilinos en general. Según las estimaciones de JLL, es probable que esto provoque un aumento adicional de la demanda en los mercados inmobiliarios de alquiler durante algún tiempo.

Fuente: SZ online

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