Anulaciones para uso personal: ¿qué normas se aplican?

El tema del cese de la ocupación por el propietario es objeto de un intenso debate, y las perspectivas al respecto difieren como cabría esperar. Los propietarios ven restringida su libertad de propiedad si no pueden utilizar su vivienda como desean. Algunos consideran que las normas de protección son demasiado generosas, lo que convierte la rescisión por uso personal en un riesgo difícil de calcular, tanto jurídica como financieramente.

Por otro lado, los inquilinos suelen sentirse indefensos ante las rescisiones por uso personal. Siempre tienen que contar con que se les obligue a abandonar su vivienda habitual y su entorno familiar y que luego, posiblemente, tengan que buscar un nuevo alojamiento a un coste más elevado. Rápidamente surge la sospecha de que la necesidad de uso personal podría ser fingida con el fin de volver a alquilar el piso a un precio más alto.

Una reciente sentencia del Tribunal Regional de Berlín causó bastante revuelo: Se aceptó una cancelación por uso personal, pero se reconoció a los inquilinos el derecho a continuar con el contrato de alquiler durante dos años debido a la imposibilidad de encontrar un piso de sustitución adecuado en condiciones razonables (67 S 264/22). Como compensación para el propietario, el tribunal se limitó a ordenar que el alquiler anterior se incrementara hasta el nivel estándar del mercado durante el periodo restante.

Es hora de comprobar los hechos. ¿Qué normas se aplican a las rescisiones de contratos de arrendamiento? ¿Cómo se pronuncian los tribunales en estos casos?

En general, en Alemania hay una serie de normas destinadas a proteger a los inquilinos. Los contratos de alquiler de viviendas suelen ser indefinidos. El arrendador no puede rescindir el contrato por un periodo limitado o de forma repentina sin un motivo válido. Un motivo admisible para la rescisión puede ser, por ejemplo, el incumplimiento de una obligación por parte del inquilino, como el retraso en el pago de al menos dos meses de alquiler. Otro motivo de rescisión pueden ser las propias necesidades del arrendador.

Para que una rescisión por uso personal sea efectiva, los arrendadores deben tener en cuenta algunos puntos. Deben poder demostrar de forma plausible y verificable que necesitan el piso para ellos o para familiares cercanos. En determinadas situaciones, la necesidad de personas externas, como un cuidador a tiempo completo, también puede ser motivo suficiente para la rescisión. En este caso, el arrendador tendría que poder demostrar la correspondiente necesidad de cuidados.

La llegada de un cuidador podría considerarse un 'interés legítimo' para la rescisión. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que se aplica una norma especial a los pisos de abuelos, es decir, pequeños pisos alquilados en casas unifamiliares ocupadas por sus propietarios. Los propietarios también pueden rescindir el contrato de alquiler de estos pisos sin un interés legítimo, pero con un plazo de preaviso de tres meses más que en los demás casos. Un ejemplo sería si el propietario pretende mudarse al piso alquilado anteriormente para vivir más cerca de su lugar de trabajo. Del mismo modo, si la familia del propietario está creciendo y el piso actual ya no es suficiente para alojar a todos los miembros de la familia. El uso propio también podría justificarse si el piso anulado no tiene barreras y el propietario tiene que mudarse por motivos relacionados con la edad.

Si el propietario tiene varios pisos alquilados, debe justificar por qué el piso cancelado es necesario para él o sus familiares. En el caso de una cancelación para uso personal, la relación entre las necesidades personales y el tamaño del piso debe ser la adecuada. Por ejemplo, no sería razonable dar un preaviso a una familia de cinco miembros por un piso grande de cuatro habitaciones para alojar a una hija estudiante.

El plazo de preaviso puede ser de hasta 9 meses

El plazo de preaviso para una rescisión por uso personal es de al menos tres meses, mientras que el arrendador debe notificarlo por escrito al inquilino. El plazo de preaviso se amplía en función de la duración del arrendamiento: hasta seis meses para un arrendamiento de cinco a ocho años y hasta nueve meses para un arrendamiento de más de ocho años. El inquilino tiene derecho a oponerse en un plazo de dos meses a partir de la recepción de la carta de cancelación. En este caso, el propietario puede presentar una demanda de desahucio, mientras que el inquilino puede permanecer en el piso hasta que se resuelva el caso.

La carta de rescisión debe cumplir todas las formalidades necesarias. Esto incluye, entre otras cosas, enumerar los nombres de las personas para las que se declara el uso personal y, en su caso, su grado de parentesco. El propietario debe explicar claramente el motivo del uso personal e informar al inquilino de su derecho de oposición.

Si un edificio de apartamentos se convierte en condominio, se aplican periodos de bloqueo para una cancelación de uso personal. La duración de estos periodos de bloqueo varía en función de la autoridad federal estatal y local y puede ser de hasta diez años. Los futuros compradores que deseen comprar a un propietario que haya transformado previamente una propiedad de alquiler en pisos independientes deben informarse con antelación sobre los posibles periodos de bloqueo.

También hay casos en los que una cancelación por uso personal no es posible en principio. Algunos contratos de alquiler excluyen dicha rescisión, y algunos inquilinos tienen un derecho de residencia vitalicio que también excluye la rescisión por uso personal. Sin embargo, una cláusula del contrato de arrendamiento que permita una rescisión por uso personal con arreglo a normas menos estrictas que las previstas por la ley no sería válida.

Notificación de rescisión por uso personal: Qué opciones tienen los inquilinos para defenderse

Si los inquilinos quieren emprender acciones contra una rescisión por uso personal, deben comprobar cuidadosamente si se han cumplido los requisitos legales. Por ejemplo, el arrendador debe indicar claramente para quién se requiere el piso. Sin embargo, no está claramente definido qué grado de relación se requiere para justificar una rescisión por uso personal. No obstante, por regla general, esto se aplica a las personas respecto a las cuales el arrendador tendría derecho a negarse a declarar en virtud del Derecho procesal. Esto incluye a cónyuges, prometidos, parientes directos (hijos, padres, abuelos), hermanos, sobrinos y sobrinas. También pueden considerarse parientes más lejanos, como tíos, hijos políticos, suegros, cuñados y cuñadas (Tribunal de Distrito de Berlín-Mitte, 25 C 183/22). Por lo general, no se considera necesaria una relación personal estrecha, pero puede ser útil dependiendo de la situación.

El arrendador no está obligado a indicar el nombre de la persona para la que se reclama el uso personal. No obstante, si se indica un nombre, éste debe ser correcto (Landgericht Berlin, 67 S 5/23). Si no se indica ningún nombre, la persona debe ser claramente identificable (Landgericht Berlin, 67 S 288/22). Una declaración general como "para uno de mis hijos" no es suficiente. Tampoco es necesario nombrar a todas las personas que se van a mudar, basta con que haya suficiente información sobre la persona en cuestión a la que se refiere el uso personal.

Si el inquilino sospecha que la notificación de uso personal es en realidad una táctica, puede emprender acciones contra ella en determinadas circunstancias. El Tribunal Regional de Berlín, por ejemplo, anuló una rescisión por uso personal porque una persona cercana al arrendador había vivido anteriormente en un piso comparable de su propiedad y sólo se había mudado para facilitar la venta de este piso. Los jueces consideraron que la rescisión del otro piso para permitir que el allegado se mudara era un abuso de derecho (66 S 170/22).

Si resulta que una rescisión por uso personal era ficticia, el inquilino que se mudó puede exigir una indemnización. Esto puede incluir los costes de reubicación, pagos dobles de alquiler y la diferencia entre el alquiler antiguo y el nuevo durante varios años (Tribunal Local de Coesfeld, 4 C 156/19).

Si el propietario posee varios pisos, también debe explicar por qué necesita exactamente el piso en cuestión para su propio uso. Si no puede explicarlo de forma convincente, la cancelación podría no ser válida en determinadas circunstancias. Si hay varios pisos adecuados, el propietario puede, por ejemplo, elegir el que tenga el alquiler más bajo. No está obligado a hacer una selección social previa (Landgericht Berlin, 64 S 91/18). Los criterios sociales sólo desempeñarían un papel en una posible prueba de dificultad.

Además, debe existir una necesidad específica de uso personal; no se permiten las rescisiones puramente cautelares del uso personal. Según el Tribunal Regional de Múnich I, por ejemplo, un preaviso de ocho meses sería demasiado largo (14 S 14047/22).

Si es probable que la rescisión por uso personal sea efectiva, sólo hay otra forma de que los inquilinos se defiendan: pueden invocar una dificultad excesiva que no pueda justificarse por los intereses del propietario. Para ello, los inquilinos deben presentar una objeción al menos dos meses antes de que expire el plazo de notificación.

En particular en las ciudades con mercados de alquiler muy competitivos, es importante saber que también se considera dificultad excesiva si el inquilino no puede encontrar un alojamiento alternativo adecuado en condiciones razonables. Sin embargo, el inquilino debe hacer serios esfuerzos para encontrar dicho alojamiento de sustitución. Además, especialmente en los mercados inmobiliarios en dificultades, el inquilino debe estar dispuesto a hacer concesiones, por ejemplo, en lo que respecta a la ubicación, el mobiliario y el alquiler (Tribunal Local de Schöneberg, 105 C 191/22).

Los motivos de salud también pueden llevar a un caso de penuria. En casos extremos, el arrendador puede incluso verse obligado a mantener el contrato de arrendamiento indefinidamente, por ejemplo si se considera que el inquilino corre un grave riesgo de suicidio al verse obligado a abandonar el piso (Tribunal Federal de Justicia, VIII ZR 390/21).

Una solución económica puede evitar un litigio

Todo esto lo tienen claro los caseros: En muchos casos, el inquilino que ha recibido una notificación de desalojo por motivos personales no abandonará el piso voluntariamente. En estas situaciones, el propietario puede adoptar dos enfoques. La primera opción es negociar con el inquilino. El propietario puede ofrecer al inquilino incentivos económicos para que se marche. Sin embargo, este tipo de prima no es deducible de impuestos, a diferencia de la modernización del piso, por ejemplo. Sin embargo, esto supone que la relación entre el inquilino y el propietario está intacta.

Si no es posible una solución amistosa, la última opción es presentar una demanda de desahucio. Sin embargo, el propietario debe estar preparado para el hecho de que el piso no será desalojado inmediatamente si el inquilino presenta una defensa legal.

Antes de tomar esta vía, el propietario debe comprobar si el inquilino puede alegar con éxito un caso de dificultad. Este podría ser el caso si el inquilino tiene mala salud o es frágil debido a la edad. Los casos de penuria también incluyen el arraigo social de un inquilino de larga data en su vecindario o un cambio de colegio para sus hijos.

Que el caso de penuria alegado por el inquilino impida una rescisión depende de cada caso individual. Los inquilinos deben demostrar sin lugar a dudas el motivo de la dificultad. Esto a veces puede ser difícil, incluso en el caso de problemas de salud. Por ejemplo, el Tribunal Federal de Justicia dictaminó en dos casos en 2019 que un experto designado por el tribunal debe revisar los certificados médicos de los inquilinos (VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Esto significa que los certificados médicos por sí solos no pueden impedir automáticamente una rescisión por uso personal.

Incluso si el inquilino ha impedido una rescisión por uso personal, el propietario todavía puede tomar medidas. El año pasado, el Tribunal Regional de Berlín dictaminó que sólo se podía esperar que el arrendador mantuviera dicho arrendamiento si se le permitía aumentar el alquiler a un nuevo nivel de alquiler en consonancia con el mercado (67 S 20/23). Sin embargo, el aumento del alquiler debe seguir siendo socialmente aceptable y seguir siendo asequible para el inquilino.

Si el propietario tuvo éxito con su rescisión por uso personal, puede volver a alquilar el piso tras un periodo razonable de uso. Sin embargo, no se especifica la definición legal de un periodo razonable de uso. No obstante, el arrendador debe poder demostrar que no fingió un uso personal. De lo contrario, sería responsable de pagar daños y perjuicios al inquilino rescindido, como ya se ha descrito.

Fuente: WiWo online

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