Edificios de apartamentos: por qué merece la pena reformarlos

Las viviendas plurifamiliares son una inversión a largo plazo y necesitan un mantenimiento para conservar o incluso aumentar su valor. Además de los requisitos legales de eficiencia energética, las reformas ofrecen una gran oportunidad para aumentar el atractivo del inmueble, retener a los inquilinos a largo plazo y optimizar el precio de venta. Pero, ¿qué obligaciones tienen los propietarios? Qué modernizaciones merecen realmente la pena? Y ¿a qué subvenciones se puede recurrir?

En este artículo, aprenderá todo lo que necesita saber sobre la rehabilitación de edificios de apartamentos, qué medidas merecen la pena y cómo puede aumentar el valor de su propiedad.

Obligaciones legales: Qué deben tener en cuenta los propietarios

1. Ordenanza de ahorro energético (GEG)

La Ley de energía en la edificación (GEG) estipula que los edificios existentes deben cumplir ciertos estándares energéticos mínimos. Entre ellas se incluyen:

• Aislamiento del techo de la última planta (si no cumple los requisitos mínimos)

• Sustitución de calderas obsoletas (dependiendo de la antigüedad y el tipo de sistema de calefacción)

• Obligación de emitir un certificado de eficiencia energética al alquilar o vender

2. Obligaciones de mantenimiento. Obligaciones de mantenimiento según el Código Civil alemán

Los arrendadores están obligados a mantener el edificio de viviendas en condiciones de habitabilidad. Esto incluye:

• Mantener la estructura del edificio (p.ej. tejado, fachada, ventanas)

• Mantener la calidad de vida (p.ej. instalaciones sanitarias, suministro de electricidad y agua).

• Deber de garantizar la seguridad (por ejemplo, protección contra peligros causados por componentes del edificio deteriorados)

Si los propietarios no toman las medidas necesarias, esto puede dar lugar a reducciones de alquiler o incluso consecuencias legales.

Oportunidades para aumentar el valor: qué medidas de rehabilitación merecen la pena

1. Modernización energéticamente eficiente y bajos costes accesorios como ventaja competitiva

Las rehabilitaciones energéticas no sólo reducen los costes de explotación para los inquilinos, sino que también aumentan el atractivo del inmueble y su valor de reventa. En tiempos de subida de los precios de la energía, unos costes auxiliares bajos son una ventaja competitiva real y facilitan el alquiler.

Las medidas más importantes incluyen:

• Aislamiento del tejado y renovación de la fachada: Reduce los costes de calefacción, mejora el clima interior y evita problemas de humedad.

• Tecnología de calefacción moderna: Cambiar a una forma de calefacción más eficiente (por ejemplo, bomba de calor, tecnología de caldera de condensación) reduce los costes a largo plazo.

• Sustitución de ventanas: el triple acristalamiento aumenta el confort y reduce significativamente el consumo de energía.

2. Evitar los problemas de humedad y moho

Los problemas de humedad y moho son especialmente comunes en edificios antiguos no renovados sin suficiente aislamiento de la fachada o sistemas modernos de ventilación.

• Fachadas sin aislar pueden dar lugar a paredes interiores frías en invierno, en las que se condensa la humedad. El resultado: una mayor proliferación de moho, que puede afectar tanto a la calidad de vida como al valor de la propiedad.

• Los sistemas de ventilación deficientes son problemáticos en edificios que se han modernizado en aras de la eficiencia energética pero que son herméticos. La ventilación controlada de la vivienda con recuperación de calor puede ayudar eliminando la humedad y reduciendo los costes de calefacción al mismo tiempo.

3. Actualización de la vivienda y optimización del plano

Un plano bien diseñado puede aumentar significativamente el valor de mercado. Posibles medidas:

• Combinar o dividir apartamentos para ampliar el grupo destinatario

• Añadir balcones o terrazas para aumentar la calidad de vida

• Diseño sin barreras para que la propiedad resulte atractiva a un grupo destinatario de mayor edad

4. Modernización de la vivienda. Modernización de baños y cocinas

Los baños y cocinas antiguos suelen ser un criterio de exclusión para los futuros compradores.o. criterio para futuros compradores e inquilinos. La modernización con materiales contemporáneos y tecnología eficiente del agua puede aumentar el precio de alquiler y el valor de venta.

5. Digitalización y hogar inteligente

Tecnologías como el control inteligente de la calefacción, los sistemas de cierre digitales o la infraestructura de carga para coches eléctricos aumentan el atractivo y garantizan la viabilidad futura de la propiedad.

Oportunidades de financiación: Qué ayudas financieras existen

Las reformas pueden suponer un coste considerable, pero el Estado ofrece varios programas de subvenciones para aliviar la carga de los propietarios.

1. Programas de financiación del KfW

El Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ofrece numerosas subvenciones y préstamos para medidas de renovación, entre ellos:

• KfW-Effizienzhaus 261/262: Préstamos a bajo interés para reformas energéticamente eficientes

• Financiación de una sola medida para aislamiento, sustitución de calefacción o sustitución de ventanas

2. Subvenciones BAFA

La Oficina Federal de Economía y Control de las Exportaciones (BAFA) apoya medidas de eficiencia energética:

• Subvenciones para bombas de calor, energía solar térmica y calefacción por biomasa

• Financiación de consultas energéticas para la planificación de proyectos de rehabilitación

3. Beneficios fiscales

Los propietarios pueden deducir fiscalmente determinados costes de rehabilitación:

• Deducciones especiales por amortización para modernización energética

• Deducción de los costes de los instaladores en la declaración de la renta

4. Subvenciones regionales. Programas regionales de subvenciones

Además, muchos estados federados y municipios ofrecen subvenciones para medidas especiales como la renovación de fachadas o los sistemas fotovoltaicos.

Conclusión: la renovación como oportunidad para aumentar el valor

Renovar un edificio de viviendas no es sólo una obligación legal, sino también una gran oportunidad para aumentar el valor de la propiedad a largo plazo. Los edificios de viviendas modernos, energéticamente eficientes y bien equipados alcanzan precios de venta más altos, son más fáciles de alquilar y tienen menores costes de funcionamiento a largo plazo.

Los bajos costes auxiliares en particular se están convirtiendo cada vez más en un verdadero activo, ya que no sólo reducen los costes de vivienda para los inquilinos, sino que también tienen un impacto positivo en la alquilabilidad y el valor de mercado de una propiedad.

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