Ahorre impuestos con las tasaciones de valor residual para edificios de viviendas

Las viviendas plurifamiliares son una atractiva inversión de capital - pero con el rendimiento viene la carga fiscal. Muchos propietarios pagan impuestos innecesariamente altos porque no utilizan todo el potencial de sus opciones de amortización. Una valoración del valor residual puede desempeñar un papel decisivo en este caso. Permite una mayor amortización del valor del edificio, lo que puede reducir significativamente la carga fiscal.

Pero, ¿cómo funciona esto exactamente? Cuándo tiene sentido una tasación del valor residual? Y ¿qué beneficios financieros pueden obtener los propietarios de ella? En este artículo, aprenderá todo lo que necesita saber sobre este tema y cómo puede asegurarse beneficios fiscales.

1. ¿Qué es una tasación del valor residual?

Una tasación del valor residual determina el valor real de construcción de una propiedad, separado del valor del suelo. Esto es importante porque en Alemania sólo se puede amortizar el valor del edificio, pero no el valor del terreno. El problema es que las autoridades fiscales a menudo estiman una proporción demasiado alta para el terreno, lo que reduce la proporción amortizable del edificio.

Sin embargo, una valoración del valor residual preparada por un profesional puede demostrar que la proporción real del edificio es mayor que la estimada por la oficina de impuestos, lo que permite a los propietarios reclamar una mayor amortización y ahorrar impuestos.

2. Ventajas fiscales de una mayor amortización

2.1 Amortización lineal (AfA)

La tasa de amortización estándar para edificios residenciales es del 2% anual durante una vida útil de 50 años. Para los edificios construidos antes de 1925, es incluso del 2,5% anual.

Un ejemplo:

• Precio de compra de un edificio de apartamentos: 1.000000€

• División según la Agencia Tributaria: 60 % valor del suelo, 40 % parte del edificio

• Depreciación: 40 % de 1.000.000€ = 400.000€ → 2 % de depreciación = 8.000€ al año

Sin embargo, si una tasación del valor residual demuestra que la parte real del edificio es mayor, por ej. 80% edificio y 20% terreno, la amortización cambiaría de la siguiente manera:

• Depreciación: 80% de 1.000.000 € = 800.000 € → 2% de amortización = 16.000 € al año

Resultado: Doble de amortización y, por tanto, ¡considerable ahorro fiscal!

2.2 Amortización especial y optimización fiscal

Además de la amortización lineal, existen incentivos fiscales adicionales para las reformas y modernizaciones energéticamente eficientes, que pueden documentarse con más detalle mediante un dictamen pericial. Esto permite a los propietarios reclamar una amortización adicional y reducir aún más su carga fiscal.

3. ¿Cuándo merece la pena una valoración del valor residual?

Una valoración del valor residual es especialmente útil si:

• La valoración del inmueble aplicada por la Agencia Tributaria es desproporcionadamente alta.

• El edificio de viviendas es ya antiguo y tiene unos costes de construcción elevados.

• Una amortización más elevada sería ventajosa a efectos fiscales, especialmente para inversores con rentas altas.

• Las renovaciones o modernizaciones previstas requieren una nueva valoración.

En muchos casos, una tasación independiente del valor residual puede lograr una distribución más realista entre el valor del edificio y el del inmueble, mejorando así las oportunidades de depreciación.

4. Marco legal y aceptación por parte de la Agencia Tributaria

Las tasaciones del valor residual deben ser elaboradas por expertos cualificados para ser reconocidas por la Agencia Tributaria. Una tasación bien fundamentada debe:

• Evaluar de forma realista las condiciones estructurales y los costes de construcción.

• Estar elaborada en base a métodos objetivos de valoración.

• Refutar la tasación de la Agencia Tributaria de forma comprensible si el valor catastral es demasiado elevado.

Importante: No todas las agencias tributarias aceptan una tasación de valor residual sin más. Sin embargo, una tasación elaborada por un profesional y basada en métodos de valoración reconocidos puede aumentar significativamente sus posibilidades.

5. Cómo pueden actuar los propietarios ahora

Si es propietario de un edificio de apartamentos y se pregunta si sus opciones de amortización están siendo explotadas de forma óptima, ahora es el momento adecuado para comprobarlo. Una valoración profesional del valor residual puede aportar claridad y permitir un ahorro fiscal considerable.

5.1 Comprobación de la opción de venta

Además de la optimización fiscal, una revalorización del inmueble también puede ser útil si está pensando en vender. Los precios de mercado actuales de los edificios de apartamentos son estables, y una valoración óptima puede ayudarle a conseguir el mejor precio.

Un agente inmobiliario profesional puede ayudarle a encontrar la estrategia adecuada, ya sea a través de un nuevo alquiler con rendimiento optimizado o una venta rentable.

Conclusión: la tasación del valor residual como clave para la optimización fiscal

Una tasación del valor residual puede ser una manera sencilla y eficaz de ahorrar impuestos valorando de forma realista la parte edificatoria de un edificio de apartamentos. Una mayor amortización significa menores cargas fiscales y un mejor rendimiento para los propietarios.

¡Aproveche esta oportunidad para optimizar su estrategia fiscal!

📊 Como tasador certificado por DEKRA, tengo la experiencia necesaria para analizar con precisión el mercado y el potencial de valor de su edificio de apartamentos. Si está pensando en vender su propiedad, le guiaré profesionalmente a través de todo el proceso de comercialización.

💡 ¡Consigamos juntos lo mejor para su propiedad! Póngase en contacto con nosotros para una consulta sin compromiso.

👉 Concierte una consulta ahora

https://www.von-poll.com/es/immobilienmakler/bremen-commercial

Nota: Este artículo tiene únicamente fines informativos generales y no constituye asesoramiento fiscal o jurídico. Le rogamos que solicite asesoramiento sobre cuestiones fiscales a un asesor fiscal o a un especialista. Queda excluida toda responsabilidad por la exactitud e integridad de la información.